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“一房二卖”赔双倍 二手房买卖合同征意见

  买卖双方签订合约后又将房屋卖给第三方,卖方除退款并支付利息外,还需要支付买方已付房款一倍的违约金。由市工商局与市建委共同拟定、今天起至22日上网公示的《北京市存量房屋买卖合同》征求意见稿中,作出了上述规定。

  “一房二卖”得赔一倍违约金

  据征求意见稿条款,卖方将该房屋卖给第三方,导致买方不能取得房屋所有权证的,买方有权退房,卖方应当退还买方全部已付款,并按照一定的利率给付利息,同时要按买方累计已付房价款的一倍支付违约金。在这个条款中,退款并支付的利率由双方在签订合同时协商。

  同时,征求意见稿还留下了空白的自行约定条款,供买卖双方就“一房二卖,买方拿不到房产证”的情况协商具体罚则。

  专家解读

  据北京房地产中介行业协会相关负责人介绍,目前本市二手房交易中各个中介公司的合同千差万别,且多数为自己制作的格式合同,其中规定的多数条款都不利于消费者。消费者在签订这种由中介公司自行制作的合同以后,一旦发生问题,消费者往往处于不利地位,从而导致难以维护自己的正当权益。

  房款怎么交靠双方协商

  今年3月,北京市建委颁布了《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》,规定自4月15日起,经纪机构必须以专用账户的形式进行资金监管。

  因此,对于房款的交付,征求意见稿也列举了两种方式。买卖双方是否愿意通过“专用账户”交付,全凭买卖双方自愿。

  不过,采取自行交割方式付款的,买卖双方需要签订《存量房交易结算资金自行划转声明》,定金及房价款通过“专用账户”划转,买卖双方也需签订《存量房交易结算资金划转协议》。

  专家解读

  北京房地产中介行业协会相关负责人强调,买房人付定金最好还是“走”专用账户,因为这样更安全。

  房屋产权证得限期办理

  为了防止出现交付房款后买方迟迟拿不到房产证的情况,征求意见稿规定,当事人双方需要在一定期限内,共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,并在约定的期限内取得房产证。不过,这个期限的具体时间由双方自行约定。

  征求意见稿规定,因卖方责任导致买方未能在约定的期限内取得房产证,买方有权退房,此时卖方不但要退还全部已付款,还需要按约定利率付给利息。买方不愿意退房的,卖方应按日计算支付全部已付款一定比例的违约金。同样,这个比例也需要由双方自行约定。

  专家解读

  目前本市各个区县产权过户的时间差异比较大,有的区县1天就能办完,但是有的区县却长达20个工作日,多数为7到10个工作日。要买卖双方约定时间办完过户手续,恐怕很难,因为买卖双方根本不能主导办证的时间。如果一定要约定,首先要政府出面,对各个区县的过户时间做出统一规定。

  逾期未交房要付违约金

  征求意见稿还有卖方逾期交房等情况如何处理的条款。

  如果卖方逾期交房,卖方应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,按日计算向买方支付一定比例的违约金。同时,双方还可约定一定期限过后,“买方有权退房”,卖方应退还全部已付款,并按一定比例向买方支付违约金。

  专家解读

  北京房地产中介行业协会相关负责人表示,卖房人逾期交房必然给买房人带来一定损失。如果发生类似事件,主导权应掌握在买房人手中。

  信报追访

  “阴阳合同”仍无法解决

  在这份征求意见稿有关“税、费”的规定中,合同仅载明“买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费”,对于坊间二手房交易普遍签订“阴阳合同”的做法,市工商局合同处有关负责人表示,“这需要税务部门出台相关政策予以规避,不是这份合同所能解决的问题。”

  在二手房的买卖中,为了逃避增值部分的税收,卖方和买方往往签订两份合同,一份是以协议的形式以真实的成交价格签订的转让合同;另一份是在国土局备案中以原房产证价格签订的正式合同。因为两份合同,一份是私下的,一份是公开的,所以被形象地称为“阴阳合同”。

  背景

  中介合同对消费者不利

  市工商局有关负责人表示,2006年全市存量房成交量为78120套,同比增长约10%。由于二手房交易涉及面广,专业性强、法律关系复杂,当前交易中买卖双方所使用的合同不规范,很容易引发纠纷。“因此,这份合同可以将买卖双方的所有约定都落实为书面合同条款,双方当事人凡是有异议或不明细的都可以细化、改进。”

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