北京将推二手房合同示范文本 网上签约呼之欲出

　　北京市建委和市工商局拟定了《北京市存量房屋买卖合同》的征求意见稿，4月12日――4月22日征集社会各界对合同征求意见稿的意见。21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙指出，本次示范文本的出台，是北京市实现存量房买卖网上签约迈出的重要一步。

　　近年来，北京市存量房（即二手房）交易迅速增长。据统计，2006年全市存量房成交量为78120套，同比增长约10％。由于存量房交易涉及面广，专业性强、法律关系复杂，当前交易中买卖双方所使用的合同不规范，很容易引发纠纷。为明确存量房屋买卖交易中双方当事人的权利和义务，规范中介行为，增强交易的透明度，北京市建委和北京市工商局在《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》、《商品房认购书》推行使用后，经过深入调研，拟定了《北京市存量房屋买卖合同》的征求意见稿。文本征求意见稿根据存量房交易的特点，对存量房的权属情况、交易方式、付款方式、资金划转方式、房屋交付以及税费缴纳等容易引发纠纷的内容都做了约定。

　　为进一步规范存量房交易过程中的中介行为，贯彻市建委今年3月发布的《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》，在合同中明确了房地产经纪人、交易保证机构居间或代理存量房买卖的，必须通过“专用账户”划转交易结算资金。以此来提示存量交易人如果通过房地产经纪人达成交易的，必须将与经纪人签订的经纪合同作为买卖合同的附件，交易资金必须通过专用账户划转，以保障交易资金的安全。与现行的存量房合同相比，该示范文本最大的亮点在于将存量房交易结算资金划转的内容增添了进来，对交易双方要监管的资金数量、监管账号、何时划转监管的资金等问题做出了明确约定，在3月底刚刚出台资金监管政策后，立刻又在合同示范文本中发力，这一举措显现了政府对推行资金监管政策的坚定决心和力度。

　　另一个亮点是附件产生的约束力。该示范文本中列出了八个附件，包括了房屋设施装修、权属、付款、税费承担方式等，这意味着交易双方可以在合同正文外另作详细补充约定，将双方的权利义务进一步明确，如：明确了双方要对房屋设施设备、装修装饰、相关物品等情况进行验收，对于水、电、气、物业管理费以及交易前后谁来承担专项维修资金。因《合同法》有明确规定，合同的补充条款不仅同样具有法律效力，也是在诉讼中影响最终判罚的主要证据。因此，这将结束之前合同条款相对简单、无法全面保障交易双方正当权益的现状。业内人士对示范文本普遍持欢迎态度。21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙指出，本次示范文本的出台，是北京市实现存量房买卖网上签约迈出的重要一步。北京自2004年实行商品房网上签约以来，京城市民可以时时通过网络查询到商品房销售的真实情况，网络化的管理不仅便于政府部门对开发商的监管，更有利于消费者及时了解房产销售情况，防止开发商捂房提价的不正当做法。同样，若在二手房市场实行网上签约，则能有效规避通过做假合同避税这种违规行为，同时也保护了交易双方的利益。此外，存量房买卖交易无非是对房屋权属的交易，在该示范文本中加强了对权属、钱款的明确约束，也就是增强了交易的安全性，保证了交易双方和居间方经纪公司的利益。可以说，合同示范文本加资金监管的这把双刃剑，有力地削减了不法中介公司在交易中违规操作的可能性，踏出了北京市存量房市场进一步朝着规范化、市场化方向发展的坚实脚步。