北京新规:存量房交易定金不得超房款的20%

　　“卖房人在收取购房定金时，不得超过购房价的20%。”这是北京市房地产中介协会在3月21日制定的《北京市存量房交易结算资金划转操作规范》中所作的规定。该《操作规范》将于4月15日起实施。

　　“定金不能超过购房价20%的标准是根据《合同法》中的相关规定制定的。

但买卖双方是否愿意通过‘专用账户’（即北京市建委要求房地产经纪机构或交易保证机构需通过商业银行设立客户交易结算资金专用存款账户划转双方交易资金的账户）进行监管，全凭买卖双方自愿。”北京市房地产中介协会常务副会长周宗楚告诉记者，“中介协会制定此项政策的目的就是在于促进二手房买卖交易的顺利完成”。

　　而对于二手房交易中定金的收费标准该不该收、如何收等问题，在业内一直是一个热议题目，也成为了房地产中介一线操作人员头疼问题。周宗楚告诉记者，这项规定是房地产中介协会通过对全国各城市的考察以及广泛听取北京市各大中介的意见后制定的。

　　北京千万家房地产经纪公司市场总监常淑娟告诉记者，由于资金监管的程序较为繁琐、卖房人拿到房款的等待时间较长，因此买卖双方在交易过程中，房屋很有可能被其他人看中，扰乱了原买卖双方的交易秩序。情况严重的，甚至会造成卖房人毁约，将房屋转手卖给其他人。而倘若买方能快速地将房屋定金送至卖房人手中，则上述情况的发生机率会降低很多。

　　据北京市多家房产经纪公司测算，目前北京二手房市场总体供需比保持在1∶3左右，而中低价位的二手房需求比较旺盛，供需矛盾更为紧张。

　　据北京链家房地产经纪有限公司副总经理金育松分析，目前二手房市场中，总价在40万~50万元之间的房产供不应求状况最为突出，供需比为1∶5；50万~60万元的供需比次之，在1∶4.2左右；40万元以下和60万~80万元之间的供需比均为1∶3.5；而100万元以上的二手房供需基本持平，在1∶1.2左右。

　　北京二手房市场差距甚大的供需比在一定程度上导致了卖方市场在交易过程中占据主导地位。而双方在交易未完成之前，所有约定均得不到保护。金育松告诉记者，若卖方想毁约的话，买方和经纪公司都毫无办法。而假如卖方收取了定金，即使想毁约也会从各方面进行考虑。

　　“这其实是一种心理状态。从另一方面讲，买方支付给卖方定金后，如果卖方想毁约，根据行规的要求，要支付买方定金双倍的赔偿金；而如果买方想毁约的话，那么卖方就可以不退还定金。”金育松强调。金育松介绍，北京市房地产中介协会对这项条款的规定是听取了北京市经纪公司的意见，同时还对全国各个城市的二手房交易状况进行了考察。