南京紧急出台“新十条”禁令

　　江苏商报报道 商报记者　曾璐　韶静　报道

　　编者按：

　　从“千人排队抢房”到“三小时内房价涨了十几万”，2007年的第一个季度，南京楼市可谓出尽了风头。

　　“房价已出现过快上涨迹象”，这是官方的说法；“是涨得很快”，这是开发商的回答；“涨得太多，越看越不敢买了”，这是买房者的心态……来自各方的表述，都在印证着一个事实：2007年以来的南京房价，正在飞速上涨。

　　南京房价究竟涨得快不快？与人们的直观感受相比，枯燥的数据似乎更有说服力。

　　国家统计局江苏调查总队4月13日发布的最新月度抽样调查显示，2007年3月份，南京市商品住宅价格比2月份上涨了1.0%，涨幅比全国平均水平高0.5个百分点，在全国的位置由2月份的第30位前移到第20位——创下2005年5月宏观调控以来的最高涨幅。

　　在此背景下，有关南京楼市的每一个动作，都能引起社会各界的高度关注。

　　然而，在新规频出以及官方“等等再买房”的提醒之下，南京楼市仍有很多未解的谜：为什么总是感觉没有房子可买？开发商真的在囤房吗？开发商手上的地都用来干什么了？政府能控制住过快上涨的房价吗？南京房价还要涨到什么时候？什么时候买房才合适……

　　江苏商报今日起隆重推出《南京楼市真相》系列报道，试图通过细致的观察、深入的挖掘以及专业的评判，为您一一揭开南京楼市的诸多谜题，还原一个真实的南京楼市。敬请关注。

　　种种迹象表明，针对南京楼市的相关规定，正在频繁下发。

　　继4月6日出台规范房地产市场秩序的“六条规定”后，4月13日，南京市正式制定下发《关于规范房地产市场秩序加强市场管理的规定》，对开发商和房产中介违规行为，做出更详细、更具实际效果的罚则，并首次拿房价开刀。业内称之为“新十条”规定。

　　业内人士认为，这次房产部门一反常态，“新十条”的制订、下发、实施该文件于同一天，引人关注。

　　如此密集的动作，无疑也印证了先前人们的猜测——开发商捂盘惜售的现象，的的确确普遍存在于南京楼市之中，并且已经发展到了“不得不管”的境地了。一位业内人士告诉记者，市场太好了，开发商现在定价已失去标准，囤房目的就是为了抬高房价。

　　开发商钻空子

　　“开发企业经过整改恢复销售的，其继续销售商品房的价格不得高于停售前已在网上公示的价格。”这是日前南京市房管局下发的《关于规范房地产市场秩序加强市场管理的规定》的第九条。

　　相关人士解释说，如果停盘前某楼盘公示的价格为5000元/平方米，停盘半年后该楼盘周边的房价已涨到了6000元/平方米，那么解禁后，遭停盘处罚的该楼盘仍然只能以5000元/平方米销售。“调控首次堵死了开发商涨价路。”

　　据了解，南京去年也出台过打击开发商囤房行为的十条规定（简称“老十条”）。南京房管局办公室主任张卫东告诉江苏商报，“老十条”已不能适应市场需要，部分开发商已经学会钻“老十条”的空子，打“擦边球”。

　　据张卫东透露，在今年年初的多次专项检查中发现，明目张胆的囤房现象比较少见，但部分开发商“变相”囤房，打擦边球的现象开始显露。而事实上，这段时间以来，有些由于政策原因而推迟了一两年销售的楼盘的发展商反倒获得了超额的利润。

　　“新十条”相比以前主要有两方面的改进。一是将以往“打擦边球”的部分囤房行为纳入打击之列；第二是在以往的基础上明显加大了处罚力度。比如此次明确表示在建工程也得销售，这在以前没有。此外，停盘多半是1个月，而此次将停盘时间延长到了半年。

　　但不少开发商接受江苏商报采访时表示，政策年年都出，关键还要看执行力度。而要想让南京房价“回归”到理性位置，最根本的解决方式还是要加大普通住宅的供应量。

　　万达副总经理陈云认为，政策出台起到的实效还有待观察，特别是是否执行到位。在他看来，开发商“囤房”是不可避免的，毕竟市场环境在这儿，市场刚性需求猛增，土地供应量少，这给开发商造就了囤积居奇的客观条件。

　　他认为，解决这一矛盾的根本在于加大土地的供应量，特别是普通住宅的土地供应量。

　　集体“捂盘”？

　　从去年下半年开始，南京部分区域房价快速上涨，“捂盘”“囤房”现象又呈蔓延之势。

　　以城北为例。据网尚房地产研究机构分析发现，一季度城北板块商品住宅销售面积比去年同期上涨了81.92%，几乎翻了一倍。但在城北，热销楼盘的新房源非常罕见，尤其3月份，拥有十余家在售楼盘及巨大潜在待售量的城北板块，仅有4家楼盘推出零星房源，着实令人费解。

　　费解背后，是人们对城北开发企业“囤房”的怀疑。

　　准备在城北觅宅的市民李先生对记者表示，他比较看好的迈皋桥地铁站附近的几家楼盘，都表示近期没有新房源推出。而记者在3月份领取销售许可证的全市30家楼盘中，仅看到来自城北的锋尚国际公寓、中浩·森林湾2家。

　　在这个历来被开发企业视为楼盘“强销期”的3月，城北开发商几乎选择了集体沉默。

　　15日，为期4天的春交会结束，虽然此次春交会上显示即将开盘销售的新房源不少，但依然有不少市民担心买不到房。

　　记者在展会上发现，确实有不少新开盘项目都只计划推出两三幢楼。有家江北楼盘的销售人员指着沙盘告诉记者，“一期有8幢楼，但下月具体卖哪幢还没定。”显然房子开发进度都差不多，但决不会一块卖。

　　市民陈小姐表示，“主要是开盘推的房源太少了，像奥体的宋都美域，售楼小姐说房价只有每平方米7300~7500元，这个价格在奥体还算很有吸引力，但再一问，一期只推87套房子，其中90平方米的只有20多套，而且售楼小姐说，登记的人数就有600多人。”

　　一位市民在采访中也表示，他近期在看房时发现，有家楼盘明明工地上7幢楼7座塔吊同时施工，但拿出来卖的只有两幢。

　　另据有关报道称，目前河西5900套可售房源实际上只卖出几百套，“河西开发商捂在手中的房子至少有3000套”。

　　谁在“囤房”？

　　今年春节之后，南京市房管、工商、物价三部门抽调专门人员，组成联合专项检查小组。3月13日至23日是今年首轮检查。4月10日开始，又进行了为期10天的第二轮专项检查。从检查结果来看，开发商囤房、捂盘等问题时有发生。

　　第一轮专项检查发现了一些问题，如部分商品房项目存在未严格按规定程序进行商品房网上打印买卖认购协议、现场销售进度与网上销售有出入、楼盘销售现场公示资料不全等问题。

　　碧瑶花园项目销控表显示已经销售的三套房源，在网上房地产却显示为可售状态，且认购协议约定的签约时间违反管理部门规定的时间。

　　朗诗国际街区项目销控表上公示的已售房源，却无法提供相应的认购协议。

　　江雁山水雅居项目在房屋还处于在建工程抵押的情况下，与购房人签订认购协议时就收取部分房款，而且未按约定的日期办理抵押注销，影响了购房者买卖契约的及时签订。六合区楼盘天赐佳园现场标价已经超出物价部门核准的房屋基准价范围。

　　第二轮专项检查现在正在进行，从目前的检查结果来看，个别楼盘严重违规。

　　首日共对主城区的六大楼盘进行突击检查。其中，中浩·森林湾项目违规严重：现场没有公示销售进度和共有公用部位明细表、没有从网上房地产打印认购合同、网上房地产销售进度与现场了解的销售进度不一致等。

　　城北的香溢北城，今年1月份领取了预售许可证。但现场销售人员却告知没有开盘，并且香溢北城423套房源预计于5月中旬正式开盘。该公司负责人解释，公司正在做股权变更，房源不便对外销售。

　　万豪中心公寓的4、5层写字楼也早已拿到预售许可证，项目张姓负责人却称“我们打算先卖6层以上的公寓住宅，再卖写字楼”。

　　4月12日，南京市房管部门对江宁区的5家楼盘进行了突击抽查。山水方舟雅苑项目违规严重，检查人员表示，该楼盘存在四大问题：采用自制认购协议；现场公示的销售进度与网上不一致；未按网上公示时间开盘销售；签订认购协议20天未签合同。检查人员当场对其开出整改通知书，要求在4月16日前将整改情况上报，并给予一个月的停盘处理。

　　变相囤房花招频出

　　故意抬高不想销售楼房的价格、办理在建工程抵押、故意延期申请预售证……在市房管局的专项检查中，发现开发商“变相囤房”的花招层出不穷。“只要真的想卖房子，开发商总能有办法，就怕他不想卖。”市房管局相关负责人坦言。

　　花招一：故意抬高定价

　　“同一小区、不同位置的两套住宅，其售价竟然相差500~1000元/平方米。”准备购买婚房的蔡女士很是惊讶。一位知情人士告诉记者，其实这是开发商使用的伎俩，用这样的经济杠杆来实现对供应量的有效控制，将不想卖出去的房子价钱定高。

　　“捂”着房子不卖，会影响开发商的现金流，但开发商之所以愿意这样做，还是出于一种营销策略。“如果一次性把房源都推出来，市场肯定会看空，价格也上不去。但慢慢地推房源，则会形成销售紧俏的局面，供求失衡，市场追涨，短期内可以把房价往上拉升”。

　　花招二：在建工程抵押

　　据南京市房管局介绍，在上个月的监督检查中发现，个别开发企业在取得《商品房预售许可证》后，通过办理在建工程抵押的方式，使其无法对外销售。即使在房屋主体封顶，可以通过办理按揭销售房屋、回笼资金的情况下，仍然不解押、不销售，以达到变相囤积房源的目的。有业内人士粗略估算了一笔账——目前奥体开发商“捂”在手中的房子至少有3000套！据介绍，江苏某公司开发的“星雨花都花园”，在2006年7月就取得了6幢（建筑面积近5.7万平方米）住宅楼的《商品房预售许可证》，在未开盘情况下，即将该在建的房屋办理了抵押。时至今日，该6幢房屋早已封顶，但这家公司却迟迟不愿对外销售。

　　“不少开发商会在拿到预售许可证后，给自己的楼盘办理在建工程抵押，所以，对于抵押房是不是囤房，我们也很难界定。”房管部门人士称，说白了，开发商打的是擦边球，以前根本无从干涉，因为抵押属于开发商的企业行为。

　　花招三：我拖我拖我再拖

　　“我们楼盘要到今年九十月份才开始销售。”昨天，南京长江路上一家楼盘的销售人员告诉记者。这家楼盘最初声称的开盘时间是去年12月份，后来推到今年3月份，前两天刚听说改成了今年六七月份，现在说法却又变了。

　　缘何迟迟不卖？开发商称，因为还没有办理好预售许可证。业内人士却告诉记者，这家楼盘早在一年前便开始动工修建，照理完全已符合销售条件，可能是开发商不肯去办理预售许可证，故意拖延开盘时间，以达到“捂盘”的目的。一位业内人士告诉记者，这也是一个“变相囤房”的典型。有资金实力较强的企业，索性就不拿预售证，管他房子建至封顶还是外墙已初步显现，甚至园林已全部完工，反正不到想卖的那一天，就坚持不拿预售证。

　　房管局相关人士称，这在以前他们也是没有办法的。但“新十条”规定，无正当理由不开盘的，也将视为“囤房”。当然，开发商“变相囤房”的手段层出不穷。如拖长施工期也是一个办法，明明是连片开发、一起施工的同一组团产品，发展商总有办法通过拖延部分楼宇的施工期，使各栋楼宇的工程进展参差不齐。放慢样板房建设速度，也是拖延实际开卖期的方法之一。市区某楼盘，明明上个月已经取得预售证，但正式开盘偏偏定在下月月底，发展商也没有说现在不卖楼，只是说样板房要月底才建好。

　　，南京房价在飙涨

　　国家统计局江苏调查总队13日发布的最新调查显示，今年3月份全省城市房价环比（即比上个月价格）涨幅高达1.2%，全国平均为0.5%；与2月份的环比涨幅高0.6个百分点。3月份，南京市商品住宅价格比上月涨1.0%，涨幅比全国平均水平高0.5个百分点，在全国的位置由2月份的第30位前移到第20位——这一涨幅，创下2005年5月宏观调控以来南京房价的最高涨幅。

　　尽管房价涨幅继续走高，但住宅交易依然火爆。南京市一季度上市房源数量比较少，但市场需求十分旺盛。来自网上房地产的数据显示，3月份，南京市商品房共成交6228套，认购近8000套，均比上个月和去年同期有大幅度增长。

　　南京农业大学许朗教授认为，刚刚过去的3月市场之所以会如此火爆，他认为原因有三：一、去年宏观调控后，市场需求一直受压抑，以至于今年上半年集中反弹；二、市场供应量偏少，部分开发商捂盘惜售，造成短期供不应求；三、供求失衡带来开发商肆意调价，而购房者又反过来跟风追涨，使得市场短时间内出现火爆。

　　“实际上河西、江宁、江北等板块都有不少待售房源。”南京一家民间研究机构的专家也表示，市场信息的不透明正使得购房者失去理智，以至于表现出排队购房、2万元卖号等疯狂举动。

　　13日正式出台的“新十条”主要内容：

　　开发企业在取得《商品房预售许可证》前，不得发布商品房销售广告，也不得以排号、发牌、发放VIP卡或其他形式吸纳客户。

　　开发企业在申领《商品房预售许可证》时，必须明确开盘销售时间，在取得《商品房预售许可证》后30日内必须开盘销售商品房。

　　开发企业经过整改恢复销售的，其继续销售商品房的价格不得高于停售前已在网上公示的价格。（8版《热点》）