地产开发商将商品房预售制度变成圈钱工具(图)

北京东华金座咨询服务中心主任 邢宝军：说得通俗一些，开发商开发楼盘的过程可以叫做“空手套白狼”。

　　房产开放商的“预售歪经”

　　出问题的期房，远不止北京的现代花园和东华金座，根据统计，在房地产官司中，70％到80％都与期房有关。期房这个词，最早是香港的说法，在内地则是开始于1994年，那一年我们国家制定了商品房预售制度，这项制度最初的目的是为了拉动内需，降低房地产开发的资金门槛。

10多年来，房地产业迅猛发展，这一制度确实起到了培育市场的重要作用。但一些不讲诚信、实力不足的企业，也开始钻这项制度的空子，把“预售经”越念越歪。

　　邢宝军，北京东华金座咨询服务中心主任，东华金座的业主之一。由于自己的切身经历，他对期房销售制度做了大量的调研。

　　北京东华金座咨询服务中心主任 邢宝军：“（开发商）投入非常小，首先，他需要有一笔钱，能拿到地皮，他甚至可以借一笔钱，这样政府可以把项目给他让他去运作，这时他可能就把这笔资金还给人家了，然后他拿地皮再去做抵押，项目抵押，然后贷到一笔款，然后建这个楼，同时他预售这个房子，预售他能回收很多资金，甚至这个楼盘在建设当中开发商可以不出钱，由建筑商来垫钱盖楼，甚至里面的一些设备也可以由销售商来（垫资）提供

　　这样（开发商）可以花很少的钱建这个项目，这是开发商一般使用的手段。”

　　邢宝军告诉记者，说得通俗一些，开发商开发楼盘的过程可以叫做“空手套白狼”。如果整个资金链全部的资金是一亿元，那么开发商的前期启动资金大约只需要投入一千万元，并且一千万很快就能用银行贷款或业主购房款还上。而业主花了几十万买到的，只不过是售楼处的沙盘和楼书上还不存在的楼盘。为了从业主手中拿到钱，开发商们是绞尽脑汁。

　　北京现代花园业主：“广告做得特别好，售楼处装修得很华丽，门口还特地停了一辆劳斯莱斯轿车，很高级的轿车。”

　　在北京一年一度的春季房展会上，随时都能听到售楼人员极具煽动性的宣传。

　　售楼人员：“那肯定能升啊，两广路这个，明年就（开通）两广路嘛，两广路一开通，这个房价肯定是大幅度的上调。尤其是我们这个项目，这边有一个25万平米的购物中心嘛，这个购物中心起来的话，这个房价肯定是大幅度的上涨。”

　　售楼人员：“里面的话就是普通的装修，就是不算家电跟电器基本都有。”

　　有几位房地产从业人员向记者揭示了期房销售的潜规则。

　　公司职员：“宣传各方面它只是个炒作吧，把这个事炒大了。”

　　房地产策划人 蔡鸿岩：“怎么能让人买，只要我吸引眼球，（让人）去看了，只要人对我关注OK了。”

　　虽然俗话说天下没有免费的午餐，但开发商玩的期房销售猫腻，使他们美美的吃到一顿免费的盛宴，他们不仅名正言顺拿业主的钱盖楼，不用付任何成本，而且还能利用房地产开发升值的机会，牟取更大的利益。

　　汪利娜，中国社会科学院经济研究所研究员，长期从事房地产行业方面研究。

　　汪利娜：“通过预售能获得老百姓的购房款，也就是作为（开发商）一个主要的融资渠道，我们做过一些研究。”

　　汪利娜说，开发商使用的资金主要来自于以下几个来源；自有资金，银行贷款，销售预付款，建筑商垫付款，其中，来自业主的销售预付款不需要付出任何代价就可以无偿使用。

　　汪利娜：“那么预售款呢，就占了整个房地产开发企业融资的30%，资金来源的30%左右。”

　　预售款的进入极大地化解了开发商的投资风险，特别是在目前房地产市场看好，价格节节攀升的情况下，出现了一种奇怪的现象：业主出钱给开发商——开发商用业主的钱开发楼盘——房地产价格走高，开发商毁约赢利更大。

　　中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容：“利用你民众的钱，利用民众的财富，在背着你赚钱，没有风险。”

　　易宪容，中国社会科学院金融研究所研究员，对商品房预售制度关注较多。他告诉记者，在开发商与业主的博弈中，占主动的永远都是开发商。

　　中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容：“还能怎么样？凭什么好，我就可以干什么，我的房子就慢慢的卖，我愿卖就卖，不愿卖我价格由我来控制，反正银行还有钱，别的钱交给我了，已经在我手上了。我房子反正是你住的，什么样我不关心，因为什么呢？还有建筑商进来都要带钱进来的对不对。好，在这种情况下来他的房价就越拉越高。”

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