“数据房价”暗含玄机 大多数城市仍需继续调控

　　“市场房价”：局部分化而非全局“回春”

　　“市场房价”究竟如何呢？与数据房价吻合还是背离？日前，本刊记者走访了上海内环、中环、外环的代表区域：徐汇、静安、黄浦、杨浦、虹口、闸北和闵行共7个区的新盘和二手房市场，获得的情况也清楚地表明，眼下上海房价走势呈区域性分化，外环线以内上涨势头明显。

　　闵行区顾戴路新楼盘万源城靠近外环线，二期到2007年3月份才交房，但现在均价已升至每平方米1.1万元。在2005年3月楼市调控之前、上海房价达到峰值时，万源城斜对面的楼盘江南星城当时的最高房价也不过1万元。宏观调控后，这一板块的房价最低时曾跌至7500元/平方米左右，而现在，已涨至9000元以上，高的已超过万元。

　　位于徐汇区辛耕路的永新城是外销楼盘，均价在25000元/平方米左右。目前销售已进入尾声，但来看房的人依然较多。售楼现场一位自称是开发公司员工的人说，从一期开盘到现在，每平方米大概涨了5000元。

　　静安区的远中风华城宝属于高档楼盘，均价达37000元/平方米，以外销为主。网上房地产的数据显示，此楼盘住宅总套数292套，已售套数129套。“都是这个价，只涨不跌。”售楼小姐说。

　　与新房相比，近来上海二手房的涨势更明显。位于闵行区春申路、沁春路附近的三春汇秀苑，一期有2000多户，目前入住率只有30%左右。投资客在春节后开始放量抛房，但价格不降反涨。21世纪房产的物业经理冯新华说：“这里（闵行区）的房子从去年底到现在一直是处于上涨的走势。”

　　本刊记者发现，与以前不同，眼下上海房价趋涨有以下特点：其一，不是有价无市，而是量、价齐升。天天房展网研究中心的数据显示，截至4月23日，网上可售房源由年初的2461.24万平方米下降到2196.64万平方米，可售住宅的套数由年前的10万套下降到6.8万套。价格方面，今年以来中环线以内没有单价低于8000元/平方米的成交记录，内环线以内则没有10000元/平方米以下的成交记录。其二，投资客较少，多以刚性需求为主。其三，区域分化明显，热销楼盘多位于中环以内的近郊区，如3月份成交前十位的区域，除浦东新区以外，9个是郊区。其四，一个板块内新开的标杆楼盘对本区域的整体房价拉抬作用明显。

　　历史经验表明，第二季度往往是一年中楼市进入销售旺季之时。上海房地资源网上的统计数据显示，4月份前半个月，上海一手房成交量在逐步放大。如果这一势头能延续到6月份，那就意味着上海房价进入新的上涨通道。

　　不过，知名房产专家蔡为民认为，现在说上海楼市调控到位还为时过早。目前市场上的购房人绝大多数是自住客，他们具有精算、务实、购后退场的特性。这使得楼市买气不容易产生扩散效果，无力牵动市场的全局繁荣。此前“遍地开花”萎缩到现在“板块选择”，乃至必须迎合市场才能胜出的“整体疲软，局部突出”的楼盘表象，恰恰说明了目前市场景气正处于盘整向下的阶段。房价需经过一个挤泡沫的过程之后，市场才能重新走向坚挺。而这样的时间点，可能出现在明年下半年。