“数据房价”暗含玄机 大多数城市仍需继续调控

　　暗含玄机：

　　房价调控是否已到位？

　　有一个奇怪的现象：多次披露的统计数据显示，上海楼市的调控正朝着预期的目标发展，小幅调整而又稳健前行；但市民们的感觉却与此迥然相反。

准备购房的陈惠芳就是其中的一位。陈是上海市劳动和社会保障学会港口工作委员会的秘书长。“不知道他们是怎么计算数字的，反正我是没感到（房价）下降，”她说，“不继续涨就谢天谢地了。”

　　更显蹊跷的是，即便用官方公开的数据进行测算，不同机构得出的结果亦迥然不同。上海房地产机构易居研究院将上海房地局网站“网上房地产”2006年每天公布的成交信息汇总，测算出全年的成交总金额，再除以成交面积，得出平均房价为9437元/平方米。而上海房地局通过抽样、加权平均等“专业统计”，得出平均房价为7038元/平方米。

　　为什么主管部门公布的房价涨跌跟老百姓的切身感受不一致？为什么不同机构公布的同一城市的房价数据互相“打架”？

　　21世纪不动产龙茗路加盟店的置业经理冯新华分析，主要是郊区的板块下降幅度大于市区上涨幅度，只要“精心”选择样本，“最后的结果自然就是下降了。”

　　业内人士指出，“数字”房价与“感觉房价”不一致留下诸多启示：

　　其一，平均数并不能代表大多数。统计数据给的是平均数，只要多放些远郊的成交量进入统计范围，均价就拉低了。对于买房人而言，房屋均价已经蜕变成一个缺乏实际针对性的指标，非但无益，反而可能误导消费者。如实衡量一个城市的房价，应该分区、分圈层来统计，政府部门需及时公开不同区域、不同板块的新房、旧房的成交信息，而不是“饺子汤圆一锅煮”，只给出一个整体也许真实、但局部失真的概念——均价。

　　其二，笼统、迟滞的数据其实没有价值。广州房地产研究者韩世同指出，正是因为政府有关部门对房地产市场的数据公布得不及时、不详尽，才让不良开发商有机可乘。要解决楼市均价忽悠百姓的问题，相关政府部门应该放弃分歧，携起手来共同建立完整的房产信息体系，统一对外发布，及时披露市场信息。“应该像股市一样每天将每个楼盘的成交均价、最低价和最高价公布，并在此基础上按区、按类统计成交均价和数量，才可以对楼盘和区域楼价涨跌作出准确判断。”韩世同说。

　　其三，不可轻言房地产调控已经到位。此前，个别“专家”大谈上海房地产市场已经调控到位，潜台词无非是不必再执行调控政策了。

　　上海社科院房地产业研究中心常务副秘书长姚宏来指出，客观来说，上海在房地产上的宏观调控执行得比其他不少城市要好。但2006年上海住房价格和居民收入比仍超过10，廉租房覆盖面仍不过区区几万户。他认为，在住房保障体系尚未完善、房价没有降到合理水平之前，还谈不上调控到位。

　　他提醒，现在有些专家在一些房地产公司担任要职（如董事），其言论难以保持公正，并可能误导市场，应该警惕。

　　眼下，对于大多数城市来说，应该清楚：保障尚未到位，调控还需继续。

记者 徐寿松 彭勇

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