四大争议焦点凸显法规缺位

　　一位业主在看公告栏里张贴的公告。　高园　摄

　　通过近几天的采访，记者发现，关于物业管理的很多问题，法律没有规定或规定不完善，有关专业人士也不能给个肯定的说法，这是东环国际广场争端产生的根本原因，如果法律不予完善，类似的问题还会出现。

　　（一）业委会能否做被告

　　新业委会准备招标选聘物业公司时，老物业将业委会告到法院，法院作出了“业委会立刻停止公开招标选聘物业公司”的裁定。这个裁定成为尧圣物业不退出的主要依据。

　　业委会对这一裁定充满质疑，他们认为，业委会不是一个独立主体，不能做被告。选聘物业公司是法律赋予业主的权利，法院发裁定予以制止是否合适？

　　对此，记者来到济南历城区法院，有关负责人表示，在最后判决作出前，法院不会发表任何评论，不便向任何人解释原因。

　　对此，德衡律师事务所的赵凤娟律师说，业委会的地位一直很尴尬。因为它不是独立主体，只是在房管部门备个案。至于能否成为诉讼主体，即能否当原、被告，法律没有规定，实践中也一直有争议。最高院曾表示，业委会只能以物业公司为被告代表业主起诉，即在特定条件下可做原告，能否做被告不得而知。

　　（二）开发商可否自建物业“管”自己

　　开发商和物业公司是一家，这是业主反映强烈的问题。今天，业委会提供了开发商和尧圣物业的工商登记证，记者看到，尧圣物业的股东共4人，最大的股东就是开发商嘉恒房产开发公司，而3个个人股东中，有两人同时是嘉恒房产开发公司的股东。

　　开发商负责人柳先生承认，尧圣物业是开发商当初指定的，没有经过招标选聘。

　　开发商能否同时成立物业公司，并将其指定为楼盘物业？赵凤娟律师说，法律对物业公司出资人并没有限制，实践中开发商这种做法很普遍。赵律师认为，虽然从法律上讲二者是两个主体，但毕竟有利益纠葛。

　　记者看到，《物业管理条例》第24条规定，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”同时，今年5月1日生效的《济南市物业管理招标投标管理办法》规定，“凡总建筑面积在3万平方米以上的住宅物业，必须通过招投标的方式选聘物业管理企业。”

　　（三）业委会怎样成立算合法

　　业委会的合法性遭到原物业的质疑，那么，业委会合法成立需什么程序？

　　《物业管理条例》第16条规定，“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”赵凤娟律师说，备案就是起个通知主管部门的作用，法律没有规定业委会必须经房管局批准才能成立。

　　关于东环国际广场业委会的备案问题，记者询问该广场原来所属的高新区房管局，李局长表示该广场已移交给历城区，而历城区房管局盖局长则说相关材料还没移交。

　　（四）新老物业如何交接

　　这次暴露出的突出问题就是新老物业如何交接。法律规定，业主大会有权选聘或解聘物业服务企业，业委会代表业主大会与选聘的物业公司签订协议。但只规定“物业管理企业之间应当做好交接工作”，如何交接没有规定。有专家指出，涉及利益，老物业不会自动退出，必然爆发冲突。法律的不完善埋下了许多隐患。

　　业委会的法律顾问孟晓林律师则说，法律规定的交接是在业委会和物业公司间进行，与开发商没什么关系。本来相关资料应该在物业公司手里，现在之所以在开发商手里，正是由于开发商和物业公司是一家。