新世纪周刊：小产权调查揭开高房价的秘密

　　高房价后的土地困局

　　本刊记者/郭涛涛

　　据《中华人民共和国宪法》，任何组织和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。

　　由于小产权别墅的修建，乃至作为商品进入市场，并不符合《中华人民共和国土地管理法》等法律规定，消费者购买小产权房也属“非法”行为。同时，在合法的房地产市场，却是由虚空的土地成本和多种税费组成的高房价。

　　消费者难以忍受高房价，进而选择了买卖小产权房的“违法”行为，并刺激了小产权房的开发，政府因为“违法”房地产开发势头难以遏制，以至于突破法律局限，加大了对典型“违法”土地开发的处罚力度。

　　这是一个土地制度困局。现行《土地管理法》等法规中严格限制农用地转为建设用地，不仅导致房地产开发一级土地市场由政府垄断，乃至土地交易成本虚高，房价高企；同时，集体土地不能流转，也无益于农民收入进一步提高。

　　耕地难题变化

　　中国人均耕地占有量只有世界平均水平的1/3，由此，自1986年6月25日《土地管理法》颁布以来，中国始终执行着世界上最严格的土地管理制度。青龙头村小产权别墅之所以叫停，即是由于建设别墅对于耕地的侵占。

　　然而，国务院政策研究室2006年发布《中国农民工调研报告》显示，中国外出农民工数量已达1.2亿人。此即意味着，在今天，中国已约有1/5农民依靠外出打工而取得收入，农民通过承包耕地无法继续提高收入。

　　青龙头村村民表示，由于地少，每年地里种的粮食仅够自己吃。中国社会科学院经济研究所资料显示，于上世纪80年代初期形成的农村土地制度，随着中国经济的较快发展，已成为阻碍农业继续发展的力量。

　　而这种变化体现在与80年代初农民承包土地获得收入相比，今天农民无法从耕地获得更多收入，进而导致对耕地感情日益淡漠。自2004年11月1日青龙头村村民获得耕地确权证书，即已放弃了对原有耕地的耕作，任由蒿草疯涨。

　　“无地、少地农民合计约占农民工总数25%。”山西省社会科学院2006年调查数据显示。不难看出，20多年来一直没有变化过的耕地制度，已成为农民从有限土地获得收入的阻碍因素。农民工增多同时，原有耕地制度本身已在加剧着耕地减少。

　　地价的落差

　　此外，基于现行土地制度而形成的土地开发政策，也在加剧着耕地的减少，以及造成城市房价的上涨。据现行土地开发政策，政府一方面是农地征用的唯一合法主体；另一方面，政府又是向房地产商提供开发土地的唯一供给者。

　　据房地产开发程序，一块农地若要转为房地产开发，首先政府将按照基准地价征用土地，进而将农地转为开发用地储备。之后，开发商通过拍卖方式以获得对这块农地的开发权。中间地价的落差，即构成了政府土地出让金的净收入。

　　“由于政府从两头垄断土地市场，进而进行居间经营，因此在两头制造出两种不良后果——城市拍卖高地价和农村的失地农民。”中国房地产开发集团前党委书记孟晓苏表示。土地供应远远小于需求的现实，造成了地价的飙升。

　　据本刊青龙头村调查，青龙头村开发商与村民直接交易的地价只有750元/平方米，同时，房山区同一地段拍卖地价已达1902元/平方米，政府拍卖地价达正常地价的2.5倍，多出的差价占市场房价约13%的比重。

　　国务院发展研究中心“中国土地政策改革课题组”两年调查表明，低价征用的土地已成为高速城市化和工业化的驱动器，土地出让收入成为地方政府财政收入和公共投资的重要来源，政府垄断土地一级市场隐藏着巨大的财政和金融风险。

　　新“小岗”之路

　　与1978年安徽省凤阳县小岗村率先实行农村土地承包责任制，并引领中国市场经济制度改革不同，自小岗村确立的农村土地经济制度至今仍维持原状，后起于小岗村其他领域的市场经济制度改革却正在进一步深化。

　　然而，国内学者已在就农地改革进行探讨，以谋求解决土地困局之道。这包括以党国英等人主张的保持现有集体所有制不变情况下进一步完善家庭承包制，以张德元等人主张的向国家所有改革，以及杨小凯等人所主张的土地私有。

　　与此同时，国内已经出现了农村土地制度新的变迁，类似于青龙头村将集体土地用于小产权房开发，已然在北京郊区悄然兴起。这种开发模式，即相当于农村集体土地进入土地流通领域，并与保持现有集体所有制不变基础上进行改革相契合。

　　另据《财经》杂志报道，以上土地制度变迁早在2001年即已出现在苏州、无锡等苏南富裕乡镇，一些人口较少的自然村村民开始集中居住，而腾出来的土地则为集体建设用地，以用于工业开发。2005年10月中共中央提出“建设社会主义新农村”号召后，此做法即在江苏省升级为全局性做法。

　　孟晓苏说：“农民土地变成股份制，这样我们国家土地制度就会有根本性的变动，可以完全和国际上的土地制度接轨。”农村集体土地若获得进入市场的合法地位，也意味着农民土地股份制实现的可能。

　　“应该看到，当前土地乱象的根源在于现行土地制度安排，即政府垄断土地一级市场。因此，在实行严厉的行政措施后，必须要有制度性改革的跟进，才能求得中国土地诸多问题的根本解决。”国务院发展研究中心农村经济研究部研究员刘守英撰文指出。

　　一位地产业界资深人士表示，当现行土地制度和现行市场运行发生冲突，是选择恪守法律，还是反思制度，决定着中国未来的改革方向。农地制度的再改革，将因为对原有计划经济破除，进而成为中国市场经济发展的新起点。