深圳新版二手房示范合同将启用 中介费分两部分

　　8月1日起，2007版二手房示范合同(包括《深圳市二手房买卖合同》和《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》)将启用，届时所有二手房买卖将通过网上交易系统签订合同。这是记者昨日从深圳市二手房示范合同新闻发布会上了解到的。

　　昨日上午，市国土房产局和市工商局联合召开深圳市二手房示范合同新闻发布会。会上介绍，8月1日起，二手房买卖一律通过“深圳市二手房网上交易系统”签订新版合同，原二手房买卖合同示范文本同时停止，其它任何印刷版、手写版合同均不得继续使用。

　　据介绍，所有二手房买卖合同均须通过房地产经纪机构打印，目前我市有主管部门核发的备案证书、营业执照及“深圳市二手房买卖合同指定打印点”牌的房地产经纪机构共有50家。记者了解到，买卖双方自行成交的，可任选一家指定机构代打合同，房地产经纪机构不得无故拒绝，并且只能按规定收取工本费。

　　据了解，新版合同分为预约居间合同和买卖合同两部分。预约居间合同是我市相关合同的首个格式文本，是买卖合同的前提。记者发现，预约居间合同相当于现在二手房买卖双方和房地产经纪机构签订的合同，但其中很多内容与买卖合同所规定的一致。

　　有关部门与业内人士认为，新版合同将有助解决旧合同中的“霸王条款”、“合同陷阱”和“阴阳合同”等问题。

　　解读

　　中介收佣金分为两部分

　　与目前使用的合同相比，新版合同在合同名称、资金管理、佣金收取和违约责任等方面的规定都有所创新，对交易各方权利义务的划分更为清晰。还对交易价款的监管、附着于二手房的户口、学位问题、买卖双方应承担的税费、居间方(即房地产中介)收取的报酬分两次收取等问题做出了规定。昨天，深圳市国土房产局和市工商局的有关负责人对新版合同的特点进行了解读。

　　1.签合同时三方应在场

　　据介绍，新版《居间合同》改变了以往买卖内容和居间服务内容混为一体的架构，将合同内容划分为预约买卖和居间服务两部分。此外，在签订合同时应三方同时在场。合同中新增的特别提示中还提醒买卖双方在交易过程中和签约时特别注意的事项，如提示买方实地考察房屋，全面了解产权状况、租赁现状、学位、户口、按揭手续、佣金支付、居间方资质等有关信息，并提示买卖双方要仔细阅读委托书内容。

　　2.明确买卖双方应缴税费

　　在新版合同中，明确列出了法律规定的买卖双方分别应该承担税费项目和其它费用，避免了买卖双方因不明确被忽悠的情况。鉴于政策变化可能导致新增加税费，合同中进行留空处理，由当事人自行约定新增税费由谁缴纳。市工商局合同监督管理办公室黄人民博士解释说，买卖双方应缴纳的税费是法律规定的义务，但可以协商是否为对方代缴税费。

　　3.中介费分两部分收取

　　新版合同规定，居间方的报酬分为必要费用和佣金(两者之和为佣金总额)。必要费用在签订《居间合同》的同时，由买卖双方分别支付，其数额不超过居间方可收取佣金总额的20%。待签订《买卖合同》后才收取剩余的佣金。如因买卖双方原因违约，居间方收取的必要费用不用退还，但守约方所支出的必要费用由违约方赔偿；如因居间方过错或违约导致双方未能签订《买卖合同》，居间方必须向买卖双方双倍返还已经收取的必要费用。

　　4.延期交款或交房须付违约金

　　新版合同对买卖双方和违约行为约定了不同程度的违约责任条款，同时还增加了定金条款。比如买方逾期付款，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，还要继续履行合同；如果卖方不按约定期限将房地产交付给买方，就要从约定的交付期限届满的第二天起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价为基数，按照日万分之四向买方支付违约金，督促卖方履行义务。

　　5.户口不迁出算违约

　　新版《居间合同》第四条对附着于二手房的户口问题进行了专门约定，规定卖方应按约定时间将该房地产之上的户口迁出，否则将按转让房地产总价一定的百分比向买方支付违约金。

　　6.房地产交接有清单

　　此外，新版《居间合同》中还规定了“交房保证金”条款，对经常发生的买方收房后发现该房产遗留大量水、电、气、物管、有线电视等欠缴费用，给买方造成损失。该条款的目的是确保卖方主动结清费用与交付有关的附属设施。并新增“房地产交接清单”作为合同附件。

　　焦点

　　启用新合同力绝“阴阳脸”

　　新版合同的制定单位表示，由于《居间合同》的基本条款约定了《买卖合同》条款，即两份合同中房产的成交价是一致的，在一定程度上可以避免“阴阳合同”的出现，避免买卖双方逃避税收行为。

　　房地产从业人员张先生认为，新版合同启用后，对买卖双方都有保障，可避免很多纠纷，买卖双方将不再热衷于签订“阴阳合同”。

　　市国土房产局有关负责人表示，合同中明确规定不得再使用其他印刷或手写版本的合同，有关部门将加大巡查力度，发现“阴阳合同”将严肃依法处理。另外，“阴合同”将不受法律保护，如果买方持按原价过户的《买卖合同》寻求法律帮助，法院会按照《买卖合同》支持买方，卖方的利益将会受损。

　　反应

　　可让纠纷少或促房价降

　　昨日，在景田居住的业主陈先生接受记者采访时表示，新版买卖合同启用后，将更加有效地保障买房者的权益。之前购买二手房时签订的合同都是由中介公司单方拟定，常会出现“霸王条款”、“交易陷阱”等，在交易过程中容易出现纠纷。新版合同出台，将大大减少类似纠纷，即使发生纠纷也有据可查。

　　美联物业有关负责人昨日表示，我市即将启用的新版二手房合同会在一定程度上杜绝“阴阳合同”的产生，预计未来两个月内市场上二手房成交量将出现萎缩现象，最高可能下滑20%。随着买房者观望心理的加重，也可能出现“有价无市”的情况。

　　背景

　　二手房热销买卖纠纷多

　　据介绍，目前深圳二手房已逐渐取代一手房成为置业者的首选。今年1-5月，全市二手房交易面积达513.56万平方米，同比增加25.45%，二手房与新建商品住房交易面积的比例为1.6∶1,二手房需求超过新房需求。

　　目前二手房交易中存在中介公司在合同中添加“霸王条款”、设置“合同陷阱”和签订“阴阳合同”等违法违规操作手段，另外也存在个别置业者利用中介公司的激烈竞争，屡屡“跳单”，逃避佣金的行为。深圳市仲裁委员会统计数据显示，今年深圳仲裁委员会受理的二手房纠纷案件有147件，比去年同期增长10%，其中卖方违约的纠纷比例占到9成以上。为妥善解决上述问题，有关部门推出了新版合同。(记者罗秋芳赵军) (来源：深圳新闻网-晶报)