北京合作建房势在必行 拟成立合作基金运作拿地

中国楼市走向何方 资料图

　　合作建房新机遇报道之四 本报记者 谢光飞 实习生 张一鸣

　　在北京房价轮番暴涨、中低收入者望房兴叹的情况下，作为国内最早的合作建房发起人于凌罡，对合作建房运动面临的形势和机遇怎么看？他在北京的合作建房实践近况如何？四年间五次拿地五次失利，究竟是何原因？于凌罡近日为此接受中国经济时报记者的专访，并表示他的合作建房项目已有了新进展。

　　经验匮乏导致拿地失败

　　“我们刚准备拿地时，相对现在要缺乏经验得多，在操作上有一些不成熟的地方。

　　花园路5号地被于凌罡认为是距离他成功最近的一块地。“最初的规划是要容纳240到280户，宣布报名后，短短4天就达到240人的规模。”据于凌罡回忆，当人数达到280人后就停止报名，尽管如此，每天依然能接到至少十个电话咨询，甚至有购房人守候在银行门口，希望能拿到别人转让的购房号。

　　然而，在收集建房款时，到现场交钱的只有一百余人。于凌罡至今依然认为当时过于自信的操作方式犯了一个致命错误——对不确定性因素考虑得不够周全，这直接导致竞标款未能达到银行要求的数额。

　　“当时我们限定每个人只能交4000元／平方米，由于当天来的人数严重不足，一共才凑足3800万元，我们和银行签订的合同中明确规定我们必须提供给银行4000万元，银行才可以帮助我们去签约。但是当时确实没有办法在短时间内找到那么多钱，最后只能无疾而终。”于凌罡反思这次差点成功的拿地经历时发现问题并没有想象得那样简单。

　　土地供应困难和老百姓不理解

　　“老百姓对合作建房并不理解，他们的行为有的时候并不理性。无论是通过电话还是MSN上，总有不相识的人问我，现在进展怎么样，却不告诉我他们的名字。还有一些人觉得合作建房的价格依然很高，希望能够再降低一些。”于凌罡对于老百姓再降房价的要求显得非常无奈，他将这比喻成老百姓希望能通过合作建房一次性进入小康生活。

　　他对记者表示：“我们在芍药居的项目就面临这个问题，6750元／平米，比市场价格便宜20％以上，老百姓要求再低一些才签约。”

　　与一些人对合作建房政府是否支持的担忧不同，于凌罡介绍的情况是：“政府对我们还是很支持的。我们参与政府的投标答辩，政府对我们设计的户型很认可。如果不是资金不够，当时就有可能拍地成功。”

　　于凌罡向记者表示：“政府没有理由不支持我们。一是我们的户型设计最大限度地满足合作建房成员的要求，符合国家对中小户型建设的要求；开发商出发点只是为了赚钱，不可能做得像我们这样好。二是我相信我们缴纳的土地出让金和税费要比开发商多，不存在拖欠和偷逃的问题，这一点连与我们接洽的政府有关部门负责人也承认。”

　　由于各种原因，北京的合作建房一再搁浅。于凌罡将此归结为两点：土地供应困难和老百姓不理解。相比老百姓的不理解，拿地的难度看起来似乎更大。

　　“现在的土地供应很不规范，我们要想拿到合适的地块很难。我们有一次拿地时尽管承诺一次性付款，也给出了并不低的价格，但最终这块地却给了一家名不见经传的房地产开发公司，其它大的房地产开发商和我们一样，也没能中标。”于凌罡说。

　　正在封闭运作拿地

　　查询于凌罡合作建房的网站，记者发现，合作建房的筹备工作并没有停止，该网站公开的信息显示，至少有三块地正在运作当中。

　　记者就此向于凌罡求证时，他并不否认，“我们正在继续找地，现在找到的几个项目都很好，土地价格也很便宜。但我们现在封闭起来做，不方便透露出更多信息。”这样可以避免开发商得知信息后，故意抬高土地价格，增加合作建房的资金压力。

　　到底有哪些土地他正在操作中？在采访中，于凌罡反复提及亚运村地区。依据他的说法，亚运村地区的商品房均价已经超过每平米1万3千，如果通过合作建房，合作建房人每平米只需要支付8000元／平米。在他看来，这样的价格应当是有一定吸引力的。记者对该网站持续观察两周的结果显示，交款人数量正在增加，

　　REZIE解决资金难题

　　总结于凌罡5次拿地失利，几乎每次都与资金脱不了干系。“我们正在探索一种新的方式，以突破合作建房的瓶颈——资金问题。”于凌罡说的新方式就是REZIE，俗称房地产基金。

　　记者查阅相关资料后发现，REZIE在房地产商吸引海外资金的过程中早已有之，海外基金通过REZIE实现与房地产商的利益分成。

　　而在于凌罡看来，REZIE能够吸引更多的人加入到合作建房中，从而提供给合作建房人充足的资金保障。据他介绍，未来参与合作建房的成员，都会是REZIE的持有者，银行将为每一个成员开一个账号。如果有项目，持有人需要向账号上存钱，并与银行签订托管协议，保证合作建房过程中的资金安全。

　　据于凌罡介绍，与普通合作建房不同，REZIE的持有人虽然投资买房，但也可以转让持有权，直接套现。

　　“现在已经有500人持有我们的REZIE卡，只要有项目，持卡人就可以往卡上存钱，我们马上就能启动建房项目。”于凌罡向记者出示了他持有的REZIE卡，这张卡看起来与普通银行卡没有太大差别。

　　尽管经历多次失败，于凌罡却依然非常看好合作建房的前景，“现在买房，即使年收入12万元的中产阶级都得做房奴。如果房价再涨下去，绝大多数人都买不起房，也只能选择合作建房了，合作建房将成为非走不可的路径。”于凌罡对记者表示。