去海边买房：开往威海的购房车

　　去海边买房：开往威海的购房车

　　“忘却那些你对中国的刻板印象。想象一下，你面向细腻沙滩上成排的遮阳伞，在国际级度假圣地的慵懒时光中喝着饮料。想象一下，热带的暖风，棕榈树，还有南中国海的湿润微风。”

　　《华盛顿邮报》驻京记者爱德华·科迪，躺在中国三亚亚龙湾，写下了这段文字。

　　“面朝大海，春暖花开。”

　　如今在中国，并不只有“有钱旅行的中国家庭”能在三亚感受到“面朝大海”的惬意舒适，大量工薪人士也在往海边进发，试图拥有“春暖花开”的生活。

　　区别于上世纪90年代海边富人的别墅区，随着现在海边购房的大众化，全方位激活了中国从南到北中小沿海城市的房地产，让这些宁静的海滨城市涌动起外来房东的喧嚣。

　　开往威海的购房车

　　-本刊记者/ 冒安林(发自山东威海)

　　车牌号为豫N037031的金龙大客车在2007年10月12日的夜幕中驶出北京，经过将近18个小时的颠簸后，次日下午2点，抵达山东威海市的乳山银滩。

　　车上满载着一群老人，平均年龄在55岁左右，其中最大的76岁。由于坐得时间太长，有的老人腿脚充血肿大，鞋都很难穿进去，但他们没有怨言。

　　这是一个购房团，老人们是来看海景房的。

　　艰难启程

　　来威海看房的购房者，大多是离退休老人，平均年龄在50岁以上。

　　一部分是通过广告宣传，大多数是听到亲朋好友的介绍而专程来的，其中也有已经多次来看房并且购买了数套的人。海景房的诱惑，除了较好的自然环境外，也有投资价值。他们希望可以通过房产的增值，来获取投资回报。这些老人大多都是国企退休职工、中学退休教师等普通工薪阶层。

　　12日晚8点，金龙大客车开始在北京市区穿行，分别在南三环六里桥、北四环望京等十多个地点接购房者上车。10点，客车到达建外SOHO，这是最后一个乘客上车处。居住在北京东南片的购房者，在等候了两个多小时后，终于坐上客车。

　　负责此次组织、接待的是北京市世纪家好房地产经纪公司，据工作人员牛琼介绍，目前该公司组织的看房班车，每周二和每周五都会发车，有时候一趟就有两三辆长途大客车，人都坐的满满的。他们向看房者每人收取三四百元的吃住行费用，如果成功购房则会全额退还。

　　据该公司一位单姓经理介绍，世纪家好目前在北京一共“有两个总部和十三个分公司”。而据本刊观察，分公司仅仅是布置在超市、商场等人流密集地点的促销网点。

　　“我们是威海银滩统一的直销团队，除了在北京之外，在全国各地也都有。”牛琼说。他们不喜欢发世纪家好房地产公司的名片，不愿意对看房者说自己的姓名，整个行程中，一个工作人员跟随着固定的几个看房者，很有默契。

　　他们更愿意称自己是威海本地房地产公司的直销团队。在世纪家好公司出具的费用收据上面，也盖有“银滩海景投资中心”的专用章。

　　避开高速

　　客车从东三环十里河桥进入京津塘高速公路，并且在马驹桥休息区接到两位从大兴赶来的购房者。此时，这对退休夫妇也已等了两个多小时，这时晚上气温已经转凉，在接到工作人员电话后，他们还在寒风中等了40多分钟。

　　人员全部上车后，这辆大客车就满员了，全车有47人，除了7名工作人员，其余都是看房者。客车从马驹桥驶出不久，突然从采育出口处拐弯，转入104国道一路南下。

　　世纪家好工作人员解释为，前方高速路有严重堵车，所以改走国道，穿河北开往山东。

　　两小时后，104国道大面积堵车。客车随即从104国道转往106国道，准备从河北霸州往南，取道石黄高速(石家庄至黄骅港)奔河北沧州。

　　但106国道，因为大货车并线超车造成严重事故，也全线堵车。随后客车又尝试从乡间公路行驶以避开拥堵，但由于不熟悉乡间公路，加上天色黑暗，客车在狭窄的农村公路上摇摇晃晃行驶了一个小时后，遭遇前方施工截断道路，无奈又原路返回。

　　此时已是13日凌晨2点。

　　由于车窗是全封闭式的，所以客车内空气混浊，闷热难熬。司机为了安全，拒绝长时间将车门打开通风，整个客车内部弥漫着湿闷的异味。好几个年长乘客觉得胸闷气短，呼吸不畅。

　　到处堵车

　　半夜的寒气在玻璃上凝成薄雾。几十位老人，有的蜷着腿脚，挤在狭小的座位里，昏昏沉沉地睡；有的则在小声地说话。

　　世纪家好工作人员在出发前说：“北京到威海，只要9个小时左右就能到。我们晚上8点出发，第二天早晨五六点就能在银滩看日出了！”

　　但从12日晚10时开始计算，到13日凌晨6点，8个小时还没到达距离北京仅仅238公里的河北沧州。

　　实际上，从北京至山东威海，除天津外环一段路外，全程都有高速。从北京直接上京津塘高速转京沪高速，只需要花大约4个小时就可以到达山东省会济南市，山东省内高速公路网络发达，再过五六小时就可以到达威海乳山。全程约10个小时。

　　已经第三次去威海银滩看房的吴老先生道出了其中的玄妙。他说，看房客车为了节省高速过路费，一般都不上高速，而是取道较慢的国道线，所以单程耗时十几个小时是很正常的。“上次回来，一路畅通无阻，一点也不堵，花了大概11个小时才到的北京。”吴说。

　　为了购买到便宜的海景房，享受大海边的舒适生活，老人们似乎可以忍受一切的奔波辛劳。“这还不算什么，我上次看房，有个人吃多了海鲜肚子不舒服，在高速公路上一时找不到厕所，结果忍不住就拉在裤子里面了。司机只好打开通风扇，开到下一个服务区，再下去用水洗裤子。”吴讲道。

　　据世纪家好工作人员介绍，曾有一位年逾八旬的老人，在银滩购买了心仪的住房后，一路唱着回北京，十几个小时不停，精神状态特别好。

　　而车上那位76岁的老人，精神也不错，已经时至深夜，依然毫无睡意。

　　早晨6点多钟，交通终于恢复正常，客车进入山东省境内，从205国道转到济青高速公路(济南至青岛)，在经过几个小时的行驶之后转入青威高速公路(青岛至威海)，当终于行驶到威海银滩所在的乳山县级市的时候，已经是13日下午的2点。

　　行程紧凑

　　经过18个小时的长途跋涉，才到达目的地。而且由于乘客人数超过预期，面包和饮用水数量不够，一部分人甚至没有吃上早饭和午饭。

　　在匆匆吃过午饭后，一车人就在世纪家好公司的安排之下，开始马不停蹄地在一个个楼盘之间奔波。异地购房，人们的效率高的惊人，到售楼处、看沙盘、预交定金和签署购房合同，一般只需要一个多小时的时间。

　　从下午3点多钟一直到晚上9点结束，这一趟购房班车的人一共看了4个楼盘，购买了大约35套住宅，几乎人均购买一所房子。按照每套住宅80平米、每平米近4000元的均价计算，购房资金总额达到1000万元。

　　晚上9点半吃过晚饭后，组织集体到银滩海滨的大拇指广场游览夜景。一个多小时后，总算到达住宿处休息。14日早晨6点，集体早餐。7点钟开车出发，去看公司安排的上午要考察的楼盘。下午1点多，集体午餐。

　　午餐毕，工作人员确认购房的手续、合同和事项等，又加载了上次来看房滞留在银滩的两位年逾八十的老人，启程回京。

　　又是一个在路上的故事。14日下午2点出发，15日凌晨2点到达。这次看房，用了两个白天和黑夜共48个小时，花在路上的时间，长达30个小时。

　　威海热潮：有了沙盘就不愁卖房

　　-本刊记者/ 冒安林(发自山东威海)

　　汽车在山东威海银滩主干道长江路上行驶时，售楼小姐手指着窗外一片一片的新旧小区说：“这有多少房子，也卖得出去。”这些小区大多无人居住，成片成片地空置，但都已经属于售出资产。

　　全国有三个银滩，分别在海南三亚、广西北海和山东威海。银滩，顾名思义，银白色沙滩即沙子质量很好的海滩。现在，无论是哪个银滩，都成为中国最热的海景地产之一，人们从全国各地蜂拥而来，抢购住宅。

　　有了沙盘就不愁卖房

　　威海银滩，地处山东半岛东南部的黄海岸边，位于旅游开发城市青岛、烟台和威海三座城市的中心地带，行政隶属威海下面的乳山县级市。这里景色优美、沙白水碧，集山、海、岛、湖、河、林于一体。尤其是绵延20公里的银白色沙滩，坡缓沙平，细腻松软。

　　大约在三四年前，推销威海银滩房地产的促销活动，开始出现在北京、上海、武汉、广州等各大城市。因为优越的自然环境和低廉的价格，威海银滩吸引了很多人的目光。相应的，银滩的住宅价格也从原来的每平方1800元涨到2400元，再涨到现在的三四千元。目前号称“超五星级”的高档酒店式公寓海岸明珠楼盘，其内部认购价格已经高达6600～7200元。

　　10月12日从北京出发的这趟购房班车，仅一天时间，就订购了35套住宅。而更多的人，还在源源不断地从四面八方赶过来。据银滩管委会的统计数据，2007年“十一”黄金周的前两天，约20多万人涌入银滩，房产成交量大约在2万多套。

　　持续的热销，引发投资资金的正面循环效应。在银滩，只要是已经建成的楼盘，就肯定一售而空，有时仅凭图纸和沙盘就能销售出一半，到动工建设期间，房源已经所剩无几。

　　乳山市益天房地产开发有限公司在成功开发了益天花园并销售一空之后，又一口气同时在建“如意花园”和“湖畔人家”两个小区项目。国泰城建开发有限公司在银滩开发了10万平米楼盘宏泰阳光花园之后，销售异常火暴。又紧接着开发了总建筑面积达26万平米的银泰海景花园，拥有77幢多层及高层住宅。

　　俨然成为陆地之城

　　目前，让人对威海银滩产生忧虑的原因，就是在海边建造太多的高层住宅，会不会影响到整个区域的自然环境平衡和带来过多的空置压力。

　　小区多、楼房多，是银滩目前的真实现状。目前，银滩海岸沿线已开发或规划开发的土地，绝大多数都是用于单一的住宅项目。缺乏良好的规划设计，或许是银滩将来要面临的最大问题之一。在银滩延绵20公里的海岸线上，已经开发的小区大约有几十家之多。从西到东，从沿岸到稍远的内陆，高高矗立的塔吊和栉比鳞次的高层楼房，成为最夺目的景观。

　　1995年，当中国石油天然气总公司长庆石油勘探局在银滩投资兴建长庆油田培训中心的时候，主体建筑还是以独栋别墅为主，除了一座培训大楼以外，还有17幢别墅，总建筑面积还不到一万平米。

　　而银滩大规模开发的几年来，就一直以六、七层的多层住宅和20层左右的高层住宅为主。由乳山市益天房地产开发有限公司开发的湖畔人家花园小区，就是占地面积达45万平方米的大盘之一。其总建筑面积达到了56万平方米的规模，即使按照普通每户100平米面积计算，小区总住户也在5000户之上，根据小区规划图纸和沙盘展示，总共拥有住宅楼100幢以上，却只有一个社区活动中心和幼儿园，根本没有商场、超市等商业配套设施。

　　高容积率，造成银滩沿岸已经俨然成为一个陆地之城，而不是沿海旅游度假区，比如国泰城建开发的银泰海景花园和益天房地产开发的如意花园楼盘，小区设计容积率都高达0.7左右，达到一般城市住宅的极限，这和普通城市的住宅已经相差无几。

　　卖楼容易出租难

　　在银滩投资房产，似乎自住是第一目的，但目前从各地蜂拥而来的投资客们，已经明显抬升了当地的住宅价格，比如银泰海景花园，在2007年7月份售价为2900元左右的住宅，到10月份已经上升至4100元左右。而银滩的房地产均价，也从数年前的1800～2000元上涨至3500元左右。靠近一线海岸的别墅，也已由原来的百万元一套上涨至160万元一套。

　　但在房地产快速上涨的背后，真正单纯购买住宅用来生活养老的购房者，似乎很少。虽然前来看房和购买的大多是老年人，但大多数购房者还是出于投资目的，或者抱有双重目的购房者则更多。

　　来自北京某所中学的退休教师毛女士说：“我先买了房子等等看，如果能升值更好，不升值我就自己来住。但真正老了肯定还是要回北京，这里太远实在不方便，看个病想报销都很难。”

　　据世纪家好的工作人员介绍，在银滩，曾经有个外地投资客，一次性购买了14套小户型住宅，用以在暑期度假高峰期出租赢利。按精装修房屋价格4000元计算，一套56平方米的小户型也只需要22万元，就算一次购买14套，也只需要300多万元，还不抵北京一套高档住宅的价格。

　　和高涨的售价相比，银滩的房屋租赁行情，呈现绝对的低价格局。按照最新的租赁行情，租住一套中小户型的年租金，大概在4000至5000元之间，有时业主为了招揽租户，减少空置，甚至会开出13个月租金4000元的低价，约合每月租金300元。

　　“我估计现在买了房子也用不着，这里完全没有配套设施，要等这里真正发展旺了，起码还要十年。”从大街上拿到一张威海银滩的宣传单就直接坐车来银滩考察，连家也没有回就直接订购了一套170平米房子的孙先生说，“十年以后的事情，谁说的清？但总不会比现在的房价还低吧！”

　　涌动的财富热潮

　　除了传闻的花几百万上千万大手笔购房的故事以外，在威海银滩，还到处流传着关于巨额财富的神话。当你从海滩沿岸走过，人们会告诉你，这里是青岛泰林集团正在开发建设中的“乳山国际高尔夫球场”；那里马上会是李嘉诚投资20亿元开发的银滩国际游艇游乐中心；再远处未来会成为某某集团投资4个亿建造的豪华娱乐场。甚至银滩的宫家岛，也已经被大庆油田集团花了6个亿买下来，建造岛上游乐中心??

　　你可能会咂舌，除了传闻本身特定的夸大其词，这些的确是真的。目前，进入威海银滩开发区的项目已达200多个，合同投资额达100多亿元，实际到位也有几十亿元，总开发面积达18平方公里。只是号称投资20亿的银滩国际游艇游乐中心的投资方是山东天泰集团，而大庆油田集团是花了2个亿在宫家岛上建造游乐园。

　　实际上，整个银滩的开发，最早从1992年就开始了。银滩旅游度假区始建于1992年，1994年7月被山东省政府批准为省级旅游度假区，2002年11月被国家旅游局批准为国家AAAA级旅游区。最先在银滩投资开发的是来自长庆石油和大庆石油这样的大企业集团，在银滩建造了别墅小区，用作职工的疗养和休息。随后，山西太原煤炭气化(集团)有限公司在银滩旅游度假区投资5000万元，兴建乳山职工培训中心。

　　更大的投资热情，来自资金实力雄厚的企业。大庆油田投入巨资开发了“大庆颐园”住宅小区二区工程。中房集团也在开发“中房蔚蓝海岸”地产项目、青岛颐中集团开发“颐和度假中心”项目，山西省天然气总公司、吉林化工集团等知名企业纷纷来此投资开发。

　　此后，在最先认识并挖掘出银滩投资价值的那一批投资客的手上，银滩仿佛一夜之间就变为一方财富宝地，炙手可热。房地产成为最先火暴起来的产业，也是目前唯一火暴起来的产业，因为银滩目前除了房地产，别的什么也没有。在“十一”刚过去几天的时候，银滩海岸边几乎完全没有游客，看不到一个颇具人气的休闲场所。

　　由于山东本省海景资源丰富，仅仅依靠本地人的消费能力，根本无法撑起威海银滩。而千里迢迢来到银滩的外地游客们，也将会面临着这样的困境：人全来了，无法得到成熟的配套服务，像售价7000元的高档公寓海岸明珠，20层的高楼连地下车库都没有配置；人不来，如此多的房产余量又无法消化，仅靠单纯临海概念炒作能否支撑起房价的持续稳定和上涨，还是个问题。

　　“候鸟”常无敌的海边生活

　　-本刊记者/ 冒安林

　　每年的10月底，就是常无敌准备“迁徙”的时候。

　　今年62岁的常无敌是北京丰台区一所中学的化学老师，这几天他正准备从北京出发，去往他的另一个家——广西北海，他将在那里度过这个冬天。这个习惯从他2005年退休之后，就一直保持了下来。只是这次稍有不同的是，他打算和他的朋友以自驾车的方式到达目的地。

　　2005年，退休后的常无敌经人介绍，来到北海，很快就被这里温暖的气候所打动。老爷子骑着自行车在北海转了几天，“看遍了北海所有的楼盘”，最后出手以1000元/平米的价格买下了一套120平米的房子，由此正式成为一只“候鸟”。

　　对于这一举动，常无敌颇为得意。记得大前年在北海时，曾接到一位老同学的电话问：“你在哪儿那？”他说：“我在北海那！”那边说：“那你快过来吧，有几个同学小聚一下。”我猜他误会了，故意说：“我过不去，太远呀！”他果然说：“不就北海公园哪儿吗，有什么远的，等你不就得啦！”等我说明了，他吓了一跳：“什么，广西的北海？你怎么跑到那么远的地方去啦！”

　　“提到北海，十个有九个北京人会以为是北海公园。”常无敌说。

　　以下是常无敌的自述。

　　候鸟的标准

　　北京人在北海买房，大都是春去秋来，并不常住；形象地称之为“候鸟”，是很贴切的。下面我就说说“候鸟”买房的具体问题。

　　首先是“候鸟”的条件审查。你得看看你自己，是否具备当“候鸟”的条件。

　　当“候鸟”还要条件？当然了。年轻人要学习，要打拼事业；中年人上有老，下有小，夹板套着；这都属于“笼中鸟”，是想飞也飞不动的：他们顶多一年有十几天休假，下海上山疯狂地玩几天，没有必要在外地筑巢。

　　什么样的人能飞？是六岁以下，六十岁以上(女五十五岁)的人，也就是没上学的孩子和退休的老人。下岗待业的情况复杂，不好说。六岁以下的先不说，因为没有六十岁以上的“老候鸟”带，自己也飞不了，所以基本上是老年人最具资格。

　　不过，也不是所有的老年人都适合当“候鸟”。比如：有慢性病离不开医院的不行，给儿女当保姆脱不开身的不行，老两口从没出过门，适应能力差的也不行；要是这些问题都没有，那就没什么障碍了，只要您愿意飞，就能飞；当然还有一个最要紧的条件，就是得有点闲钱。

　　别以为异地购房度假是少数大款或精英的“专利”。其实就北海的房价而言，北京市的许多家庭都买得起，因为我们这几家在北海做邻居的北京人都是普普通通的家庭。

　　还有一个观点是：买近不买远，宁买涿州，不买海边。

　　买近当然有近的方便，但也有近的单调。在南方海滨购房，距离虽然远，但能够享受异地的风光和饮食；在离京近的河北涿州，你不可能天天品尝便宜的海鲜，也吃不着新鲜的龙眼、椰子和木瓜。说句最直白的：别说这里养生的富氧空气，就是算经济账的话，那廉价的海鲜和水果，也足够补偿您往返的路费了。

　　买房经

　　要真想到北海来买房，有十几万元储蓄的在北海购房置业也是完全可行的。北海的房屋均价现在为2000多元，比北京的经济适用房还便宜很多。

　　李嘉诚说过，买房子第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这说起来容易，做起来复杂。为什么？因为好地段也有两类：现时的好地段和潜在的好地段。现时的好地段谁都知道，潜在的好地段就需要考察研究了。潜在的好地段保值升值的潜力最大，应当是购房的首选。

　　有人会说，什么地段不地段的，买个海边的房子，早晚看日出日落，听着涛声入梦乡，那有多浪漫！说实话，起初我也是这么想的；北海人听了哈哈大笑：海边的房子好买！据当地人讲，要是旅游，住在海边旅馆当然很浪漫。可要是买房子长住，海边可不那么浪漫；海边风大，海风夹着海水的盐雾能把你家的东西全吹成海鲜味，连不锈钢的东西都会生锈！是不是像他们说的那么严重，我没有体会；但我知道银滩临海的楼房许多空着，想买并不难。

　　如果有人想在北海投资炒房，我觉得目前这儿还不是个投机的好地方。因为北海的房价虽然在缓慢上升，但上升的幅度较小较慢；如果是投资，也属于长线，不是“炒”而是“煮”。北海市是“一年遭蛇咬，十年怕井绳”，怕炒房者搅起第二轮房地产泡沫，所以一直谨慎行事，不敢过于张扬和冒进。有“专家”预测，北海的房价在未来五年内会升至现在的二至三倍，是否如此，只有让事实来证明了。不过有一个事实已经做出了证明：三年前新房的价格，也就是现在二手房的价格。

　　还有一类“准候鸟”，就是近几年来不了北海，先买套房子放着，不装修；一方面防着将来涨价，另一方面则等着房子升值。这也不失为明智的办法，我们这小区里就有不少这样的业主。所以北海的房子销售虽好，入住率并不高。到晚上你看，黑窗户多，亮窗户少，这也是北海的一个“特色”。

　　入乡说随俗

　　那么，改旅游为真正的度假，在一个沿海城市塌塌实实地住上几个月乃至半年，岂不是美事？但这件事却是“知易行难”，即说起来容易，做起来难。为什么？故土难离呀，老了老了，还要“离乡背井”，到个人生地不熟的地方，语言不通，举目无亲；闹不好再来个仰天长叹，老泪纵横——这那里是养老，简直是流放嘛！

　　有句老话叫做“入乡随俗”，当候鸟要先“离乡”，才能“入乡”。要能心情愉快地“离乡”，解除“异地养老”的一些心理障碍，解决一些实际的问题是必要的。

　　首先，要做“离乡”的“热身”。俗话说，耳听为虚，眼见为实。想去哪里，如北海，自己要实地考察一下。来个头回生二回熟，找找感觉。看看当地的城市风貌，景点景观，居住环境，风土人情，物产物价和房地产信息等等，然后结合自己的实际情况综合考虑，也不妨横向比较一下。比如：与北海相比，海南岛也不错，但那里的房价能承受吗？那里的房价有的已达到一万多每平米了；相比之下，北海还真是个“穷人”养老的首选，许多人就是冲着这里的房价来的。我有一次在北海打车，女司机说是东北林场下岗的工人，举家迁到此地，看中的就是这里廉价的房子。她也知道北京、上海挣钱多，“在那种地方，我挣一辈子也买不上房呀！”那女司机感叹道。

　　这真是大实话。

　　所以说，低廉的房价是北海目前最具竞争力的优势，至于这个优势还能保持多长时间，谁也说不好。

　　如果老年人对这“第二故乡”有了认同感，“热身”成功，就要着手第二步，解决当候鸟的“孤独感”问题了。解决的方法也很简单，找几位老年朋友来同住就是了。买房做邻居当然好，不买房当客人也行。一套两居室或三居室的公寓，接待几位客人是不成问题的。平时搭伙做饭，一起聊天散步，往返路上还可以结伴而行，在火车上都不寂寞。

　　据我了解，外地人在北海的候鸟以亲戚、朋友及邻居为多。河南来的人还组织了“同乡会”，据说别的省的“同乡会”也有几个。北京人自由散漫，没听说有“同乡会”，只听说有人曾设想在北海搞一个“北京村”，这大概都是解决“孤独感”问题的办法吧。

　　我觉得，观念决定生活方式。高品质的生活不是奢华的物质享受，除了精神方面的需求外，优良的居住环境，健康的生活习惯和乐观的心情是十分重要的。我们这几家到北海的北京人都有教师的背景——每家起码有一名教师，有的夫妻俩都是，所以比较气味相投。用较少的钱享受较高品质的生活，我们觉得这个选择是对的，也希望更多的人能够加入我们的队伍。当法国人以“逃离巴黎”为时尚的时候，我们干嘛还要挤在大城市里不动弹？年轻人走不了也就罢了，恢复“自由之身”的老年人完全可以为自己安排一种全新的生活。

　　(本刊记者张邦松采访整理)

　　北海：房价涨幅缘何居全国之首

　　-本刊记者/张邦松(发自广西北海)

　　“我做梦也没想到可以住得离海这么近。”苏杭显然不是第一次对人说起这句话，但写在她脸上的兴奋依然很清晰。名为“苏杭”的她实际上是一个地地道道的西北人，在来到北海之前，她几乎没有踏出过她的家乡兰州，以至于2006年12月，她来到广西北海时，几乎不敢相信在那个季节，天气还能如此温暖，在她的家乡，“风已经刮得像刀子一样了”。

　　苏杭是随着北海市房地产甘肃展示中心组织的一个看房团来到北海的，但当时她的主要目的是想看看她从未见过的海。“当时有刹那的错愕，觉得自己见到的是蓝色的沙漠。”苏杭在她的博客里写她第一次见到海的感觉相当奇怪。“但当湿润的海风吹到我脸上，我很快便陶醉了。”她说。

　　这种感觉让她作出了一个让自己都吓一跳的决定：在北海买房子，并且从此生活在这里。但与当时踊跃购买一手房的兰州老乡不同，苏杭选择了位于北部湾东路“鑫泰花园”的二手房。“非常划算，才1300元多一平米，全部办下来不到15万。”苏杭对《新世纪周刊》说，“走路去海边只要十几分钟。”现在苏杭已经把在兰州的电脑配件店挪到了北海，“生意不算好，但活的比兰州还安逸”。

　　苏杭只是2004年以来北海为数众多的外来购房者中的一员。“北海外来投资者的数量每个月都在上升。”北海海湾地产工作室营销总监王欣对《新世纪周刊》说，海湾地产工作室是一家专门从事楼盘营销策划的机构。北海官方的统计显示，外地人已成为广西北海市购房主体，在2007年6月份1699宗房产交易中，外地人购房1154宗，已接近七成。

　　外来资金的大量进入，为北海房地产市场注入了极大的活力。今年3～8月份，北海的房价涨幅一直高居全国之首，沉寂多时的北海，又一次因为房地产而站在了全国的聚光灯下。

　　北海！北海！

　　涨速快得令人始料不及。据海蓝蓝房地产咨询中心总经理王立介绍，在2006年9月份，北海普通商品房的均价在1500元/平米左右，相当于内地县城的房价。然而，一年时间不到，北海房价每平方米涨了差不多1000元。目前北海房价每平方米多层2600元左右，高层3500元左右，别墅4000元左右，海景房4000?8000元。

　　“即使这样，到今年7月份，北海已经基本无楼可卖了。”王立对《新世纪周刊》说。

　　位于北海银滩的楼盘“亚洲之门”是一个面朝大海的酒店式度假公寓，该售楼处的人员对记者表示，这个楼盘一推出就迅速被抢购一空，均价在5000元以上。银滩一些别墅项目已经建好，但开发商却迟迟没有开盘，“他们想捂一捂，因为觉得房价还会涨。”一位知道内情的业内人士表示。

　　而位于市区的楼盘同样销售火暴。怡景港湾是位于北海市北部湾中路的一个新楼盘，这个距北部湾海岸线只有几百米的楼盘，要明年才能拿到预售许可证，但是前去咨询看房的人已经络绎不绝。“最多的时候一天要接待几百人。”销售经理苏静说，她表示，这些购房者大多来自外地，其中福建人的比重相当大。

　　该楼盘的销售代理栾永康正是来自福建。这个2006年初才来到北海的中年人，除了怡景港湾，同时还是北海最火暴的商铺润发大厦的销售代理。“商铺在两个月内就被抢购一空，400多套住房也只剩下四五十套。”栾永康说。

　　与怡景港湾类似，润发大厦的购房者中福建人也占到了50%到60%。“目前在北海的闽商超过3万人，在北海投资的项目资金超过70亿人民币，用于房地产的有近30亿，福建房地产开发商最少占30%以上。”栾的另一个身份是北海福建商会副会长，他认为，福建人对北海的影响正在日益扩大。在与记者交谈间隙，栾不断接到购房者打来的电话。“今天还要接待一个十多人的福建购房团。”他说。

　　中宇房地产顾问有限公司调查了北海市市中心区域的8个楼盘，结果显示从购买的客户来源方面来看，投资型客户已经达到60%以上，其次才是本地客户。而在投资客户当中50%以上来自于福建等地的炒房者，他们见证了北海市中心房价从均价1500元／平方米上涨到3500元／平方米。

　　“来北海买房的人群中，福建和江浙一带的购房者主要是以投机为主，而北方尤其是东北的就是以居住为目的居多。”王立说。

　　一直以来，北海有大量的东北人在从事运输、餐饮和旅游服务等行业，他们成为第一批在北海买房的东北人，他们同时也带动了大量亲戚朋友来北海买房，因为北海怡人的气候对于一年将近有一半时间处于冬天的东北人来说，具有很大的吸引力。

　　“实际上，现有的外来购房者目的各不相同，有养老型、候鸟型、移民型、投资型，投机的，但基本都带有投资的意图。”王立说。

　　又见泡沫？

　　北海曾经是一个让人耳热心跳的城市。这不仅仅是因为它美丽的亚热带风光、怡人的气候和中国最长的沙滩，更因为在这片土地上曾经发生过中国最严重的房地产投机行为。这个位于北部湾东岸的海滨小城在上世纪90年代初成为房地产开发的热土，10万炒房者裹挟着200亿资金涌入北海，他们试图使自己和别人相信，这个只有几十万人口的小城市，房价有无限的上升空间。最终他们大多成为这场投机游戏的受害者，血本无归、倾家荡产者大有人在。然而受害最深的是北海本身，这个城市在此后的十多年里几乎只在做一件事，就是清理房地产泡沫留下的不计其数的烂尾楼。

　　一朝被蛇咬，十年怕井绳。对于一个投资于和希望投资北海房地产的人来说，曾经的地产泡沫一直都是挥之不去的一块阴云。所以当北海房地产连续六个月涨幅第一时，关于泡沫的争论又开始挑动投资者脆弱的神经。

　　特别是限制贷款的9·28金融新政出台后，许多大中城市的房价上涨势头受到明显遏制。一向活跃的深圳黄金周期间只有82套房成交。北海房地产也出现了观望的局面，成交量明显萎缩。

　　“市政府背负了一个很重的包袱。”王立说，建设部甚至电令北海对于房价问题作出解释。北海市市长连友农对此回应是，北海上涨属于正常，房价之所以今年上涨这么快，主要的原因就是北海市以前的房价太低造成的。

　　“即使上涨这么快，北海8月份的成交均价(住宅)也只不过2305元，这比起河北的一个县城都不如。”王立说。

　　他介绍，过去几年，北海一直在盘整烂尾楼，由于政府给了许多优惠政策，所以这些楼价格比较低，拉低了楼市的价格。在这几年中，全国各地的房地产市场飞速发展，但北海仍然在消化烂尾楼，错过了这一轮的上涨，别人房价已经抬得很高的时候，北海房价还在低谷，这导致了北海形成了一个价格洼地。随着北海的烂尾楼清理完毕，一些新的项目起步，房价才开始逐步抬升。

　　同时，他认为，北海房价上涨与上半年开工项目少也有一定关系。“上半年专门讨论房地产的规委会只开了两次，放了十几个盘，北海市规划局的楼梯上经常坐着一堆的开发商，等着批项目。”他说。

　　怡景港湾开发商、北海佳怡实业有限公司董事长对《新世纪周刊》表示，建筑成本的上涨也是房价上涨背后的有力推手。原来2000多元一吨的钢材，现在差不多5000元，标准砖原来一毛六，现在四毛多，工资成本也翻了两倍。这些成本对于大城市的开发商来说或许可以忽略，但对于房价基点不高的北海来说，却有相当大的影响。

　　北海万祥房地产开发有限公司苏远新先生认为，时下的市场环境、经济气候与10年前不同。以前进入北海开发楼市的大多是国企，资金基本上是国有资金，对政府依赖性强。现在进入北海的购房者、投资者、开发商，大多是个人、民营企业、私营企业，他们的泡沫行为是少的。个人与企业对楼价的抗跌能力不一样，形成投资的风险不一样。

　　“其实追问北海房地产有没有泡沫，就是在追问北海依托的几个概念有没有泡沫。”陈权对《新世纪周刊》说。陈是北海房地产策划界的领军人物，由他所代理销售的物业，一度占据了北海40%的交易量，这被认为是一个业界奇迹。陈权认为，如果把买房比喻成炒股，那么购房者买的是这个城市的预期。北海现在依托北部湾经济区和东盟桥头堡两个概念，除非这两个概念做不成，否则，其价值总要体现出来，他认为现在的房价还没有体现出这个价值。“如果没出别的利空政策，北海很快会到4000元。”陈权预测。

　　“广西自治区党委书记刘奇葆2006年6月到任广西以来，已经到北海来了9次，几乎每个月都要来。”王立认为，这足以显示广西对北海的重视程度。

　　空房间的尴尬

　　但是，无论泡沫之争有无定论，一个不容回避的事实是，北海有着惊人的空置率。

　　海湾地产工作室的苏梓义曾在2003年负责一个中高档楼盘碧海云天的销售。“房子很快就卖完了，但是一直到现在，房屋的入住率还不到30%。”苏指着位于其工作室斜对面的楼盘说，这种局面几年来一直没有改变。

　　“这在北海是一个很普遍的现象，北海的空置率达到60%。”他认为，这说明北海这个城市的地产是投资型的地产。

　　但陈权认为，用“空房率”来表述可能会更加准确一点。“空置是指开发商没有把房卖出去，但空房买而不住。”他认为，这个城市房地产表面看来是供不应求，但这么高的空房率传递的信息是，北海的房地产本质上是供大于求，那些买而不住的人，大部分是都可以看作是二级开发商，他们都在寻求把房子倒手卖出去的可能性。

　　如果长期保持这么高的空房率，无疑会影响投资者对北海房地产的热情。

　　一位曾经计划在北海购房的网友就表达了他的顾虑：房子装修好了拿来出租，对象是谁，如果是外地来北海旅游的，顶多租你一个月，就玩腻了，一年频繁的换租客，其麻烦程度不言而喻；如果不租出去，北海每年的反潮期对房子的影响特别大，房子容易生霉，对家具等都有很大的伤害；如果找个在本地工作的，价格又上不去。在每个时段根据自己的经济状况需求的房子也不同，等自己工作了几十年想回北海住的时候发现房子已经很老了，周边的管理和配套已经落后了，卖出去也已经不值钱了。

　　陈权认为，解决空房问题，房屋后期服务是关键。后期服务方式主要有三种，分别是产权酒店、移动自助公寓和委托中介机构长租。“北海有很多中介公司，但后期服务不是很发达，因为受城市规模影响，他们觉得这块利润不大所以不去做。”

　　然而，要从根本上消除北海人气不足给地产带来的隐患，壮大自身经济实力是必然选择。一直以来，北海都是以三亚为榜样，以旅游为主导产业。但这一定位正在悄然转变。几个大型的工业项目如林浆纸一体化项目、大型炼油厂项目都已进入实施阶段，这些项目不仅会使北海财政收入以十倍以上的速度增加，而且因此带来的人气可能会进一步促进北海房地产市场发展。

　　“但是环保就成为一个尤为关键的问题，但现在我们还无法评估这些项目对购房者心理的影响。”陈权说，虽然新加坡曾经有过成功的先例，但在北海，旅游业和工业能否和谐发展，至今还是一个疑问。

　　海边房东的狂欢与忧患

　　-特约记者/张鹭

　　今年7月8日，在海南做采访后，《华盛顿邮报》驻京记者爱德华·科迪以一篇《被人忽略的中国夏威夷——海南岛》的文章让美国人认识了三亚的亚龙湾。在这个中国最有名的海滩上，深绿色高尔夫球场的另一侧，集中分布着像喜来登、希尔顿和马里奥这样的国际度假酒店，即便价格不菲，每到农历新年，里面还是住满了“有钱旅行的中国家庭”。

　　亚龙湾所在的三亚，沿海岸线新建的一幢幢海景房吸引着越来越多的眼球。尽管三亚一线海景房的均价已经达到每平米一万甚至两万，在今年7月开盘的一个楼盘还是引来了3000人排队购房，其中外地人占据了这支买房大军的70%。夏季是海南的买房淡季，所以这个现象被媒体描述成海南楼市的“反季节飘红”。

　　在这场被称为“海南房地产第二次开发浪潮”的经济推力作用下，更多的三亚奇迹正在被复制在岛内的沿岸城市。北面的海口、陵水、澄迈，东面的文昌、琼海、万宁、陵水，都有开发项目在动工，有资料显示，目前海南正开发的土地几乎比现在海南各市县已建成区总面积还要大，相当于再造一个海南。

　　越来越稀缺的海岸线

　　“海岸线是一种不可再生的资源”，《京华时报》房地产事业部总经理蔡照明说，“北京市修一个三环、四环、五环，这个城市会无限的蔓延，但是海岸线是线的概念，线和面的概念是不一样的，线是有宽度的”，“中国的人均海岸线资源本来就不多，地处城市、能用来建房的就更少”。几年前，他曾对中国海岸线资源的开发做过调查，结论是：海岸地产进入了厘米时代。在北方，海岸线资源稀缺的情况尤甚。

　　这个背景或许可以部分解释近几年购房者对海景房逐步升级的消化能力。

　　来自异地置业研究机构海景房(北京)展销中心的统计数据显示，从去年6月至2007年5月，共有81个异地居住项目进京推广销售，大都来自旅游城市或风景区，如青岛、烟台、日照、秦皇岛等。另据报道，在最近结束的国贸秋季房展会上，外地进京的近海参展项目意向成交量达1400套，创历届展会新高。

　　对于海边房的热情，也可以这样来看：根据中视美亚广告公司连续三年抽样调查，如果有条件的话，2006年有46%的北京人有进行外地置业的意愿，而在2004年仅为22%。进行外地置业多数为二次以上购买住宅产品，产品主要为观景、度假、养老等功能的异地风景住宅，选择购买的城市一般都是工业污染较少的滨海城市，比如北戴河、威海、日照等新兴城市。

　　“如果以城市为单位，北京应该是威海楼房最大的销售终端”，威海人居(北京)展交中心经理陈伟亮说。根据他的估算，北京人“占到威海房客户人群的30%”。

　　在中原地产华北区域总经理李文杰看来，北京房地产市场的消费结构明显呈“哑铃”形——两头大，中间小。一端是众多不大富裕的平民百姓，依靠人数优势积累大量资金，主要针对普通住宅市场；一端是少数手里有“闲钱”的富裕阶层，在北京已经有一处以上的住房或别墅，并且有继续购买的需求和能力。大量的异地项目持续进京推广完全符合“刺激-反应”模式：只有市场需求增加，才可能出现市场供应的增加。

　　海景房的兴起

　　按照《新京报》房地产记者张学冬的说法，以2006年为界——这一年的国贸冬季房展会上，包括海边项目在内的外地项目的成交量第一次超过了北京本地的项目。更早要追溯到2000年，“那时的海景项目以投资性产品居多，主要是一些产权式酒店、分时度假产品和投资性商铺。”

　　而中视美亚广告公司总经理王鑫则将这个时间提早了一年，他认为购买海边房的标志性事件，是1999年11名北大教授购买日照教授花园的项目。这个日后成为新闻热点的明星项目，在他的阐释下，被还原成一个偶然事件。

　　作为该项目的策划推广者之一，王鑫对《新世纪周刊》回忆道：1999年，北大教授李俊杰怀揣着多位同事的海景房梦，在沿海各城市寻找合适的项目。他所在的教授考察团从大连一直考察到海南、广西北海，最终看中了日照的一块地。“大连冬季太冷，而南方又太远，风土人情、饮食习惯也不适应。”于是找到现在的开发商山海天集团，做了第一期教授花园项目。目前，这个项目已经做到了第三期，吸引了北大的300多名教授入住。

　　根据中国旅游房地产展示交易会组委会提供的《中国旅游房地产备忘录》，在2000年开始预售的秦皇岛维多利亚海湾，是最早在北京销售的产权式酒店。

　　而这个项目，则成为很多业主至今仍挥之不去的噩梦。“首付3万，月供800元”便能享受“100%私家码头”、“100%私家游艇”的诱惑，对于购房者的诱惑力之大，可以用下面的数据说明：不到一个月，该项目就售出400套房。

　　不过，业主们“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”的情结，在开发商延期交房两年多的现实面前变得苍白。不得不将开发商告上法院，最后，开发商的人间蒸发彻底宣告了他们的投资变成了一个烂尾项目。该案的后遗症是，在此后很长一段时间里，购房者对投资性的海景项目不感兴趣。

　　“大概从2004年开始，北京人买海边房的用途发生了变化，”张学冬说，“同样是居住用，大户型的房子逐渐被小户型的精装房取代，这意味着休闲度假取代养老，成为一个趋势。”

　　中视美亚广告公司对几个海边项目进行的跟踪调查显示，83%的被调查者购房用于休闲度假居住，12%的购买者用于将来退休后居住，5%的购买者则是投资。同时，购买人群中35-40岁的人群增多，达到52%，而此前，北京的海边房消费人群主要在50岁以上。

　　潜在的风险

　　外地海边房在北京的扩张之路，并没能逃脱市场成长期的规范黑洞。

　　“目前在北京做海景项目代理销售的机构，不下两三百家，但并非每家都有营业执照”，陈伟亮说。

　　“这个市场里什么程度的人都有，”张学冬开玩笑说，自己打算写一篇《北京海景房代理销售语录》，“一个朋友跟我说，他的一个朋友正在做海景房的代理销售，他之前是卖猪饲料的，也有一些业主，自己买了房子以后跟小开发商联系，再到展会现场卖房。”

　　张学冬介绍说，不具备执业资格的销售人员，最常见的做法莫过于对房产的夸饰性描述。一位乘专车去看房的人，甚至因为没有订房而差点被留在当地。更值得担心的问题在于产权，“有的房子没有取得房地产开发许可的土地，或者规划的许可，就是属于乡产权房，这种房产很有可能因为没有得到当地政府的认可，将来面临被拆除”。

　　“海景楼盘要靠近海边，因而离市区一般都很远，比如威海的乳山银滩，银滩离乳山市有20公里，而乳山坐车要两个多小时才到威海。”王鑫说。一位已经在银滩安家的购房者向本刊反映，“由于银滩住宅区大多外卖，当地人很少，一到冬天附近基本看不到什么人。周围也没有像样的超市、医院、学校，至于肯德基、麦当劳就更没有了”。

　　海景房的威海模式

　　海景房能在多大程度上改变一个城市？

　　极端的例子是日照。这个并无太多特色的滨海小城，在300多位北大教授入住后，“当地的人才结构被改变了”。王鑫介绍说，由于北大将一些产学研基地设在了日照，对山东当地的高校形成了聚集效应。曲阜师大、山东体院、济宁医学院等高校将总部迁到日照，随之而来的，是大批学生。

　　事实上，如今以北京为圆心向东辐射，形成一个包括大连、秦皇岛、日照、烟台、威海、蓬莱、青岛等城市在内的扇面。“在2004年以前，北京人在大连、青岛买海景房的人还很多，随着2005年这些地方房价的日渐上涨，以威海为代表的三线城市被越来越多的北京人接受”，张学东说。

　　自从2003年被联合国人居署评为“最适合人类居住的城市”，威海市政府开始有意识地进行城市规划。由此而来的一种担心是，这个经常被拿来与三亚对比的城市会不会成为第二个三亚？

　　“一个纯消费型的城市，我个人认为是不太适合中国人的，除非你这个城市是个赌场”，不动产投资人舒可心说。对于海景房的置业者来说，这句话可以这样理解：如果威海市也像三亚一样成为季节性空心的“候鸟”城市，“海南的度假期也就五六个月，像威海这样的城市只有两三个月，谁愿意花一百万买一个房子就用两三个月？剩下的时间你说租出去，你不住别人也不租，假期一过了谁也不会租你的房子”。

　　考虑到威海是离韩国最近的中国城市，舒可心倾向于用深圳模式来看待威海。“像深圳得天独厚的是香港的有钱人，但是一开始到深圳的都是香港的穷人，甚至买菜都有人因为贵贱而来回跑着买。我觉得威海、山东、青岛这一片，虽然隔着一个海没有罗湖那么短，但是很多韩国人在威海置业。他们置的是酒店、工厂，因此提供了很多的就业机会。”

　　“现在在威海长住的韩国人有3万”，陈伟亮介绍说，不仅是韩国人，威海市的近60万城市居民中，有半数以上是外地人。而根据威海市政府的规划，在2020年，威海的居民要达到150万人。“要达到这个数字，单靠‘繁殖’肯定是不可能的。”

　　在这样的背景下，海景房成为威海伸向北京的城市名片。陈伟亮说，威海海景房的结构与此相适应，投资型的项目很少，消费特征明显的项目也不像三亚那么多，“在2005年以前，以150平米以上的大户型为主，近两年的情况是，总价在30万左右的小户型开发得比较多，总的原则就是满足中产阶层的休闲和养老”。