南京一些小区建“机械立体车库”进退两难(图)

双层地下机械车位的维修令人头疼。南京逸仙名居的一位业主花17万多元买了一年，愣是一次没用上，车子还停在地面上。 范晓林　梅建明 摄

　　看着方便，用起来麻烦一堆

　　南京一些小区建“机械立体车库”进退两难

　　范晓林 梅建明

　　几年前，机械立体车位在南京全新亮相，引来众多仰望的目光。如今南京一些高档小区里纷纷建设了机械车位，业主们望而却步了：机械车位能不能卖、买得买不得？连日来，记者接到众多读者电话，既有小区业主，也有部分开发商，纷纷对小区里机械车位如何处置发表看法。记者对南京多个楼盘的机械车位调查，并采访一些房产律师得知，遭遇尴尬的机械车位，目前如何妥善处置仍是一个盲区。

　　买了车位却用不起来

　　“买了一年多，至今还用不起来，而且不知道什么时候能用上。”昨天下午，记者在解放路旁逸仙名居里采访时，业主吴女士告诉记者，一年前她家入住逸仙名居，不久后在开发商宣传下，掏钱买了地下两层的机械车位，但一直没有用起来。

　　记者在该小区地下车库里看到，两层机械车位，大部分落满了灰尘。一名车主称，现在他是租车位，每月150元，现在还不敢买，因为有一次一辆车升到第二层后，不知怎么出了故障，底下的托板倾斜后，车子差点掉下来。而吴女士告诉记者，这个小区约220户，虽然尚未住满，但只有50多个车位，供不应求。正因如此，她毫不犹豫掏出17.5万元买了一个机械车位。“一买就后悔了，买了快一年，一天都没用上，物管说有故障。”吴女士说，她买了后，现在车子却按物管安排，停在小区空旷地方。据介绍，该小区有多位业主买了车位，但机械车位一直没用起来，停车比较随意。因目前入住的业主并不多，一旦多起来，矛盾就暴露出来。

　　而在城南另一个约300住户的小区里，为解决车位问题，开发商改造了车位，机械车位建立后，原本只有不到200个车位的小区，扩展到了300多个车位。目前，机械车位每个卖到10万多元。因为对机械车位设备质量的担心，目前也面临着被业主质疑的尴尬局面。

　　出资容易回收难

　　一名开发商工作人员告诉记者，随着私家车增加，小区停车难已成为有车一族的尴尬，以至于一些物业公司为此不得不牺牲小区绿化面积，采取地面铺设镂空砖的方式，变相增加停车位供给，但这对于私家车的扩容来说仍是“杯水车薪”，甚至还惹来业主不满。

　　为缓解小区停车难，南京部分小区尝试建设立体车库。据记者了解，位于玄武区蒋王庙的樱驼花园立体车库建设项目已在南京市规划展览馆进行公示，而在河西一大型综合广场也将配建3层的室内立体车库。而在此之前，已经有金川雅居、中江美河园等部分小区建成机械式立体车库，但却面临管理不畅、难以收回投资等困难，将立体车库模式进一步推广至全市，还面临不少困难。

　　据一个建有机械立体车库的小区负责人介绍，他们投资立体停车位，仅预算一项投入就高达300万元，这还不包括日常维护管理成本。如果没有产权单位出资,仅仅依靠小区业主和物业出资及街道补贴，根本无力承担和实施。况且，小区维修资金并无可投资建设立体车库的立法规定，因此，也就没有义务出资建设。据其介绍，与高昂的立体车库建设成本相比，目前南京市物价部门核定的停车位租赁价格却相对较低。仅仅采取租赁方式，投资方所面临的资金压力很大，尽快收回投资的目标也难以实现。这名负责人称，开发商在自行投资建设立体车库后，一旦售楼“大头朝下”，项目公司需要尽早变现资产和权益，以完成企业清算注销。但因为立体车位存在诸多不明前景，致使业主不愿花高价买车位，开发商们只得采取“只售不租”的策略，怂恿业主买车位。

　　动产还是不动产

　　购买了机械车位后，还要面临一道槛，那就是该车位的特殊属性使其身份模糊，加之我国现有法律法规尚未对此有明确规定，机械车位的价格监管、销售和租赁规范，目前都存有一定争议，更无法办理产权或过户手续。

　　以记者在中江美河苑小区里看到的为例，机械车位设备包括了机械式停车设备、停车管理收费系统、停车导航系统、出入口控制设备、读卡机、停车管制工具等部分，实际上是一个复杂的机械系统。对于这样的大型设备，具体到每一个停车位，到底算动产，还是算不动产？记者向多位法律界人士咨询，均未得到明确、肯定的回答。而据相关资料介绍，机械及立体车库的运作和建造原理本身也存在许多差异，在亚洲的日本等国，以升降横移式为主，而在欧洲的德国和意大利，多为巷道堆垛式。如何给立体车位一个法律上的“名分”，的确令立法人士颇费思量。而在住房和城乡建设部《城市房屋权属登记管理办法》和即将施行的《房屋登记办法》中，立体车位也没有被纳入到“不动产”产权登记的范围。这意味着立体车位不能像房屋一样取得产权证，从而无法办理产权登记和交易过户手续。立法的空白造成不少开发商与业主的困惑，在商品房买卖矛盾和物业矛盾的影响下，更有一些业主进一步质疑开发商能否处分和买卖立体车位，并让立体车位的买卖充满了“火药味”。

　　租与卖，期待政策更明朗

　　记者采访得知，一方面，因车位需求与小区空间矛盾，要求必须有更多的立体车库进入小区，但另一方面，又需大量建设资金。由此引出的问题是，如何来保证这些投资立体车库的投资人利益？

　　那么，到底能不能允许出资者进行销售呢？而在立体车位没有“名分”的前提下，业主在购买车位后又如何维权呢？

　　江苏苏源律师事务所建筑与房地产部主任朱晓飞律师认为，我国现有的立法对项目配建车位已经有明确的界定，对于项目范围内地面停车位属全体业主共有，由业主委员会决定共有车位的使用方式及收益办法；有产权的自走式地下停车位在领取销售许可证后依法销售；无产权的自走式地下停车位及机械式立体车位，按照物权法、人防法等相关法律规定，以“谁投资、谁受益”的原则，开发商如果没有将车位建设成本分摊给小区业主，就有权对车位，包括机械式立体车位进行处分收益，既可以对外出租，也可以在无法过户的情况下，协议转让车位使用权。这种做法不仅是国内房地产业的通行惯例，也得到法律界的肯定。

　　城市车位资源稀缺使立体车库成为一种无奈而又必然的选择。为鼓励立体车位的推广，国家相关部门急需在出台的法规、政策中对车位销售和购买人的利益作出更加人性化的体现和考虑。

　　本报记者　范晓林　梅建明