政策是否会演变成维持高房价“托市”(图)

　　深秋的北京，位于城市西南部四环五环之间的几个房地产开发项目正在如火如荼的建设中。目前市区在售楼盘，价格以12000元至18000元/平方米居多。据北京晨报报道，北京楼市目前成交陷入困境，房地产项目纷纷推出打折促销活动。然而，打折风潮所带来的价格松动并没有帮助市场摆脱萧条。甚至连政府都已出台“救市”政策，购房者仍然选择静静观望。但有专家指出：尽管今年房地产项目销售普遍陷入困境，但同去年相比，今年的房价依然有一定幅度的上涨。所谓的“房地产行业冬天的来临”的说法不切实际。中新社发满会乔 摄

　　目前，美国金融危机的发展正在对中国经济产生影响，“保增长”成为经济工作的头等大事。近日，国家出台了一系列鼓励居民购房的财税、金融政策。人们关注：在这些措施的作用下，何时能实现楼市交易回暖的目标？政策是否会演变成维持高房价的“托市”？购房者现在该不该出手？对各级政府而言，除了频繁“救市”，怎样从根本上促进房地产市场健康发展？本报记者直击政策背后，深入不同层面，为您打开一连串问号。

　　——编 者

　　对市场走势有啥影响

　　——长期有利于激发需求，短期观望情绪可能继续

　　下手还是观望？这是个问题。

　　北京的公务员徐春明去年这时就打算买房，和很多购房者一样，这一年来他选择了持币待购。

　　10月23日晨，徐春明打开电脑，几乎所有新闻网站头条都是“中国政府救楼市”的新闻。头天晚上国务院出台政策，从11月1日起，下调个人首次购买90平方米及以下住房的契税至1%，免征印花税。购买普通自住房最低首付比例调到20%，可享受基准利率最低0.7倍的优惠利率，住房公积金利率下调……

　　徐春明细算了一下，如要买一套100万元左右的房子，可省下1万多元税费，首付压力可减到20万元出头，20年的还款利息则可省下15万元，购房负担的确有所减轻。

　　他同时算了一笔账，如房价继续跌，即使开发商每平方米只优惠500元，100平方米的房子也能轻易省下5万元，比减免1万元的交易税费诱惑大得多。

　　“我还是再看看，至少到春节吧。反正这段日子房价不可能大涨。”徐春明说。

　　10月23日以来，知名网站的调查结果显示，至少有超过50%的网友表示将继续观望。而各地的“救市”政策，迄今为止并未呈现明显效果。

　　对房地产市场而言，现在唯一确定的是需求仍存在，但庞大的潜在需求何时能回到市场？

　　多数专家和业界人士认为，国家出台的系列新政对购房者的支持力度比此前业界预测的要大，传递出强烈信号：希望房市交易回暖，房价实现“软着陆”。这有利于激发潜在需求，缓解观望情绪。长期看，必将提振市场信心，有利于这轮市场调整更加稳定健康。

　　但北师大房地产研究中心主任董藩认为，相对现在的高房价，目前的支持力度还难以刺激购房者立刻出手。此次出台的新政并没时间限制，对持币待购者而言，完全可继续观望一段时间。而购房者对房价将继续下跌的预期短期内很难转变，市场何时能回暖尚需观察。

　　市场供需状况更不容乐观。截至8月底，全国商品房空置面积已达1.3亿平方米，同比增长8.7%。加之交易量的持续萎缩，市场短期内存在较明显的供给过剩。

　　年底临近，资金链吃紧的房地产企业面临如何过“年关”的问题。双重影响下，多数开发商还是会延续促销降价的策略，挺过今年，等待市场回暖。

　　“救”楼市究竟为了什么？

　　——带动上下游回暖，促进扩大内需，防范金融风险

　　“表面看，这些政策是针对房市的。根本上讲，是要通过激活房市交易，发挥房地产业对拉动投资、扩大内需的作用。”住房和城乡建设部政策研究中心一位专家说。

　　楼市低迷、开工减少，对整个产业链上下游行业的影响日益明显。

　　上游——建材业产量和工业增加值增速下滑；钢铁业大面积减产，量价齐跌；不少建筑企业早在上半年就“没活干”，年底能否按时结到工程款仍是问题。下游——装修、家电、家具等行业也不同程度遭到房地产业不景气的冲击。

　　“房地产业本身是资本密集型行业，而其上下游基本都是劳动密集型行业，关乎就业问题。”董藩认为，房市回暖，投资重新启动，对缓解上下游行业的就业压力将起到一定作用。

　　此轮全球金融风暴，也使银行系统空前关注房地产业走低可能造成的金融风险。相对于次贷危机，在我国，风险更可能来自开发贷款。

　　江苏一家房地产企业负责人告诉记者，如明年4月仍无法按期偿还银行贷款，就准备把房子“扔给银行”。而现有市场情况下，银行收了房子卖不出去，很可能增加坏账。因此，刺激需求促使楼市交易回暖，对金融安全意义重大。

　　至于地方政府，虽然其多数对“土地财政”的提法讳莫如深，但不可否认，随着前几年房价快速上涨而节节攀升的土地出让收益，已成地方政府重要财源。

　　“市场冷清造成大量土地流拍，部分开发商退地，使地方政府财政收入受到影响，投入各项基础设施建设的资金也捉襟见肘。”武汉市武昌区一位官员说：“某种程度上讲，地方"救市"实属迫不得已。”

　　会不会为高房价“托市”？

　　——支持购房者的政策本为“暖市”，部分地方举措不利于市场正常调整

　　不少人担心，密集的政策出台会影响市场的正常调整，实际救了仍偏高的房价，救了本应被市场淘汰的开发商。

　　此次出台的财税、金融政策，主要是通过减免税费、降低购房门槛和还贷压力，支持购房者买房。既无直接针对开发商的税收减免，也无放宽缴纳土地出让金的时限，业界盼望的降低二套房首付比例、放宽银行对房地产开发贷款的限制、取消二手房交易营业税等，也没提及。

　　“总体说，政策是温和的，并未直接缓解开发商的资金压力。如消费者不买账，开发商该降价还是得降价，该破产还是得破产，市场的正常调整不会因此停滞。”建设部专家指出：“中央政策是在新的经济形势下，对过去几年房市宏调政策的适度放松和理性回归，称之为"暖市"更合适。”

　　部分地方政府的政策中不乏直接针对开发商的政策。江苏某市提出，对不具备全面开发条件的已出让地块，可适当顺延开、竣工时间，并根据建设规模、进度情况分期或延期缴纳土地出让金。河北某市则提出，对开发商不同程度减免各种税费。

　　对于此类“大胆”之举，专家认为，资金压力和购房者的观望是开发商降价销售、市场出现调整的主要原因，而直接补贴开发商的政策可使开发商缓解资金压力，可能再现“死扛”房价的局面。果真如此，不利于市场的正常调整和健康发展，扩大内需的目的也无从实现。推出此类政策应慎重。

　　除了“救”，政府还要做什么？

　　——加强住房保障是当务之急也是重中之重

　　人们注意到，此次系列新政再次要求各地加快廉租房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造。同时，《城市低收入家庭资格认定办法》已由相关部门制定完毕，近日将出台。而此项政策的完善，将为推进住房保障工作的进展扫清诸多障碍。

　　对此，专家认为，在目前形势下政府强化住房保障，既能通过保障性住房建设刺激内需，又能有效改善民生，完善的住房保障有利于房价“软着陆”和房市健康发展，可谓“一箭三雕”。相比各地的被动“救市”，搞好住房保障会使各级政府在加强和改善房市调控中更主动。

　　据建设部等提出的廉租房建设计划，2008年新增廉租住房保障户数250万户，其中实物配租户数40万户。建设部相关负责人透露，今年各地廉租房的建设任务已完成约80%，有关部门近期将赴各地调研住房保障工作进展。而今后一段时间，加强住房保障制度建设仍将是住房政策的重中之重。(记者王炜) (来源：人民日报)