长沙停建经适房能否缓解楼市危机 救市在救谁？

　　救市到底在救谁？

　　主持人：所以说有人当时在评价北京时候说，你到底在救谁，你这个钱到底是给了我们老百姓市民了，买房人了还是给了房地产开发商。

　　张剑飞：对，我们的一个根本的目的就是一定要让老百姓受益。我不是说我是去救房地产商，而是说让老百姓尽快住上好房子。同时它等于又对房地产商来讲，它消化了他的存量，那么是一个一举多得的，间接的救了房地产商。

　　王建国：更进一步把这个东西更加完善才能够使得这样一个措施锦上添花，因为它一个限价，所以它有利于解决这些房子的价格比较低，低档的房它可以消化一部分，但是对于中高档房，它这个政策，本来原来当然也消化不了，但是这个措施就没有办法消化中高档房的存量。

　　主持人：那怎么想办法呢？

　　王建国：我的一个想法能不能够把那个经济适用房的这个目标扩大，你比方说你到了这个，比方说你按照现有的标准，你不属于经济适用房的补贴对象，但是我在这个上面的这一级我还是可以补贴，我补贴少一点，（级差）补贴，这个呢我要求这个房产商你可以降价你也可以，比方说我政府补贴三万，你补贴五万，这样的话，就让这一部分人去买中高档的房子，他也可以去买。这样的话，你才可以消化这个中高档房子的存量这是第一个方法。

　　张剑飞：王教授这个观点呢，总体方向我觉得是可以的，但是实际操作。

　　主持人：从操作层面讲。

　　张剑飞：还是有一些困难。

　　主持人：比如？

　　张剑飞：比如说呢，一个你财政能不能拿出这个钱。比如说今年我们解决12000户，我们想解决12000户经济适用房，大体上就是要十个亿，再加上廉租房的补贴等等这些，整个要12个亿，这12个亿需要财政拿出来钱。如果是中央政府能够适当的给一点支持，更重要的我觉得现在银行的贷款利息和存款利息差三个百分点，实际上银行如果能够减一个百分点，中央政府补一个百分点这个地方财政再挤一点财力，这样呢就是中高档的房子买房的人，等于是你，就是把贷款，现在的商业，我要买房子我贷款，比如原来是7，7%、6%，现在降到4%，那么这个买房的力量又进一步加强。

　　面对地产困境，专家开出了地方政府可以多级补贴，银行利率应当下降或贴息的药房，鼓励市民买房。但，面对政府财力不足的困境，是否还有其他的解决之道呢？两位专家了解到，长沙有一个老的棚户区，居住着5万多户住房条件困难的家庭，如果他们都能够搬到70平米的商品房里，将能消化掉长沙350万平方米的商品房存量。那么，这是一个解决的办法吗？两位专家特意到这个棚户区进行了调研。

　　“八万块钱买房子不起，八万块钱，现在的话，30平方米还是买得到，你八万块钱，我的话就不想到郊区。”

　　“为什么？”

　　“我工作远了。”

　　在调查中，许多住户都表示即使政府补贴给他们8万元钱，他们也买不起商品房，如果要用新的商品房换他们的旧房的话，他们又希望就近置换。但附近的商品房往往价格很高，而且面积很大，棚户区的居民根本无法承受。

　　张剑飞：最好的办法就是说，市面上现在有那种这个，30、40个平方的，那么政府补贴给他们钱，他们购买30、40平方。现在就问题有一个供求关系，建的房子都120、130，他们买不了这样的房子。

　　王建国：这个问题能够解决。我们知道棚户区这个房，这个房子你别看它住得小，它可以很值钱，所以它这笔钱足以去买一个，一套间的房子。那么现在不是说没有钱吗？我把这个房子给政府了，所以我不管你什么时候给我，我要去买，你假设你是建新房的，我要去买你那栋房子你就不要担心了，因为你知道这里政府，只要赔给我那个钱就足以买你这个房子对吗？所以呢把这一个，所以这个现在住在棚户区里的人，他去买房子的这个钱是有的。

　　张剑飞：王教授说的这个呢，我觉得啊就是说，现在假设我这一块地，我成立一个公司，这公司以这块地未来的收益作为抵押向银行进行贷款，贷款完了以后我先给棚户区的居民。

　　王建国：去住到新房子里面。

　　张剑飞：你去买房子去，然后将来我这块地变现的时候，我再把这个钱还给银行。

　　王建国：这情况没有风险嘛。

　　汤敏：这实际上整个就缺一个，刚才张市长说，我们现在整个就缺一个融资的机制，现在我就等于有一笔钱得先把那收购过来，先拿这钱去买那房子，然后把这房子拆了以后，把这个土地整了以后，最后按照4000多一平米，甚至5000、6000一平米把它卖出去。现在整个就是一个，但是这个事情实际上如果好好去跟银行商量，它是有可能的。

　　张剑飞：现在还遇到一个结构性的问题，结构性的问题就是过去造的房子都太大，这是一个。第二个呢就是我昨天去问了，几乎各个都跟我说，希望就地解决，希望就地解决，但就地解决，实际上就地解决几乎是不可能的。

　　王建国：你看我有个更好的方法可以解决这个问题，什么更好的方法？比方说我现在是个房地产公司，我来跟你张市长谈，我现在的房子卖不出去，我就是资金积压我没有资金（断链），我现在跟你市里做一个这样的，所有这些棚户区的人你先挪到我这里边来住，你买不起房子我不要紧，但是这一片，你这一片棚户区的开发由我来做，所以我现在，我就可以流动了，我有了这个棚户区我可以到银行贷款，地产商到银行贷款这很正常，你这个地方有抵押，他原来那个房子，我现在我可以用这个棚户区的地方来抵押。

　　张剑飞：你那个呢理论上行得通，实际上有问题。

　　王建国：为什么？

　　张剑飞：为什么？任何一个开发商最多两个三个楼盘，但是住在这棚户区的人他都到你那个楼盘里去。

　　王建国：不不，你可以搞好好几个，一个一企业，这不是不可以你多搞几个开发商。这样的话，你既把老百姓的房子，住房，他们得到，一住房改善了，又把房地产的存量盘活了，这样的需求就会拉动起来，他这个就盘活起来了。

　　汤敏：现在我们房地产商很多他缺现金，他现在缺那个投资，这个现在都好办，但是就是说我觉得我们长沙这个思路非常好，那里头的细节可以还不断的谈，就是说现在在这个关键时候，正好是用我们现存的过量的房地产商来加速我们棚户区的改造。

　　张剑飞：这个我非常赞同，过去我们棚户区改造基本上是这样的。有一个开发商看中了这个棚户区我来跟你谈，我给你两个亿拆迁，拆迁完了以后我建房子，那么我们去拆迁等于相当于帮开发商拆迁，拆迁的目的是希望把这个房子建起来，现在变了，我是先给钱目的是先让老百姓住上房子，至于说现在能不能开发或过一年能不能开发再说。反正这些人不能住在棚户区里，住在棚户区的人太苦了，为什么有大量房子闲置，我们不能让他住得更好一点呢？那么这样的话，我们作为地方政府我觉得就是中央政府如果能够在银行贷款上面，比如说对于银行贷款棚户区改造我适当的放松这个银根，我只要这个政策，就是这样的话，我以区为主，组建一个什么棚户区改造公司，市政府、区政府注入一定的资金，然后我去银行我去贷款，贷款完了以后给这些人补助，按照你的面积，补助，你到市面上去买房子，我们也可以再建一些廉租房对于实在住不起来的，好，这块地在政府手里边，将来这个市场回暖的时候，我再拍卖出去，整个这个就能够转得动。实际上这一千万平方米的棚户区，注入到社会总需求里边去的时候，整个房地产实际上是回暖了。那么房地产商他又有意愿，他已经现金拿到手里了。

　　主持人：良性循环了。

　　张剑飞：对，他又有兴趣来买地，他又有兴趣来开发房子，所以就是这个撬动杠杆的第一个支点在哪里还是要政府主导，政府主导呢，政府又不可能，财政有那么多钱，所以银行有一个周转。

　　汤敏：这我还有一个建议，因为政府主导投资公司什么这里有很多问题，现在实际上我就政府成立一个土地银行，我就把那些地我放在银行里头，然后你别的商业银行按照我土地银行作价，你就给我土地银行给一大笔钱，这片土地属于土地银行了，到最后我这土地银行最后按照招牌挂的形式，时机适当的时候，我把这个钱卖出去，我政府在里头我不是直接参与，我就是帮助你建立了一个这样的，类似土地银行，把这个土地周转一下。

　　张剑飞：现在政府呢，土地储备中心实际上是起这个作用的。

　　汤敏：现在这个问题是，土地储备中心那个土地能不能到银行去抵押贷款这点是核心，只要你能做到这点你这个就盘活了。

　　张剑飞：另外还有一个就是，我觉得从政府做棚户区改造还有一个指导思想，就是赔一点我认了，我赔在老百姓身上，让老百姓住上好房子了，而且几乎就是说，你今天补下去他下个月就可以去买房子，没有任何其他的办法能有这么快。

　　主持人：是真的刚性需求。

　　王建国：所以这样一救，不仅仅是让老百姓可以住到更好的房子，你用刚才这一周转一活起来，房地产商也救了，救了房地产商就救了就业，就业，建材拖动了其他的行业。

　　汤敏：装修，包括电器。

　　王建国：其他的行业，所以他这拖动一系列的行业，就业就能保证，就业就能保证他就会有更多的钱来消费。

　　张剑飞：700到1000万左右的棚户区，这些棚户区的房子，大体是解放前建的，有的是50年代、60年代建的，这些房子，我们也试图就是说不大拆大建的有机改造，但是我昨天看的那一片是没有改造的价值，就是都是已经很破了，下雨天，就哗啦啦的流水。那如果说我们能把这一部分人从棚户区解放出来，这样的话就产生一千万平方米的需求。那么这个需求加到我们整个这个正常的社会需求里边，它基本上能够在比较，两三年、三四年内会是一个，房地产是一个比较平衡的，就供求能够做到平衡这么样一个发展。

　　主持人：好，非常感谢三位参加我们的节目，谢谢市长。

　　张剑飞：谢谢。