6000亿闲置公积金入市 多头监管使监管责任不明

　　三问6000亿公积金入市

　　在利益复杂多变的房地产市场，6000亿闲置住房公积金的入市，急需一组强大的政策“舰队”护航

　　文/《瞭望》新闻周刊记者唐敏

　　在元月9日召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新明确提出，闲置公积金支持经济适用房等保障房建设的试点工作将启动，意味着目前6000亿元人民币的闲置公积金将助阵保障性住房建设，以缓解此方面资金压力。

　　这是年前国务院《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号，以下简称意见）提出“为拓宽保障性住房建设资金来源，充分发挥住房公积金的使用效益”的意见后，政策具体落实的信号。

　　现在，住房公积金为何沉淀如此之多？6000亿助阵保障房是否冲击商品房市场？加大保障性住房供应量后会对房地产市场带来何种影响？一时成为市场各方关注的焦点。

　　公积金为何巨额沉淀

　　“目前的住房公积金制度有一个天生的缺陷，嫌贫爱富。”对于《瞭望》新闻周刊就住房公积金为何沉淀如此之多的疑问，中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华回答说，“低收入者没有钱，而且每个月的公积金额度也少，结果还是买不起房；而高收入者，公积金交纳额度高，导致公积金账户钱多，这其中有的人又没有用这笔钱来买房。”

　　中国房地产及住宅研究会顾云昌副会长也持相近的观点。在他看来，从金融方面考量，房地产的个人抵押贷款是赚钱项目，银行不希望也不积极让公积金“抢”了这块“肥肉”。客观来看，住房公积金还有管理部门、托管部门，相对手续比较麻烦，加上管理的滞后、工作效率衔接不上等因素，支持个人贷款买房的作用没有很好地发挥。所以，资金沉淀比较多。

　　据住房和城乡建设部统计，2008年我国全国住房公积金缴纳余额达到了2.02万亿元，同比增长了24.9%。个人贷款余额达到6017亿元，增长了18.6%。而且，根据该部公布的全国住房公积金缴存使用情况，资金的沉淀呈现数量增加的态势，2007年住房公积金扣除必要的备付资金后的沉淀资金为2186.55亿元，而2006年为1945.83亿元。

　　现在，专家认为，公积金的使用率(个人提取总额、个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存总额的比例)、运用率(个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存余额的比例)都有相当的提升空间。

　　在接受《瞭望》新闻周刊采访中，中国社科院财贸研究所城市与房地产经济研究室副主任倪鹏飞认为，公积金沉淀资金如此之多，也反映出目前住房公积金制度运行中仍存在一些亟待解决的问题：单位依然存在损害职工权益的问题；住房公积金的内控制度、风险防范机制不够健全；部分公积金管理机构服务意识不强，存在手续繁杂，提取难、贷款难等现象。

　　住房公积金目前在中央一级的监管部门是住房和城乡建设部、中国人民银行和财政部，各地方的公积金管理中心则是向当地政府和公积金管理委员会负责。这种多头监管的制度，使得住房公积金处于监管缺失、责任不明的状态。

　　对此，长期研究公积金问题的中国社科院经济研究所研究员汪利娜建议，把住房公积金管理中心改造成金融机构，或者直接成立一个正规的住房储蓄银行。倪鹏飞则建议打通“三金”。这是因为，我国公积金制度借鉴的是新加坡经验，新加坡的公积金制度不仅包括住房，是集养老，保健、住房、家庭保障等多种功能于一身的综合性社会保障体系。

　　在他看来，当前，在住房公积金沉淀金额较多的状况下，打通“三金”，可以让每个缴存者根据自己的需要选择用途。

　　6000亿的安全有多少保障

　　采访中，首开股份志信公司常营项目部李经理很受“6000亿元”的鼓舞。一段时期来，作为北京最大保障性住房项目——常营项目的负责人，他向《瞭望》新闻周刊表示，自己一直对正在承建的经济适用住房和两限房居住区有资金压力。

　　尽管通过今年初与政府对接，实现了部分房屋的销售，目前回笼了50%的资金，但李经理表示，“这个项目很有可能赔钱。”2007年8月该项目招标时，钢材价格为3500-3600元/吨。2008年开工建设之后，钢材价格一度涨到6000元/吨。目前虽然回落到3800-3900元/吨左右，但按照4332元/平方米的销售定价，加上混凝土价格以及人工费用的上涨，“既要保证工期，又要保质甚至优质地完成项目开发，压力很大。”目前，北京市此前开工的几个经济适用住房、两限房项目都面临着类似的压力。

　　“如果这部分公积金可以用来建设经济适用住房，一方面可以物尽其用，提高住房公积金的使用效率，另一方面也可以缓解当前资金压力。”李经理对此颇多憧憬。

　　倪鹏飞博士对健康使用这部分资金也给予了积极评价，在此情况下，如果通过对公积金的合理使用，“对确保项目工期的完成，对工程质量的保证都会有好处。”

　　从房地产企业来说，资金压力仅仅是一方面。北京城建集团、北京顶秀置业有限公司总经理刘新虎指出，更重要的是，经济适用住房不是现货买卖，有一个建设周期，在开工之初已经定好价格的情况下，如果市场发生了变化，在本来就只有3%左右利润的情况下，开发企业抗击风险的能力有限。如果公积金建经济适用住房遇到这种情况，将带来资金安全问题。

　　比如，他介绍，2002年以前，公积金原本可以用于经济适用房和危旧房改造等项目开发建设的贷款。此后，为了资金的安全突然叫停。

　　一位不愿透露姓名的开发商也表示，为了完成年度经济适用住房建设计划，政府把指标分到相关部门，再到各开发企业，层层分解，导致有的企业土地金已经交了，但还需要处理本应该解决完成的土地纠纷问题，造成了资金的占压和风险。

　　对于政府而言，2009年是加快保障性住房建设的关键一年，按照意见，主要以实物方式，结合发放租赁补贴，新增解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题，要新增130万套经济适用住房，等等，这些都需要钱。但受房地产形势的影响，一些地方财政收入锐减。“在一些地方财政收入的一半与房地产相关”，包宗华告诉《瞭望》新闻周刊，“如果去除这部分收入，这些地方就只是吃饭财政了。”

　　“在目前扩大内需的情况下，资金可能会有一定的需求，利用这部分沉淀的公积金用于经济适用住房建设，不是不可以，但是要谨慎，防止腐败，预防风险。”倪鹏飞认为，对资金未来的使用一定要有详细的分析和规划，要有各项政策的配套，“经济适用住房通过销售可以实现公积金的回归。而廉租房建设带有更强的福利性质，不应该动用公积金来加快建设。”

　　对于公积金用于保障性住房建设，顾云昌认为，要加强风险控制，首先项目要符合市场需求，同时对于公积金的使用要从法律条文上严格规定。

　　倪鹏飞指出，当前经济适用住房建设的关键并不是资金问题，“从过去经济适用住房建设看，之所以出现不能满足需求，症结不是建房资金问题，而是政府是否愿意让渡一部分土地收入，确保其‘经济’、‘适用’”。

　　保障房是否冲击商品房

　　北京市发展和改革委员会近日对媒体表示，针对目前房地产市场低迷、开发资金趋紧的现实，北京市将重点落实好今年850万平方米保障性住房建设任务。“如果以北京市场一年正常的一手房交易量1500万平方米来看，850万平方米的量超过50%。”刘新虎认为，这对商品房市场“冲击太大了”。所以，他正在进行的项目，刻意地与保障房的供应对象拉开了距离。

　　在顾云昌看来，“目前各个方面对这个问题有不同看法，很正常。”开发商担心保障性住房的对象扩散，激化商品房市场的竞争，而其中，有项目在经济适用住房项目周边的开发商，则更担心在建项目如何与价格更低的经济适用住房竞争。而从政府层面来看，认为保障性住房的供应对象是固定的，目前加大供应，是弥补过去长期供应不上的欠账。

　　顾云昌认为，“应该走着瞧，到底如何拉动住房需求，还需要根据市场来作出调整。上海前几年制定的两个‘一千万’的供应计划，目前来看也没有明确的下文了。”

　　从全国来看，“3年在全国投资9000亿建保障性住房”作为扩大内需的重要举措之一，意味着700万套左右的保障房供应量。一些开发商认为，如此大的供应量，意味着普通住宅市场基本被保障房占领了。但也有存疑问的，地方政府有能力和财力在未来的三年时间建700万套保障房吗？

　　不过，包宗华强调，“3年在全国投资9000亿建保障性住房”，不但能够拉动经济的发展，也是缓解住房矛盾的一个千载难逢的好机会，“这些年来我们抓中低收入者住房问题主要有两个不足，即认识不足和资金不足。这次中央决定斥资用于保障性住房建设，既在认识上表达了对中低收入者住房的高度重视，又在资金上开辟了重要的来源渠道。”

　　“而且，给予中低收入者住房以不同的住房社会保障，政府就有理、有权去调控其住房的套型、价格和供应对象。”包宗华指出，中低收入者占居民总数的80%，对其加强调控，就能够有效地解决前些年存在的有些城市“房价上涨过快”、“房价过高”、“大套型住房比重过大”、“市场管理混乱”等突出问题，“既能够有力地拉动经济发展，扩大就业，带动关联行业发展，也能够增加未来市场的供应量，将房价维持在一个较为合理的水平。”

　　至于保障性住房建多少比例合适？顾云昌表示，“根据不同地区的欠账的情况区别对待，北京、上海等大城市每一年比例在20%～30%就差不多了，而中小城市可能5%～10%就够了。”