蓝皮书建议加大自住购房支持力度 激活购房需求

　　中国网4月23日北京讯 4月23日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心和社会科学文献出版社主办的“2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”在北京举行，会议就当前我国房地产市场形势进行了分析研讨，并发布了2009年房地产蓝皮书。

《房地产蓝皮书》指出，2008年前三季度，深圳商品房市场延续了2007年下半年的颓势，房价持续走低，成交量大幅下挫。岁末在利好政策的指引下，房价下行后趋稳，成交量也强劲反弹。

　　房地产蓝皮书指出，我国房地产投资约占现有固定资产投资总额的1/3，住宅销售额大约相当于城镇居民消费额的1/4。采取更加积极有效的政策措施，稳定房地产市场信心和预期，促进房地产业稳定健康发展，对于扩大内需保增长，改善民生促和谐具有全局性的长远意义。

　　（一）调整土地批租节凑，加大信贷扶持力度，促进房地产开发投资稳步增长

　　应对国际金融海啸，“扩内需、保增长”成为2009年度我国宏观调控目标。而房地产业由于其巨大的拉动效应，在经济低谷时期于保持和刺激国民经济增长尤为重要。因此保持房地产开发投资稳步增长对于国民经济宏观调控目标实现具有重要意义。房地产开发投资取决于多方面的因素，在房产市场需求不变的条件下，开发成本越低，则投资增长越快。因此在房地产市场交易清淡的形势下，降低开发成本，有利于促进投资稳定增长。为此可以从土地和资金这两大房地产开发命脉采取措施。

　　1.调整土地批租节奏，保证房地产开发用地适度增长

　　土地购置是房地产开发成本的重要组成，地价下降能有效降低房地产开发成本。在我国，地方政府垄断开发用地一级市场。在经济繁荣时期，通过控制用地供给，抬升地价，可以获取更多的土地出让收入，抑制投资过度增长；在经济调整时期，继续维持高地价，形成大面积土地流拍，导致二级市场土地价格居高不下、闲置土地流转困难，进而导致房地产开发投资下滑。所以适应调整时期的宏观形势，各级政府应适度加快批租节奏，适时下调土地出让价格，适度放松从紧的土地购置政策，保障房地产开发用地供给稳定适度增长。

　　2.提高对新增开发项目的信贷扶持力度

　　房地产开发资金占用大，需要大量的信贷资金支持，信贷资金可获得程度和信贷资金成本对房地产开发具有重要作用。经济调整时期，金融系统出于风险的担心，谨慎施贷，导致开发企业资金信贷困难。实际上，房地产风险主要发生在繁荣时期的资产购置环节，调整时期或调整后期的新增房地资产往往已经贬值，进一步贬值风险较小。所以应引导金融系统对房地产开发信贷市场进行细分，提高对优质新增开发项目的信贷扶持力度。

　　（二）规范开发进程，促进房地产开发企业优胜劣汰

　　房地产开发投资稳步增长，不仅要求政策扶持，还需要房地产行业的健康规范。

　　1.规范房地产开发程序

　　房地产开发周期较长，其开发过程由开发立项、征地基础建筑、主体建筑、装修、房产销售等多环节构成，各环节之间环环相扣，一气呵成，才能保证开发投资的落实。因此管理部门应依据我国房地产开发实际进程，科学规定房地产开发程序，并监督开发企业严格执行，防止房地产开发链条中断。在经济低谷和调整时期，随着房价地价下跌、泡沫挤压，一些在繁荣时期购置的土地和未售的房产面临着贬值，是前期投资成本的沉没，进一步的投资决策应以新市场形势为依据。但一些习惯于经济繁荣的企业囿于对原利润目标的追求，利用高比例的信贷资金支持，拒绝顺应降价销售的市场要求，出现“屯房”现象，导致信贷资金积压，形成金融机构的呆坏账，影响金融机构对房地产开发的信贷，造成新增开发项目信贷不足。一些开发企业则对前期购置土地延缓开发进程，以求在地价、房价再次高涨时期转售或再开发，出现“屯地”现象。这两种现象既影响宏观层面的房地产开发投资增长，也导致微观层面土地资源的闲置浪费。因此在经济低谷时期更应采取措施抑制企业“屯地屯房”行为。

　　2.鼓励重组并购，促进企业优胜劣汰

　　经济调整过程中，房地资产价格走低，但对于不同的企业则有不同的影响。一些在繁荣时期大量购地屯地、而又不能适时促销回笼资金的企业将面临最严重的流动资金压力，对大量购置的土地往往无力实施进一步开发。为了保障房地产开发投资稳步增长和维护正常的市场秩序，对这些企业应限制信贷资金流入，加速其重组。对那些能够顺应市场形势的房地产开发企业，则应提供用地、信贷等方面的支持，鼓励其对亏损企业和亏损项目进行并购，促使亏损企业资产重新进入市场。

　　3.拓宽企业重组并购融资渠道

　　为应对经济调整时期开发企业破产、倒闭风险，防止房地产市场形成垄断格局，国家应拓展企业重组并购融资渠道，积极支持资本市场金融创新，鼓励社会资本对困难开发企业并购重组，有条件的城市可以设立房地产开发资产交易中心，并实施税费优惠。

　　（三）加大自住性购房支持力度，激活购房需求

　　由于社会收入差距存在，相当部分家庭在其青年甚至中年阶段收入储蓄不足，面临流动性约束，而不能进入购房市场，被迫租房居住。由于房东与租户不稳定的短期关系，租赁性住房相关生活设施投资往往不能有效实现，不能满足不同租户对住房的偏好，导致社会福利损失。为了减少租赁住房所带来的社会福利损失，现代国家往往对中低收入和中青年家庭购房给予政策支持，以促进这些家庭进入购房市场，拉动购房需求。自住性购房在经济调整时期对启动内需、拉动经济增长具有更为重要现实意义，因此自住性购房支持政策工具的重要性也更加突出。我国现行政策带有浓厚的计划经济色彩，对拉动自住性购房难以发挥有效作用，需要改革和重构。

　　1.建立以购房户为对象的购房储贷补贴制度

　　住房公积金是我国自住房支持政策的重要工具。但现有住房公积金以职工工资收入作为积累标准，享受国家或企事业单位等额补贴。而在社会分配中，中低收入和中青年家庭又多属于低工资收入家庭，这造成没有住房而需要补贴的中低收入和中青年家庭无法或只能享受很小的补贴，而已经拥有住房的中老年家庭则享受了高补贴。因此为了启动自住性购房需求，应改革现有以职工为导向的公积金制度，建立国家政策扶持的无房家庭户自愿参与的购房储蓄计划，国家设立储蓄购房补贴基金，根据储户参与购房储蓄和家庭收入状况给予相应购房补贴。

　　2.调整住房补贴方式

　　除公积金外，我国还对中低收入人群推出经济适用房、限价房政策。由于政策性购房补贴属于供方补贴，必然产生供方补贴所固有的诸多低效率，如补贴对象认定困难、容易助长腐败等。在经济调整时期，这一低效率更加突出。一方面，部分繁荣时期建设的政策性住房项目可能因价格过高而滞销，导致政策性住房和资金资源的积压；另一方面，政策性住房及其相对低价位的存在，也容易误导市场预期，导致更多的家庭在购房决策时产生观望和等待心理。因此，为了更好的拉动消费性购房需求，应尽可能避免政府对住房建设、销售环节的直接干预，明确限制或取缔政策性住房供给。用于支持政策性住房的公共资源可以直接用于建立国家购房储蓄补贴基金，直接用于中低收入家庭的自住性购房信贷补贴，同时扩大信贷补贴的人群覆盖面。

　　（四）增加廉租住房供给，促进居住城市化

　　经济调整时期，居民收入减少，租金支付困难的无房贫困家庭增多，加大廉租住房保障力度尤为迫切。

　　1.加大廉租住房建设力度

　　贫困家庭租住的住房往往具有建筑密度大、单套面积小、生活设施简单但相对齐全等特点，这在一般的商品房开发建设中往往很难提供，公共部门直接建造廉租住房成为有效的住房保障方式。在经济调整时期，增加廉租房建设则更具现实意义，既能满足更多的无房贫困家庭居住需要，改善民生，又能因为建筑材料和土地价格下降而节约建设成本，减轻公共财政负担，还能有效的拉动住房建设投资，为启动扩大内需和满足内需服务。

　　2.扩大廉租保障人群覆盖面，惠及农民工群体

　　我国现有的廉租房主要针对城市既有的贫困家庭，几乎没有惠及农民工家庭。由于快速城市化，农民工群体迅速增大，而农民工收入相对较低，更需要政府提供住房帮助。在城市住房不能得到有效保障的情况下，更多农民工返乡建房，既影响城市化进程，导致人口城市化长期滞后于就业城市化，也导致农村建设用地居高不下和住房资源的低效率占用。在经济调整时期，由于城市就业和收入的不稳定，更加剧了农民工群体返乡建房的趋势。因此充分利用城市住房建设成本下降的有利条件，扩大廉租住房保障人群覆盖面，把农民工群体纳入城市廉租住房保障覆盖范围，对于推动健康的城市化具有全局性的战略意义。

　　（五）开征房地资产持有税，减少流转环节税费，促进房地产持续健康发展

　　交易清淡、房价下降为房地产税费制度改革提供了机遇。抓住市场调整的机会，改革和完善房地产税费制度，有利于促进房地产的可持续健康发展。

　　1.减少流转环节税费

　　在经济繁荣时期，为了遏制房地产市场投机，国家强化了房地产流转环节多项交易税费（如营业税、土地增值税均在交易环节计提）的征收。但高额交易税费的征缴一方面抑制了房产市场投资和投机性需求，另一方面，也增加了房地产正常交易成本。既限制了房地产资源流动，降低了房产资源的配置效率，也形成市场供过于求的预期，加剧房产市场波动。因此，为活跃房地产市场，拉动市场需求，有必要清理房地产交易流转环节税费，多数税费项目可以取消，部分必须保留的税费项目也应适当降低税率。

　　2.开征房地资产持有税

　　减免房地产交易环节税费并不等于鼓励放任市场垄断和投机，加强对持有环节的监管更有利于持久遏制垄断和投机行为。房地资源具有稀缺性特征，对房地资源的占用和使用隐含了多层面的公共外部性。为了保障大多数公众对房地资源的基本使用权，防止具有公共性的稀缺资源闲置和滥用，在做好与70年土地租金一次性缴纳衔接工作的基础上，对房地资源征收持有调节税，有利于社会公平和提升房地产资源的使用效率。对开发企业超出规划周期的闲置土地和未售房产征收房地资源闲置调节税，抑制屯地屯房，加速土地资源和开发资金流转，促进房地产开发投资增长；对于非开发企业持有的房产统一征收房地资产持有调节税。其中两类资产持有可给予税收减免：其一，国家认定的标准以下的自住房减免持有税，以鼓励自住性购房需求；其二，租赁性住房凭合法租赁合同可申请税收减免，鼓励闲置住房资源进入租赁市场，增加租赁市场供给。