穗开发商办房产证死限：210天

　　下周一起穗新房屋管理系统正式运行

　　□本版撰文 信息时报记者 田桂丹

　　实习生 赖兴婷 通讯员 穗房宣

　　今后，广州市民买一手房，可签约在收楼后210天，即7个月内拿房产证。

　　新版网签《合同》，首次提出了开发商办证时限。对此，市民认为这有助于自己较快拿到房产证，但也担忧在实际操作中不能实现。记者采访了多位业内人士，他们觉得按照目前办证政策，210天时间过于紧张。可能在实际签约时开发商会用别的条约，对其进行规避。

　　210天内没办证

　　按日付0.05％违约金

　　不少广州市民都知道，购买一手房要上广州市房屋管理系统“阳光家缘”签约。昨日，广州市国土房管局召开新闻发布会表示，将在下周一起，正式运行2009版房屋管理系统。据了解，目前的房屋管理系统是在2005年7月正式投入运行的。

　　此次网签合同最受关注的是，首度规定了开发商办理房产证的时限。过往，在网签合同中，该项时间约定是由开发商和购房者自行协议。一般而言，目前房地产市场的行规是在720天内拿好证，这可能是由收房时计算起，也可能是由签约时计算起。超出办证时间的，按照合同约定进行赔偿，赔偿方式也是由双方进行约定。

　　但在新版合同中，约定了办理产权登记和转移登记的起算时间、延迟办理产权登记的违约责任。如果购房业主委托开发企业办理房地产权证，开发企业应当在该商品房交付使用之日起最多210个工作日内办妥，并交付给购房业主；开发企业延迟办理产权证的，需自逾期之日起按日向购房者支付该商品房总价款0.05％的违约金；延迟办证达120日的，购房者有权选择继续履行合同或单方解除合同。

　　开发商对策

　　可另设条文进行规避

　　据了解，广州在2003年左右，也曾提出开发商办房产证时限为95个工作日，如加上节假日时间，约共133日。但最终因市场上无法操作，仍是开发商与购房者约定的720天成为行规。那么，此次提出的210天内办证，是否也会成一纸空文呢？

　　昨日，受访的不愿透露姓名的开发商表示，该项规定对小业主起到很好的保障作用。但从实际操作上来讲，办房产证是一环扣一环的，开发商要到很多相关部门进行办证。往往不是开发商不愿意及时办理房产证，而是每一个环节可能都有突发事件，因此就慢了。也有开发商工作人员表示，其实开发商也可以在补充协议中另设条文，对210天的时限进行规避。

　　办证各环节应有“死限”

　　按照目前的房产证办理政策，210天的时限，如果是一次性付款购房的，办证时各个环节十分顺利的话，还可能实现。但如果是按揭购房的，开发商在办证时，要找银行拿资料才能申请办证，银行一环可能也会“卡壳”，因此就基本上难以实现了。如果政府要求开发商办证有时限，那么在相关部门收件办件中，也要规定一定的“死限”。

　　交地价与办证间有时差

　　中原地产物业部副总经理潘婉霞认为，目前开发商与小业主约定的办证时间，多数是720天。但不少开发商实际上交付房产证的时间，都超过了720天。那么，在这样的情况下，与其再实施210天的时限规定，还不如直接将此前超出720天的办证时间的房产证，尽早交到小业主的手中。

　　现在有部分楼盘的房产证是已经办好了，但可能开发商未交齐地价等，所以房产证无法领取出来。按照规定，开发商地价的延迟交付最高时限可以是2年，但与此同时又要求房产证要在交楼7个月内交到小业主手中，这两者有一定的矛盾。

　　业主质疑

　　退房反让开发商高兴

　　另外，210天办证时限还需配套一定的处罚措施。目前规定是过期小业主可拿违约金，最后甚至可以解除合同。但这在楼价上涨时期，基本上是不可操作的。据了解，不少开发商就直接表示，宁可小业主退房还可以卖更高的房价。

　　另外，而且小业主已经收房入住了，再退房基本上不太现实。

　　相关案例

　　办证拖延1年半才拿违约金几百元

　　有业界人士表示，开发商拖延办证时间后，小业主要拿回违约金很多也只有通过打官司的方式。广东博厚律师事务所主任詹礼愿表示，目前有些开发商与业主签订的合同是720日，超过时限后小业主状告开发商时，这样的官司一般是业主获胜。如果单方面退房，一般情况下会影响购买户的合法权益。退房也可以，但最终小业主能否根据胜诉拿到钱也不一定。

　　在黄埔大道某楼盘，就是按照交楼后720天内办证签订的合同。目前，该楼盘的房产证已经超时1年半左右，部分小业主仍未拿到房产证。殷先生介绍，他们小区也有邻居通过打官司的方式，拿到了违约金。但根据当时签订的合同，违约金也很少，只有几百元。

　　新系统新合同几大优点

　　网上查验明白无误

　　按“一房一证”原则，楼盘明细表中一套房对应一本房地产权证

　　2009版房屋管理系统将更加全面、准确及时公布楼盘信息。系统上线后，所有房地产登记业务将按“一房一证”原则，每一本房地产权证、房地产他项权证、在建工程抵押证明、预告登记证明等权属证书都将只对应楼盘明细表中的一套房屋。

　　明确如何办证

　　业主必须在约定时间未办后单方申请办证

　　值得注意的是，如果开发商没有在约定时间内进行预告登记或者是办理房产证，小业主可单方申请办理。但广州市国土房管局有关人士强调，不能在购房后，小业主就立马单方申请办理。这样可能也使得开发商规避了自身的责任，因此必须在约定时间未办后，小业主才可到办证部门单方申请。

　　明确如何计价

　　提供“合同约定套内建筑面积与产权登记的套内建筑面积存在差异时的处理方法”供选择

　　与新房屋管理系统上线配合，新版网签《合同》也将在下周一开始正式推广实施。2009版预售合同和一手现房合同的工程质量保修、规划信息公示、公建配套监管等条款，也将有力维护购房者的合法权益，有利于房地产市场的健康发展。市民可在正式签署合同前，详细了解合同模板，并与开发企业进行充分协商，谨慎签署合同。

　　针对近年来商品房计价引起的纠纷，新版预售合同首次明确了，按套内面积计价和按建筑面积计价两种计价方式。由于商品房预售时约定的房屋面积是根据规划报建图纸预测算而来，而用于产权登记的房屋面积是通过规划验收后的商品房实测面积。

　　为妥善处理实测面积与预测算面积之间误差，新版预售合同的面积差异处理条款提供了“按套内建筑面积计算房价的，合同约定套内建筑面积与产权登记的套内建筑面积存在差异时的处理方法”供双方选择。

　　明确如何收楼

　　列出几大收楼标准，市民可拿合同“对号入座”收楼

　　为防止开发企业延期交楼等不规范交楼行为损害购房者利益，考虑到业主收楼、入住的必要条件，2009版预售合同的交楼条件的条款确定为“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”。

　　同时，为帮助购房者明明白白收楼，2009版预售合同和一手现房合同均有“房屋交付时的有关资料”条款列举开发企业交楼时必须向购房业主出具的规划验收、质量监督、永久水电、燃气、消防等各项材料，严格规范交楼行为，以便购房者收楼时清晰了解房屋的规划验收、工程质量等情况。