社区调查

　　本期关注焦点

　　住宅专项维修资金支取难度大，大量资金闲置

　　本期抽查样本

　　海淀、朝阳等地多个小区

　　业主在买房时，就必须给房子支付一笔“养老金”，这笔住宅专项维修资金用于将来房屋的维修。然而，当不少小区需要拿这笔钱给房子“养老”时，业主们却遭遇了有钱难取的尴尬。截止到今年2月底，北京共收住宅专项维修资金188亿元，但只有158个小区使用了3073万元的住宅专项维修资金。

　　近日，记者走访了朝阳、海淀、崇文的部分小区，对住宅维修专项资金的划转与使用情况进行了调查。

　　划转维修金三年未果

　　朝阳区迎曦园于2002年4月交房，业主入住至今已有7年多。2006年，迎曦园业主委员会开始申请划转维修资金，但至今仍未划转成功。

　　2006年，小区业委会得知可以申请划转维修资金，便开始向市住建委递交申请。同时，业委会召开业主大会，通过决议，指定光大银行为开户行，开设业委会的账户，并且还派专人核对了维修资金的账户，了解各项明细。此后，业委会主任王孝英多次前往市住建委等相关部门，询问划转事宜，但一直没有得到准确回复。

　　从去年底开始，小区的电梯故障不断，饮用水设备也需要改造。改造水泵、维修电梯，业主委员会首先想到的是动用维修资金。根据规定，北京市所有商品住宅专项维修资金，委托光大银行代管。如果动用维修资金，各小区业委会可以向北京市物业服务指导中心提出申请，经批准后，将资金划转到小区业委会专门的账户内。

　　业委会主任王孝英说，市里有划转的政策，并将审批权限下放到区里，但是区里的划转办法没有细则，所以维修资金划转不了。这样，小区的维修项目目前无法展开，只能等待。

　　王孝英说，如果年底还无法划转维修资金，卫生局就不负责验水质，这一点让业主们非常担心。不仅如此，她认为经业主大会决议后，如果能将维修资金用于投资，业主会获得更大的收益。

　　维修金一年利息61万

　　海淀区太月园于1999年交房，共有1930户居民。2006年9月，小区业委会开始向市建委申请划转住宅专项维修资金。按照市建委规定的申请程序，业委会经过5个多月的努力，终于在2007年2月成功划转了维修资金，业主开始自主管理维修资金。

　　业委会主任王嘉吾介绍，申请过程中最难的就是逐户核对维修资金的账单。王主任十分熟悉小区各户的情况，再加上财务总监出身，她用了一个多月时间完成小区的对账工作。之后，她将所有账目制作成棋盘式明细账，这样各户缴纳维修资金的情况就一目了然了。

　　2007年11月，业委会将1600万的维修资金存到了光大银行的专用账户上。一年后，1600万变成了1661万9千200元，其中61万9千200元就是1600万本金的利息。王主任说，划拨之前没想到维修资金居然能有这么高的收益。

　　王主任说，他们能得到这些利息是幸运的。因为从2007年1月开始，北京市的住宅专项维修资金开始按照3%的利率计息。而此前的10多年，这项资金，一直是按0.72%计息的。目前，除了用于小区公共设施的维修外，其余的资金仍存在专门设立的账户中。

　　业委会代征业主意见

　　崇文区东花市北里小区业委会于2007年成立，并建立了账户，业委会将小区内的商品房公共维修基金申请划拨到账户上，资金主要用于小区内公共设施的大型维修工作。

　　所有商品房的维修都是由物业负责，除去日常的公共设施维护是从物业费中出，大修项目物业需要向业委会申请，征得三分之二业主同意后，物业才能够使用公共维修基金，由业委会代表业主，对维修施工进行监督。据物业经理朱先生介绍，业委会的工作大都是由物业代替完成，比如需要维修时，挨家挨户去敲门征询业主意见，通过后再去向业委会申请公共维修基金。“有的时候碰上急需维修的，都是物业先垫付边征集业主意见边维修，业主们都挺支持的，事后再找业委会补回维修费”。

　　去年年底到现在，业委会换届改选工作一直在进行之中，所以业委会管理处于真空状态。朱经理说，“目前公共设施维修所使用的费用都是由物业垫付的，但是物业的服务业主认可，业委会换届结束钱都会补上的”。

　　朱经理介绍说，在东花市北里小区，仍有许多房子属于过去的单位分房，当初没有公共维修金这一说法，房子的维修金都在各产权单位，不归业委会管理。但是公共设施需要大修时，产权单位依然要求物业征询业主们的意见，这样没有业委会的配合，工作会很难做。“去年有房子漏水，需要重做防水，业主意见征询了半年的时间，只有不到一半的业主同意，所以物业只能拿出日常维护的钱来进行局部修缮”。

　　朱经理称，目前业委会账户中能够利用起来的钱只有百分之二到三，只是做些维修工作用，根本谈不上利用。

　　现状

　　存钱容易取钱难

　　近日，有媒体报道，截止到今年2月底，北京共收住宅专项维修资金188亿元，但只有158个小区使用了3073万元的住宅专项维修资金。当初买房时，业主们存钱容易，可等到需要用钱的时候，划转资金却比登天还难。

　　问题一　划转办法缺乏实施细则

　　据市住建委工作人员介绍，目前，本市各区县进行住宅维修专项资金划转均参考由建设部出台的住宅专项维修资金管理办法。但记者了解到，在具体实施过程中，不少小区都遇到了有政策没细则的麻烦。由于缺少划转资金的具体办法，业主们只能一等再等。

　　问题二　业委会不成立维修金难划转

　　一些业委会申请划拨但未获批准的原因是多方面的，太月园小区业委会王主任认为，其中重要原因是小区的维修资金账目不清，业委会应邀请专业财务人员来完成对账工作。

　　此外，记者了解到，在出现小区业主委员会之前，北京市商品住宅专项维修资金全部由市住建委代管。因此，作为划转资金的重要中介，不少小区的业委会长期无法正式成立、业委会换届改选都是影响住宅维修专项基金划转的主要因素。

　　管理

　　储蓄比投资“靠谱”

　　在走访中，迎曦园业委会主任向记者透露，如果能成功划转维修资金，希望能通过投资，获得更大的收益。“利滚利”的想法听起来确实很不错，但在已成功划转了这笔钱的小区里，大多数业委会还是采取了相对稳妥的储蓄管理的办法，海淀太月园业委会王主任表示，由于各项投资均需经业主大会决议通过，其间可能会延误投资时机，所以将维修资金存放在银行账户里是比较稳健的选择。

　　律师说法

　　业委会自主管理便于支取

　　房地产律师秦兵说，公共维修基金是由业主在购买房屋时缴纳，预作未来房屋维修之用。因此，这笔钱的初始产权归属十分清楚：它属于业主，更准确地说，属于同一个物业、或者小区的全体业主共同所有。作为房屋的“养老金”，这笔钱对小区设施的维护至关重要，尤其是高层建筑，电梯等设施的养护都要靠这笔钱来维持。因此，在需要时能及时使用是业委会自主管理这笔钱最大的好处，想要成功划转，就要成立强有力的业委会来进行运作。尚未成立业委会的小区如果有使用需要，可以全小区、全楼居民或居民代表去房管局协商。如果小区业委会依照程序却一直无法成功划转维修资金，可通过集团诉讼的方式争取权利。

　　链接

　　公有住房的售后维修资金划转参照《住宅专项维修资金管理办法》和《关于发布北京市专项维修资金使用管理办法（试行）的通告》。在业委会成立前，公有住房售后维修资金原则上不得使用。业主大会成立后，经业主大会决议，由业委会在银行开立账户，存储公有住房售后维修资金。业委会开户后，向代管的北京市住房资金管理中心提出申请并签订移交协议，北京市住房资金管理中心将业委会所辖范围内公有住房售后维修资金划转到业委会账户。

　　公有住房售后维修资金业委会成立前原则上不用

　　本报记者吴旖旎 邓杭 实习记者李川 (来源：人民网-《京华时报》)