郑州房管局发布消费警示：租房认清房东真实身份

　　商报记者 陈清利

　　去年，市民刘先生在花园路租了一处临街门面房开眼镜店，装修、铺货及宣传投了近15万元。当生意刚入正轨，房屋所有人告知他，房屋是被“二手”出租给何先生的，要求收回房屋。

　　刘先生从律师处得到的答复是，对这种承租人私自转租房屋的事，房屋所有人是有权终止合同，收回房屋的。想到自己装修等所花的钱，刘先生傻眼了。

　　昨日，郑州市房管局发布第4号消费警示，就房屋租赁中容易发生的纠纷、哪些房屋不能出租、租房应注意的地方等问题，通过一个个案例向市民做一次提醒。

　　案例

　　周女士有一处老宅，李某想租来做生意。因房子太老，周女士怕出事不想租给李某，可李某一再恳求，碍于同村的面子周女士就同意了。双方口头约定租期一年，李某一次付清一年的租金1000元。可是，不到半年，李某提出不想租了，要周女士退还他剩余的房租。

　　说法：房屋存在隐患承租人可以解除合同

　　郑州市房产租赁管理处副处长张丰森说，根据我国《合同法》第215条的规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

　　周女士与李某约定租期为一年，应当采用书面形式，口头约定租赁期限6个月以上的，不符合租赁合同的形式要求，只能视为不定期租赁。在不定期租赁的情况下，承租人李某可以随时提出终止租赁合同，并可以要求退还剩余的房租。

　　根据《合同法》第233条的规定，租赁物危及承租人安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

　　提醒：多种房屋不可以出租

　　张丰森说，在日常生活中，并不是所有的房屋都可以出租的，一旦出租人所出租的房屋存在问题，承租人有权解除合同，并要求退还租金。

　　具体而言，不可出租的房屋有以下几种情况：无房屋所有权或所有权人未授予经营管理权；权属有争议；共有房屋未取得其他共有人书面同意；危险房屋或有其他重大安全隐患；司法机关或行政执法机关依法裁定、决定查封的房屋；在依法发布房屋拆迁公告范围内的房屋；违章建筑或超过期限的临时建筑；法律、法规、规章禁止出租的其他房屋。

　　案例

　　一年前，李先生把自己临街门面房租给了王某做服装生意，租期三年。当李先生去收房租时，却发现王某已将该房屋转租给了赵某做早点生意，李先生决定收回房屋，但王某以租期未到不肯退房，引起租赁纠纷。

　　说法：擅自转让，出租人有权收回房屋

　　张丰森说，承租人承租房屋后应合理使用，不能随意转租。如果需要转租时，必须经出租人同意。因此而造成损失的，由承租人赔偿。

　　提醒：承租房屋要查验房产证

　　张丰森提醒市民在租赁房屋时，一定要查清出租人是否有权出租。即核查出租人是否具有对出租房屋的所有权或处分权。

　　可通过查验房产证、身份证等方式对出租人进行核查，必要时可去房屋管理部门进行核查。对非所有人出租房屋的，应备加小心。

　　案例

　　2003年6月，许女士从某公司租下了2000余平方米的房屋经营。当时，双方签订了租赁合同，约定租赁期为8年。并在房屋租赁管理部门办理了登记备案手续。2008年6月，许女士得知，该公司将房屋转卖，新房东李某接手后，要求许女士搬走。

　　说法：房主变动不影响租赁

　　张丰森表示，租赁物在租赁期间内发生所有权变更的情况时，比如被转让了，被赠给他人了等，都不影响原来租赁合同的效力。租赁合同仍可以继续履行，这就是所谓的“买卖不破租赁”。同时，在租赁期间，房屋所有权人转让房屋所有权的，应提前三个月书面通知承租人，同等条件下，承租人有优先购买权。

　　提醒：“阴阳合同”签不得

　　张丰森说，依照《城市房地产管理法》规定，房屋租赁应当向房产管理部门登记备案。

　　但是，日常生活中，有些出租人和承租人双方为达到避税或其他目的，往往会签订“阴阳合同”。酿成房东与租户间出现麻烦和纠纷的情况时有发生。

　　“阴阳合同”即出租人和承租人向有关部门登记时用一张合同，通过少报租金或少报面积的方式，降低租赁合同标的，报低租金少纳税，称为“阳合同”；房东与租户另签一份合同，作为实际支付租金的合约并实际履行，称为“阴合同”。由于此合同未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，在履行过程中一旦发生纠纷，双方就很难说清楚谁是谁非，结果只能是反误了自己的钱财。