前三季土地成交活跃 10房企投719亿拿地

　　今年前三季度,随着房地产市场成交量的持续火热,土地市场成交保持着活跃的态势。三季度末土地储备前十强的企业,前三季度新增土地储备建筑面积合计达2462万平方米,新增土地储备投资额合计近719亿元。

　　10房企9个月花719亿买地

　　克而瑞(中国)、中国房地产测评中心最新公布的数据显示,截至今年第三季度末,在中国房地产企业土地储备前十强榜单中,恒大地产位居土地储备首位,碧桂园、雅居乐地产、合生创展、世茂房地产、绿城集团、中国海外发展、华润置地、万科地产、保利地产分列2~10位。

　　从土地储备排行榜的10家进榜企业来看,前三季度,新增土地储备建筑面积合计达2462万平方米,新增土地储备投资额合计近719亿元。其中,第三季度新增土地储备建筑面积约1792万平方米,占前三季度总和的72.79%,新增土地储备投资额约579亿元,占前三季度总和的80.53%。

　　各区域土地市场中,成交普遍活跃,特别是一线城市和二线重点城市,地王频繁产生;同时,三季度以来,企业频繁转战二三线城市,导致二三线城市高价地块增多。

　　27个城市8月卖地612亿

　　尽管有部分开发商认为土地价格被高估,但各房企对优质地块的争夺依旧激烈,高溢价地块不断涌现。

　　在土地市场最为火爆的第三季度,8月份的土地成交量尤其抢眼。全国27个城市中,8月高溢价率地块达到53幅,其中23幅地块溢价率在100%以上,住宅类用地最高溢价率达295%。

　　随着重点城市高总价、高溢价率地块不断出现,土地成交楼板价也水涨船高。

　　来自CRIC中国房地产决策咨询系统的数据显示,8月份,全国27个重点城市土地成交总价约612亿元,土地成交楼板均价1795元/平方米,与7月相比大幅上涨17.8%。从经营性用地成交价格来看,8月成交楼板均价为2177元/平方米,环比上涨14%,高出2008年以来的平均值约35个百分点。

　　以上海为例,今年8月份,上海经营性土地成交金额约为72.5456亿元,比7月份增加32.14%,同比增加377.26%;与2008年的月均成交相比,8月成交金额上涨112.87%。

　　供地面积同比大增82

　　%成交量上涨的前提是充足的市场供应。从今年前8个月的土地推盘量来看,许多城市加大了土地供应量。全国27个重点城市8月份经营性用地供应幅数和占地面积分别为357幅和1734万平方米,占地面积同比增加82.6%。

　　陈啸天表示,经营性用地供应在7月份放量后,8月份仍有50%以上城市经营性用地供应出现环比增长,与2008年年均经营性用地供地面积相比,有70%的城市出现供应放量。

　　从各城市具体表现来看,8月,上海、杭州、沈阳、成都、大连5个城市供地面积都在100万平方米以上。

　　尽管今年的土地供应规模已经开始同比大幅增长,但是部分城市仍将继续加大土地市场供应量。

　　陈啸天举例称,上海下半年预计可供应住宅用地约120幅、1196万平方米,接近上半年的3倍。截至8月份,上海住宅用地供地完成率仅有35%,这意味着有65%的住宅用地将要在未来4个月内推出;北京国土资源局也表示将计划加大土地供应,3季度完成整年土地供应,4季度合理增加土地供应,整个住宅用地供应量预计将达1000公顷。

　　一半开发商认为土地高估

　　从中国不动产研究中心的统计来看,约一半的受访开发商认为当前土地价格被高估。

　　该中心分析人士以上海为例解释,上海8月份住宅土地市场,成交土地面积、成交金额和成交溢价率都创下了2009年的年内最高点。当前上海土地市场已经有些过热,后4个月应该会有一定的回调。

　　该人士表示,绝大多数受访企业和市场一线人士认为,由于土地高估压缩了利润空间,当前已经不是拿地的合适时机。开发商面对高企的地价,将会以更加理性的态度拿地。与此同时,面对过高的房价,购房者可能开始新一轮观望,观望效应将从楼市传导至土地市场,最后导致土地市场的回调。

　　在连续享用流动资金充裕的“盛宴”后,从第四季度开始,房地产企业的“钱袋子”或许会重新干瘪。

　　央行昨日发布的数据显示,9月新增人民币贷款5167亿元,虽较8月有所上升,但跟上半年相比仍属较低水平。近日,上海一家银行的信贷经理介绍说,今年的信贷指标已基本用完,银行对新申请贷款客户的审批条件将更加严苛,企业获得贷款的难度更大。眼下,上海民间信贷的贷款利率报价已达到月利率8%,而在温州一些地方甚至达到10%。

　　在贷款和销售双重不利的情势下,谁会成为地产商中最缺钱的公司呢？《每日经济新闻》记者就此展开一番调查。

　　 激进拿地企业资金最紧张

　　“与同等规模的公司相比,绿城中国资金流动性最差,原因是它近来激进拿地的做法。”标准普尔分析师李国宜就资金流动性情况,对在港交所上市的内地房企进行了排序,认为一些近期激进拿地的企业如绿城中国等将有较大的财务风险。

　　绿城中国的中报显示,截至今年6月底,公司的银行结余和现金只有53亿元,但在7到9月的3个月时间里,绿城却花去164亿元用于买地。李国宜认为,绿城中国今年以来的权益销售金额和买地金额已十分接近,如果继续保持现有激进买地的速度,企业未来的财务风险是显而易见的。尤其是当绿城热销势头终结时,大笔未支付的土地出让金会让公司的现金支付能力捉襟见肘。

　　最能佐证他观点的是,绿城中国为了获得更多资金,在今年9月与平安信托签订了总金额有望达到150亿元的投资战略框架协定。

　　李国宜还将绿城中国和今年以来买地不多的世茂地产、富力地产作了一下比较。在负债比率方面,富力地产已由去年底的124%下降至110%,今年的目标是将负债率降至80%;世茂房地产净负债比率由去年底的53%降至32%。两家公司的上半年销售额均不及绿城中国,但掌握的现金却更多。两家公司在土地市场的出手惊人一致,均保持相对低调。富力还获批发行不低于55亿元的公司债,加上前三季度高达186亿元的销售额,应付今年即将到期的90多亿长期借款已是绰绰有余。

　　国企大鳄不缺钱

　　然而,李国宜的观点仅适用于在港交所上市的内地民营房地产公司,而近来拿地风头正健的中海地产等企业就被香港资本市场普遍认为是例外,如香港信诚国际执行董事涂国彬就认为中海的现金流是在港上市的内地房企中最好的。

　　尽管中海地产今年以来购买土地的花费已超过118亿元,但其财务表现足以应付上述收购。截至6月30日,中海地产持有现金185.8亿港元,还有26.7亿港元的未动用贷款;此外,中海地产的净负债率从2008年底的46.8%大幅下降至13.2%,销售额更达到338亿元。与此同时,中海地产的土地收购行为还得到了母公司中建集团的支持。

　　而在土地市场上出手了227亿元的保利地产,看似已提前消耗了1~8月份签约销售金额279.19亿元中的相当部分,但公司却可以凭借自己国有背景的身份,向自己的母体融资。今年的7月14日,保利地产曾向母公司保利集团等公司定向增发募集78亿元。

　　资本市场融资额缩水

　　在8月份的博鳌房地产论坛上,瑞银集团投资银行亚洲区主席蔡洪平曾把在香港资本市场上市看作是解决内地房地产商资金需求的重要来源。而在随后的一个多月时间里,相继有恒盛、恒大、龙湖、宝龙等十多家内地房地产公司赴港上市或启动上市计划。但是,港股市场却没有能够让内地房地产企业完全满意。恒盛地产虽然获得超过51倍的认购,但在制订招股价时,依然选择了指导价4~5.3港元的中低端位置,以仅仅4.4港元/股的价格发行,总融资额仅99亿港元,与119亿港元的上限价格发行预期相差甚远。福建宝龙地产的发行价更由原定的每股3.3至4.9港元下调至2.75港元,调整6.28亿美元的融资规模至3.53亿美元。

　　其他几家将要上市的内地房地产企业也传出了融资缩水的消息。涂国彬认为,目前内地房地产商在港交所的发行定价与公司业绩和成长潜力关系不大,与市场的表现却关系密切。更糟糕的是,近来澳大利亚、美国、日本等区域相继传出收紧本国货币供应的消息之后,引起香港资本市场的恐慌,新股定价因此难以维持高位,进而也影响到了新上市内地房企的融资额。

　　银行授信冷热不均？

　　相比绿城中国等企业的激进买地,有一些房地产公司在今年土地市场上的表现并不突出,但同样可能受到银根收紧的冲击,原因之一或许是这部分内地房地产公司未能在资金充裕的金融市场中分得一杯羹,其中最典型的便是刚发行了高息票据融资3.75亿美元的碧桂园。

　　虽然今年以来包括万科、雅居乐等在内的多家地产公司获得内资银行超过1000亿元的融资额度,但有一些房地产公司却始终未能获得国内商业银行的眷顾,没能以较低的利息成本获取银行贷款融资。碧桂园便是其中之一。9月3日,碧桂园正式发布公告,称将发行价值3亿美元的高息债券。据公告透露,此笔高息债券为5年期,2014年9月10日到期,票面利率为11.75%。9月17日,碧桂园又表示再多发行7500万美元优先票据,使总额达到3.75亿美元。

　　“碧桂园发行3亿美元高息债券之事凸显了潜在的融资问题。公司在当前低利率环境中需要发行如此高息债券相当令人惊讶,或许也意味碧桂园无法获得其他融资资源。”高盛的评论直指碧桂园的弱项。 (来源：每日经济新闻)