9月全市新房均价破2万 深圳房价迈入2万时代？

　　20940元/平方米！这是2009年9月深圳楼市给出的答案，深圳全市新房成交均价突破2万元/平方米的大关，环比上涨达11.1%。

　　深圳楼市“2万(元)时代”真的到来了吗？目前还不好作出判断。

　　房价翻了近一番：

　　进入“2万(元)时代”

　　根据深圳DTZ戴德梁行综合住宅服务的最新数据显示，随着豪宅的持续入市，带动深圳房价继续攀升，9月全市新房月均价突破2万元／平方米大关，达20940元／平方米，环比上涨11.1%。

　　自今年2月以来，深圳房价已经连续7个月攀升，累计涨幅高达90%。

　　据了解，国庆黄金周期间，适逢秋交会，不少关内新盘开售均价达到2.5万元／平方米，而关外小户新盘开售均价也达到1.5万元／平方米。其中，位于罗湖的佳兆业金翠园开盘均价2.8万元／平方米，秋交会前夕开盘的福田御河堤花园推出80～100平方米大户型起价2.3万元／平方米。9月26日南山后海宝能太古城开售，均价2.8万元／平方米。而关外宝安中心城的小户项目花郡均价也在1.35万元／平方米，纯别墅项目曦城售价更高达4.5万元／平方米。

　　10月份，深圳房价同样表现了顽强的后劲。由于成交数据的登记具备的滞后性，秋交会后的10日、12日成交均价达20107元／平方米和21535元／平方米，10～12日三天的日成交更创了近期新高分别为285套、475套、320套，11日创了本年度的日成交新高。

　　房价进入2万元时代，业内人士并不惊讶。而购房者面对今年以来翻了近一番的房价，只能望楼兴叹，愈加捂紧了钱袋子，“楼盘价格和自己的购买能力偏离太远了。”接受采访的虞先生无奈表示，不是不想买而是买不起。

　　量跌价升：

　　楼市上演“迷你版”剧情

　　房价进入“2万(元)时代”，意味着什么？中联地产置业顾问小李为记者算了一笔账。如果以均价2万元／平方米计算，一对夫妻购买一套120平方米左右的房子，总房价就要240万元，如果首付两成，30年月供要1.1万元／月，20年月供要1.4万元／月，但是，在深圳，月收入超过2万元的家庭并不是主流。

　　“房价均价达到2万元／平方米后，那么深圳普通市民将买不起房。”深圳中原地产总经理李耀智表示。

　　李耀智认为，在居民收入增速跟不上房价上涨速度的前提下，高房价将使市场出现“大问题”。“目前的高房价是建立在低成交量的基础上，说明了大部分普通购房者都在持币观望，只有实力雄厚的豪宅购买者入市，因此不能代表深圳房地产市场的整体实际成交价格。”

　　根据深圳DTZ戴德梁行综合住宅服务的统计数据显示，9月份，全市商品住宅成交量继续回落，成交面积33.4万平方米，环比下降13%，成交套数3222套，环比减少22%。而成交量下跌始于今年8月份，8、9两月的月均成交数据对比前六月，量能萎缩近一半。

　　二手房成交也不乐观。记者走访中原、世华等中介店铺得知，10月份的日均铺成交在1.5套左右，对比火爆时期日均铺成交7、8套左右，已经大不如前。

　　深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，房价飙升，与近期投资性需求活跃有关。“目前的房地产市场刚性需求与投资性需求混杂，但市场基本尚属健康，如果投资性需求比例加大，才会增加市场泡沫。”

　　对于高房价是否由市场泡沫滋生的问题，李耀智从两方面分析市场并没有衍生太多泡沫。一是成交量萎缩一半，代表大部分购房者在观望，没有疯狂抢购，还是比较理性；二是从购买客户群来看，一手房的投资性客户多为长线持有，一般2～3年时间才转手，不属于跟风“炒作”。

　　记者采访的多数业内人士都认为，今年的市场不同于2007年，泡沫不大，市场的上行只是2008年住宅消费萎缩后的爆发。

　　 楼市调控：

　　剑指结构性失衡

　　“2万元的房价只是暂时性的。”李耀智分析。9月深圳房价主要是豪宅产品大量成交将价格拉升，如果普通中小户型产品供给能跟得上来，那么房价将有望回落。

　　宋丁也提出了相同的观点。他表示，只要小户型产品供应比例增加，加快新盘开售的审批，调整供需结构失衡的问题，房价下调的可能性还是比较大。

　　“希望政府出台新政策来调控或压低房价，可能性不大。”宋丁补充说。中央一直坚持“适度宽松的货币政策不会改变”，那么就不会动用货币政策来调整楼市，那么出台一些“限制性政策”进行楼市调控，效果不大。

　　2万元／平方米的房价，深圳市民直呼“吃不消”。

　　李耀智认为深圳房价的合理价位应在1.4～1.5万元／平方米，就是6、7月份的价位水平。

　　对于未来楼市的走势，业内人士认为，由于三季度以来房价迅速上升已经挤出部分首次置业的刚性需求。那么，如果代表市场有效需求，特别是自住需求无法得到满足，房价上涨是不可能持续的。“因此，当前销售规模回落和自住需求重新受到挤压也将是未来房价不可能再度快速上涨的重要理由。”

　　宋丁表示，未来几个月，房价有望回调至1.8万元／平方米，但是，再低就不可能了。

　　黄金周后新房成交何以暴增？

　　被业界预言为“试金石”的国庆黄金周(秋交会)结束已有一周，有关“试金石究竟试出了什么”的答案众说纷纭，不过从铁一般的数据结果来看，刚结束的这一周内楼市风向不仅没如预期一样变得明朗，反而又出现了一些新现象，市场态势变幻莫测。

　　现象一：新房周成交量首超二手房，接近二手房的2倍

　　根据市规划和国土资源委员会网站监测，继之前一周新房成交量大幅提升后，上周深圳一手房成交量继续保持上升苗头，共成交1305套，不仅再次跨过1000套大关，还环比增加了8.5%，其中南山、宝安、龙岗三区体量可观。而相比之下，一直都比新房市场火爆的二手房市场则惨淡许多，各区成交量环比均有4至6成的跌幅，全市仅成交745套，不仅跌破千套，环比下跌的幅度竟高达56.8%。由于新房成交量的大幅上涨以及二手房成交量的急剧下滑，上周新房成交量不仅超过二手房，更几乎是二手房的2倍。

　　分析：秋交会前后，不少新盘特别是中低端物业入市销售，且加大了促销力度，满足了部分人的刚性需求和长线投资意愿，一定程度上推动了新房成交套数的增加；此外受国庆长假影响，上周二手房过户时间仅为9日、10日两天，因此导致二手房成交套数和成交面积环比大幅下跌。

　　现象二：日成交量创“两宗最”，新房最高475套，二手房最低314套

　　上周秋交会的“银十”效应逐渐显现出来，10月11日全市新房共成交475套，刷新今年以来新房日成交量的最高点。其中宝安区以237套的成交量遥遥领先；南山区排名第二，成交126套；龙岗区以83套名列第三。此外福田、罗湖和盐田依次成交16套、12套、1套。与新房成交量激增相反，一向坚挺的二手房却于9日创下近三个月以来的日成交量新低，仅成交314套。

　　分析：受秋交会的影响，自8日来新房成交量均比较可观，但二手房市场却没有受到带动持续走高。不过，业内分析人士认为，二手房市场回暖将是趋势。由于目前二手房价仍然居高不下，一些区域甚至高过一手房价，而不少二手房卖主属于比较有实力的长期持有人，因看好后市并不急于出手，反价现象也再次有所抬头，因而成交有所放缓。

　　(吴思齐) (来源：深圳晚报)