“地王”项目能否借北京CBD东扩突围？

　　CBD的东扩使西大望路27号地、广渠路15号地等一批新老地王迅速进入CBD的直接辐射区。

　　曾经这些因为拿地价格过高而饱受非议的“地王”项目，此次能否借CBD东扩之势顺利突围呢？业内人士表示，要借“东风”，仍有三大悬疑需要解决。

　　住宅价格受东扩影响较小 地王高价难以消化

　　地王之所以为“地王”，自然与其高高在上的价格有关。以今年6月末成交的广渠路15号地为例，其成交价为40.6亿人民币，折合楼面地价高达16000元/平方米，业内估计其最低售价将达到25000元/平方米，远高于周边在售项目价格。而CBD的东扩能否弥合这一价格裂痕呢？

　　北京世邦魏理仕董事总经理尹宝军认为，就此次CBD东扩方案本身来讲，其内容还是以商用物业为主，如写字楼、酒店、商业等，住宅所占的比例并不大。而且从目前掌握的信息看，政府希望此次东扩区域相当一部分物业采取持有往外租赁的形式，而不希望分开进行销售。这样一种业态将对开发商拿地、开发的能力构成考验，同时也会对东扩区域的地价产生一些影响。

　　“有可能出现一种情况，就是东扩区域的地价将低于现有地王的价格”尹宝军说。从这一意义上来说，高价地王想借CBD东扩消化价差的确存在一定难度。

　　体量大周期长开发进程与地王入市不合拍

　　业内人士指出，CBD东扩区建成后，将吸引上千亿的投资，有十几万人在区域内工作，从这一角度来讲，未来周边的房地产项目的确会从中受益。但是从时间上来看，“地王”项目可能搭不上这趟车。

　　东四环某项目负责人表示，按照现有国家政策，拿到的土地在两年内必须进行开发。这就意味着现有的地王都会在东扩区域开发的初期就推向市场，所能得到的益处微乎其微。而实际上，作为老地王的西大望路27号地早已定名万科蓝山，将在接下来的几个月内投向市场。“而那时，CBD东扩的进程或许才刚刚开始”该人士说。

　　物业形态求变或助“地王”突围

　　或许上述问题早已被开发商所预料，拿下地王的“东家”们并没有墨守成规，物业形态的多元组合已成为他们迈出的第一步。尹宝军认为，CBD的东扩将建设大量的持有型物业、高端写字楼以及会展设施，这种鲜明的定位或许会给“地王”项目定位带来新的契机与启示。

　　也有业内人士认为，“地王”能否得到市场认可，或许并不需要借助CBD东扩之风。“地王们需要的，是像今天这样好的市场环境。”

　　文/卫东 (来源：北京青年报)