官员坦言北京房价高得离谱 拿走三代人积蓄买房

　　邹琳华:

　　尊敬的领导、专家和新闻媒体的朋友上午好！我受课题组的委托，向大家简要汇报一下我们对中国住房市场的几点观察与思考。

　　从全球金融危机阴影中走过的中国住房市场，销售经历了由下跌到快速上涨，投资开发经历了由回落到缓慢复苏的转折。与此同时，中国住房市场的调控政策也经历了由抑制房价过快上涨到促进住房投资，鼓励住房消费的转变。当然，住房市场的走势也存在较大区域差异，具体表现为：东部地区的波动性要大于中西部地区。从销售市场看，一线城市的增速要高于二、三线城市；而从投资开发来看，二、三线城市又要暂优于一线城市。

　　对于2009年—2010年的中国住房市场的情况，根据我们对全球经济、宏观经济和住房政策走势的分析，我们初步推测可能会呈现出一个震荡性增长的态势。当然，由于中国房价上涨过快，住房市场不可避免的累计了一定的价格泡沫，因此我们也需要对此加以高度的关注和警惕。

　　通过对中国住房市场视角的分析，我们还发现，从增长型周期看，中国房价存在三年左右的短周期，目前正处于短周期的上升阶段和长周期的下降阶段。中国住房市场分析的重要难题就是住房需求中包含有较大的投机需求，从而中国住房真实需求到底有多大，住房的实际供给能够在多大程度上满足住房的真实需求，很难对此进行把握。

　　为了以真实口径反映的中国住房市场的供求状况，我们尝试开发了1978—2009年的中国住房真实供求缺口指数。指数反映，1998到2002年与真实口径的中国住房市场供求存在一定的相对过剩，而1989—1992以及2003—2008年，中国真实口径反映的中国住房市场供求存在一定程度的相对短缺。2009年改变了2003年以来持续的短缺缺口的态势，第一次出现了一定比例的过剩缺口，这也从一个侧面反映了中国住房市场2009年的销售火爆局面在很大程度上是由投机需求的推动所导致的。

　　对于中国住房市场存在的问题与挑战，我们认为主要表现为以下几个方面。开发模式过于单一，供给存在空间垄断，管制过多造成供给成本偏高，投机需求旺盛造成市场供不应求和房价的过快上涨，使真实需求受到挤压。作为市场没有能够充分发挥住房存量、优化配置的作用。经济增长对住房市场存在过度的依赖。根据我们提出的价稳、量增的住房市场调控政策目标，可采取的住房市场调控政策的手段有，加大对住房消费的政策支持力度，增加住房投机成本，抑制住房投机行为，增加住房供给，降低住房供给的成本，完善开发体系，打破市场垄断。培育和完善租赁市场，同时逐步降低对房地产业的过度依赖。以上是我们的简单汇报，谢谢。

　　高广春:

　　大家上午好，我个人汇报的方面是住房金融方面，核心是讲住房金融机构。主要是四个方面的问题，一个是2008年以来中国住房金融机构行业的运行态势的分析，第二是做一个简单的短期预测，第三是对目前中国住房金融机构行业承担的问题和挑战，最后提出相关的建议。

　　2008年以来中国住房金融机构有三个基本特点：一是从总的结构情况看是商业性住房金融机构主导格局相当明显。这是根据中国统计局网站所整理的一个图表，这里显示商业性住房金融机构对住房的支持具有绝对的比重。刚才是从总的特点来看。第二个特点，从商业性住房金融机构的支持特点来看，有四个方面的特点。

　　第一，带商业性住房金融机构支持层面的，商业银行扮演着绝对的主角角色，它在住房贷款当中的比重高达98.5%，这也是来自于中国统计局的网站。

　　第二，商业银行的房贷业务的基本态势是先下行，后上行，但是上行明显强化下行。我们从图表中可以看到2008年下行的态势在2009年几个月的时间就复苏完毕，而且继续上攻。正是因为这样一个特点，导致2009年中国住房价格迅速攀升，住房市场甚至出现泡沫的局面。这张图表可以说明这个问题，住房贷款的同比增长率和房地产开发综合景气指数图，可以看出住房贷款的增长率明显超前于房地产开发的指数。

　　第三个特点，商业银行房贷不良率逐渐的偏低，这个图表显示的是部分上市银行的房贷不良率，从表中可以看出绝大多数银行，无论是开发贷款，还是建筑贷款、按揭贷款的不良率都非常低。比如兴业银行2008年的房贷占40%以上，不良率还维持在1%以下，这说明银行业的房贷不良率还是非常低的，负债资产表现比较好。

　　但是这并不能证明这个情况就是好的，这个情况恰恰反映出商业银行的风险管理还存在很多问题。主要问题有四个方面：一是普遍缺乏对房贷客户的信用分析；二是各银行普遍存在重房产轻还款来源；三是不少银行事实上存在假按揭，低首付的问题；四是目前收益率高，通过证券化的途径来转移这个方面的问题。

　　第四个特点，房贷品种这两年呈现的比较活跃，不少银行推出了一系列丰富多彩的住房贷款品种。但是从品种的特点来看，突破性的创新比较少，大多数局限在现有的框架之内，表现出商业住房贷款机构创新的动力和能力还不够。

　　第三个方面的特点，基本的特点是住房公积金在2008年以来使用的灵活性方面和汇率方面有一定改善，但是对住房市场的支持率偏低，使用质量和效率存在一些问题，特别是制度性层面存在根本性的缺陷。

　　以上是2008年中国住房金融机构运行态势的基本特点。下面对2009年第四季度到2010年未来的走势做一个基本展望。

　　总的情况来看，2008年以来，住房金融机构所表现的问题就是过于向商业银行趋向非常明显。但是从决策的走势来看，还没有看出要改变这个缺陷的迹象。从年初以来，中国银行决策和监管当局也推出一系列的完善中国金融体系的措施，比如在农村要推出五年农村银行的规划，但是对中国的住房金融没有一个大的根本性举措推出。第二个特点，商业性住房金融走势，基本特点是上行方向难以改变，势头是趋弱。下面的图是用三个方法对2010年的房贷投放做了预测。这是基本的预测情况。

　　下面我介绍一下住房金融机构支持所存在的问题和挑战。存在的问题主要表现在以下几个方面：一是同2008年的流动性收缩对房价下降的缓慢影响相比，2009年过快释放的流动性推动了房价的过快上涨。二是2009年以来流入住房领域的贷款更多的支持了投机性的住房开发和消费，而不是真实性的住房开发和消费。三是风险放宽手段有限。四是政策性住房金融没有发挥有效的支持作用。

　　面对挑战：一是如何在收紧对投机性住房开发和消费的流动性同时，有效释放对真实性住房开发和消费之贷款需求的流动性；二是如何在享受住房贷款高收益的同时有效防控住房贷款的风险隐患。

　　政策建议：有保有压有控。“保”，是保首套房贷，积极支持和鼓励首套房贷，首先通过下行房贷利率来降低首套房贷者的成本。二是借助于政策性手段对中低收入购房者的房贷给予贴息。“控”，严控投机性房贷，严防房贷风险。

　　谢谢大家！