官员坦言北京房价高得离谱 拿走三代人积蓄买房

　　姜雪梅:

　　亲爱的女士们，先生们早上好！我代表课题组向大家介绍住房保障的内容。从国际经验来看，住房济贫层次上升到社会保障层面。住宅权已是城市居民的基本权利。从住宅政策发展轨迹来看，大众化福利到残余化保障。福利分为三类，以美国、日本、英国为代表的自由福利政策，二是以德国和法国为代表的协调福利政策，三是以瑞典为代表的社会福利政策。大家都知道，瑞典的社会保障比较发达，而且住宅保障也比较成功，国家对土地市场的干预程度也非常高。

　　国际上发达国家的住房保障制度体系是多层次和多方位的保障。一般收入阶层的住宅保障有公积金制度，税收优惠政策、抵押贷款担保和住宅更新改造政策，还有针对低收入的住宅保障有公共住宅供给、租金管制、租金补贴和税收优惠等政策。住宅保障制度随着社会的发展动态发展、演变，具有由面到点的发展特征。政策的着重点逐渐走向提高中低收入者可支付能力的制度体系建设和完善。随着这个制度体系建设和完善，政府始终是参与者和监管者，但是更侧重于监管者的角色。

　　我们国家的住房制度大概经历了三个阶段。一是住房实物分配制度阶段，二是制度改革阶段，通过制度改革初步建立了市场住宅供应体系，而且改变了过去由政府提供住宅的供应模式。三是住房货币化分配制度。从我国的住房设计来看，住房保障有三个制度，一个是公积金制度、经济适用房政策和限价房政策和廉租房政策。

　　我们国家的公积金制度建设迅速发展，住房公积金覆盖率不断提高，已成为居民购房的主要融资渠道，公积金的利用规划不断的完善，比如上海市房租超过收入的20%时职工可提取公积金购房。在天津，子女可以提取父母的公积金购房。我们国家的经济适用房建设从1998年全面实施，到2005年每年基本上建设的规模比较小，而且2005年之后经济适用房建设的套数占住宅总竣工套数的不到10%。

　　廉租房的建设比较缓慢，而且廉租房的覆盖率比较低，而且资金缺口也比较大。2009—2011年廉租房住房保障计划出台之后，我国2009年保障性住房建设力度比较大，这也与我国扩大内需政策有关。根据我国的住房保障政策，我们从四个层面分为总体住房保障程度，一般收入居民收入保障程度，中低收入居民住宅保障程度和最低收入居民住宅保障程度，从8个城市来分析。由于数据的原因，我们只做了三个程度的保障。

　　我国的货币保障体系，公积金占工资比例来算，就是指住房货币保障程度。青岛、天津、宁波、杭州这些城市的货币保障指数比较高，因为这些城市的公积金最高上限比较大。经济适用房覆盖率指数，我们从1999年到2007年的经济适用房的竣工面积占整体住宅竣工面积的比例来分析，我们分析的覆盖率指数从10%—15%比较适中，如果超过25%，竣工量就比较大。我们可以看到广州、上海、宁波、北京的经济适用房的竣工较小，而且这些城市的房价也比较高，这就从反面反映了经济适用房的供给一定程度上抑制了房价的上涨。

　　中低收入保障性住房负担指数。经济适用房房价比和收入比都在7以下，也就是说把面积控制在60平方米的经济适用房政策是比较有效的改善中低收入居民条件的政策。廉租房货币补贴保障指数，扣除廉租房货币补贴指数的实际租金占市场租金的指数，我们可以看到廉租房货币补贴保障补贴的好，重庆、天津、长沙这些城市，像深圳这些城市货币保障指数比较低。

　　我国的住房保障制度也存在一些问题，制度需要完善。比如住宅保障形式比较单一，经济适用房、限价放、廉租房要享受每个保障性住房都要有门槛收入，而且门槛收入之间的差距也比较大。如此就产生了不能通过这些保障政策来满足住房的夹心层，所以夹心层也是很大的问题。而且缺乏住房普查统计数据，住宅保障也缺乏长期规划。针对这些问题，我们提出了一些政策建议。比如增加公积金收益及其分配。大家都知道公积金收入不交所得税，所以收入越高的人所交的公积金也多，而且税率也大，所以某种程度上我们可以说，公积金制度偏向了高收入者，拉大了贫富之差。所以通过提高公积金存款利率，可以提高中低收入者的住宅可支付能力。经济适用房的政策大家有很多意见，因为它建筑能力持续不到位，如果我们把经济适用房进行封闭式的经营，比如说建经济适用房的回收机制，之让它在中低收入者之间消费，这样实施的目标和效果可能更加好。

　　最后，以物业税的实施促进住房保障制度的有效监管和保障性住宅的良性经营。通过物业税至少我们可以实现信息的对称化，而且以物业税的收入来经营保障。根据以上分析，对部分城市做了一些评价和政策建议。比如在北京市，我们应该适当的加大对经济适用房的供给，现在扩大廉租房的保障范围。就石家庄来说，它的中低收入阶层的住宅保障比较到位，但是应该提高低收入群体的住房标准。

　　我的报告完毕，谢谢大家！