北京推超低容积率别墅用地 楼面起价超所有地王

　　20日，北京今年容积率最低的一块住宅用地即将入市，而超过8300元/平方米的出让起始价也远超北京今年所有的地王，包括广渠路15号地。

　　多位业内人士认为，按照该地块的容积率完全可以建成独栋别墅项目。不过，中国政府已经禁止出让别墅用地多年。

　　别墅般容积率

　　CBN记者获悉，北京土地整理储备中心即将在本月20日公开拍卖顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地（下称“22号地”），此地块的建设使用性质为“居住及居住配套服务设施”。

　　令人关注的是该地块的超低容积率，根据出让公告，22号地的用地面积为526737平方米，规划建筑面积最高为169126平方米，据此计算容积率仅为0.321。

　　一位知情人士对CBN记者表示，该地块规划之中并非全部为住宅性质，尚有一部分的托儿所、幼儿园以及其他一些公建设施，而托儿所和幼儿园的建筑面积3000多平方米。扣除这些公建设施外，容积率在0.35左右。

　　这样的容积率也足以惊人。目前的北京楼市中，住宅项目容积率多在2～3之间，一些高档公寓可能会超过3。一般只有别墅项目才会低于1。

　　“0.35的容积率足以建设独栋别墅，更不用说联排和叠拼了。”一位业内人士对CBN表示，当前一般的纯独栋别墅容积率在0.3以下，联排和叠拼则在0.5～0.8之间，“况且22号地所在的天竺开发区，本来就是北京较好的别墅密集区域。”

　　关于此地块是否会建成别墅项目，CBN记者依照出让公告中所留的号码向北京土地整理储备中心询问，一位工作人员表示并不清楚具体情况，并请记者向直接负责拍卖工作的市场处咨询。

　　但截至记者发稿，出让公告中的另一个电话号码一直处于无人接听状态。

　　另有业内人士认为，这样之低的容积率虽然可以操作成别墅项目，但也要看看其是否是居住用地（工业用地的容积率一般较低），或者其中有没有规定大面积的公建配套等，如果有的话，可能实际操作就会有难度。

　　不过，政府在出让土地时，一般会在土地出让公告中明确需要配套建设相关设施的信息。但在22号地的出让公告中，虽然明确使用性质为居住及居住配套服务设施，但并未公布“配套”的具体信息。

　　单价冠地王

　　根据出让公告，22号地的起拍价为14.1亿元，竞价阶梯为1000万元，竞买保证金为2亿元。

　　据起始价计算，楼面地价为8337元/平方米。这为今年北京公开土地市场之最（依照起始价计算），甚至超过了今年夏天北京所有的“地王”。

　　根据CBN统计，广渠门外10号地的挂牌起始价为29925万元，折合楼面地价为4100元/平方米，北京市朝阳区奥运村乡（水源九厂东侧）地块折合5870元/平方米，而广渠路15号地的价格为5879元/平方米左右。

　　而这三块地最终的成交价格都在起始价的基础上翻了一倍，成交单价均过1万元/平方米。

　　按照北京今年土地市场居住用地纷纷高溢价成交的态势，22号地最终成交的楼面地价超过万元应无疑义。

　　正是在这些高价土地的带动下，北京今年的土地市场异常火爆。据相关人士透露，截至10月中旬，北京的土地出让收入已超过800亿元。

　　据上述北京土地整理储备中心工作人员介绍，22号地将采用拍卖的方式出让，这也是年内首次，此前经营性用地都采用挂牌或者招标的方式出让。

　　别墅用地遭禁多年

　　虽然业内人士认为22号地可以开发成别墅项目，但不容忽视的是，为节约土地利用，中国政府已经在数年前禁止低密度的别墅用地供应。

　　这一政策一直延续至今。最新的官方表态是2008年1月份国务院下发的《关于促进节约集约用地的通知》，其中明确要求合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。

　　但近年来国内重点城市的别墅供应并未断档，一种是政府禁令之前就拿到了土地，另一种是开发企业通过在容积率上做文章来绕开政策。比如一块地上有低容积率的别墅，但同时有高密度的公寓等产品，这样的项目就不会被定性为纯别墅项目。

　　一位业内人士对CBN记者表示，这样的类别墅产品一般容积率会在1左右，但像22号地这样低的容积率，会操作出什么样的居住项目尚不得而知。