楼市投资客亲述：10年间30万炒出10多套小户型

　　杭州人老谢(化名)专做小户型投资。1999年，他以30万元作为启动资金投资楼市，如今，他已拥有10多套小户型，每月的出租收入可观。老谢说，他的小户型投资模式是高风险市场下最稳妥的。

　　记者从杭州一些知名中介了解到，杭州楼市中活跃着一批像老谢这样专做小户型投资的人。他们瞄准的是30~40平方米的小户型，每套总价不高，出租收益却好，在市场中因“船小好调头”而受到青睐。

　　10年时间成了10套小户型的房东

　　1999年，在萧山经营着一家饭店的老谢为了给员工安排住宿买进两套小户型。一年后他意外地发现，由于房价上涨，自己赚了钱。

　　过了两年，老谢将手中的一套小户型卖出，换购了两套小户型。他的资金是这么运作的：第一套小户型卖出的总价已足以支付两套小户型的首付，而他选择的小户型一般月租金都足以支付月供——老谢只要付首付就可以拥有一套小户型。

　　就这样，老谢手头的资产像滚雪球一样越滚越大。到现在为止，他已拥有了10多套小户型，都位于杭州市中心黄金地段，小区年代不限，从1980~2000年都有，面积都在30~40平方米。

　　老谢认为，小户型的最大优点就是持有成本低、周转风险小。只要市场不好，他手中的小户型随时可以抛掉几套，但像大户型就没这个优势了。更重要的是，30~40平方米的小户型拥有最大的投资回报率，无论市场好坏，收益都非常稳定。

　　船小好调头，投资小户型正热门

　　像老谢一样，专做小户型投资的人还不少。

　　上个周末，冯燕刚刚把世纪新城一套单身公寓租掉，这套35平方米的小户型租了2300元/月，合同签了两年，租金半年一付。签好租赁合同后，冯燕还要赶到云河大厦，那里一位租客要付下一年度租金了。

　　在杭州，冯燕除了在城西有一套110平方米的住房外，还有三套单身公寓，分别在云河大厦、世纪新城和枫华府第，目前都在租赁当中，粗略估算一下，她每月租金收益约为7000元。

　　“在杭州，有些客户专门投资小户型用来出租。”有着多年房产从业经验的中原地产文苑分行经理李贤洲说。

　　台州的曹先生在杭州先后买了两套房子，一套是深蓝广场，另一套是东方金座，两套都在出租，月租金与月还贷额度基本相当，属于以房养房的类型。曹先生坦言，原本他也想买面积大些的公寓，但是位置好、品质好的小区总价高、资金压力大，出租也不方便，而他目前还没打算来杭州居住，小户型平时既可以出租，他和妻子也可以在房子空置期间来杭州住住、散散心，以后还可以用来养老，没有什么压力。而且两套房子地段、景观都非常好，属于稀缺资源，升值空间不小，这也是让曹先生颇为得意的一点。

　　出租收益高，抗风险能力强

　　稳定且较高的出租收益是投资客看中小户型的首要原因。就以世纪新城为例，35平方米的单身公寓可以租2300元/月，而一套面积为118平方米的三室两厅租金也就在4500元/月，后者面积是前者的3.3倍，而租金却不足2倍。而且单身公寓一般都是精装修交付的，只需配一些软装和家电就可以出租。冯燕这套单身公寓当时花了2万元不到的装修费，而三室二厅的装修和配置起码要5万~6万元。按照投资回报率来讲，单身公寓的回报率更高，而且小户型好出租，空置率也低。

　　李经理告诉记者，投资单身公寓的客户，一方面比较看重地段、交通和配套，如公交车站、大型超市等，因为这直接影响到是否容易出租；另一方面比较看重土地使用年限，因为单身公寓和酒店式公寓大多是50年产权，水、电的价格可能要按商用的计算，比民用的高出许多，而且没有烟道、不能落户，不适合自住，转手也没有70年产权的住宅容易。

　　由于房价上涨速度过快，而租金相对平稳，近几年杭州房产租赁收益率不断下滑。据中原地产统计，目前这类小户型投资年收益率一般在3%~4%，而一些中套、大套的出租年收益率仅仅在2%~3%之间。而房价一旦出现下滑时，小户型面积小，损失小且转手快，抗风险能力较强。

　　四类小户型可选择

　　杭州小户型、单身公寓和酒店式公寓经过了几年的更新换代，目前已经形成比较明显的细分市场体系。根据房源所在区位、周边资源、产品品质等房源特征和购买客群人群特征，目前可以分为几类：

　　第一类是经济实惠的老房子。这类小户型主要分布在上世纪80~90年代建造的普通小区里，地段好，得房率高。

　　比较集中的小区如翠苑、古荡、朝晖、采荷、松木场河东等，而景芳小区、大关南苑、湖墅新村、拱北小区、复兴南苑、复兴北苑等一些上世纪90年代中后期建造的拆迁安置房、商品房中小户型所占比例也比较高。

　　从面积上看，一般35平方米左右的是孤套，因为面积小，只适合夫妻两人居住，即俗称的鸳鸯楼。40~50平方米的户型多是一室一厅或两室无厅，产权70年，目前这类小户型出租的价格一般在1300~1600元/月不等。

　　第二类是投资型单身公寓。如双牛大厦、云河大厦、银都大厦、国都发展大厦、瑞琪大厦、新青年广场、广茵大厦等，这类公寓独立成栋，临街而建，没有小区环境可言，单套面积在30~50平方米不等，产权50年的居多，租金一般在1500~2200元之间。

　　第三类是自住兼投资型单身公寓。这类单身公寓往往在体量较大的小区中，如黄龙雅苑、世纪新城、枫华府第、三华园、绿洲花园、水印康庭等等，小区环境好，多为70年产权，自住投资均适宜。单套面积在35~60平方米，目前市场出租价格一般在1800~3000元/月之间；

　　第四类是投资型的酒店式公寓。如财富中心、西湖金座、东方金座、名珏公寓、深蓝广场、丁香公寓、平海国际等等，这类公寓地段好，品质好，多为精装修，定位高端，面积在40~80平方米不等，根据景观效果和室内家具家电等配置不同，一般租金在4000~6500元/月不等。 (来源：钱江晚报)