深圳二批旧改申报完成 更新面积达城市占地1/10

　　深圳福田CBD区内的城中村岗厦河园片区，目前已正式开拆。轰隆作响的城中村拆除工程，与紧邻的摩天大楼交相辉映时娜 于兵兵摄

　　深圳，在过去的30年里，由一个只有2万人口的小渔村发展为常驻人口数百万的中国第一经济特区。从2009年开始，深圳进入了一个新的城市更新元年：占深圳总用地十分之一的土地面积有望获得改造。

　　这个涵盖了旧住宅、旧城中村、旧工业区、旧商业区改造在内的统一的城市更新计划，在现有房地产领域实现了多个制度创新，其协议转让土地使用权的可能，将打破中国商业用地必须通过招拍挂的政策红线。由此，整个房地产开发格局将受到影响。

　　这一重大的地方政策已经受到上海等兄弟城市的高度关注，其或为解决土地资源紧张和楼市矛盾提供一条新思路。深入解读深圳创新样本，在此刻变得非常关键。

　　⊙记者 于兵兵 时娜 ○编辑 王晓华

　　昨天，是《深圳城市更新办法》正式实施的第一天。车水马龙的深圳街头，人们一如既往地匆忙赶路。CBD区域轰隆作响的城中村拆除工程，与紧邻的摩天大楼交相辉映着。不时地有人在城中村周围拍照或停驻，似乎也提示着这个规模宏大的城市更新变局已经受到各方瞩目。

　　2010年度改造计划进入审批阶段

　　2009年10月，深圳市政府常务会议审议通过了《深圳城市更新办法》，并在11月底正式对外公布。此后连续数日，深华发等多个深圳本地股直封或几近涨停，并成为深圳街头巷尾热议的话题。

　　资本市场如此看重该政策并非过激反应。根据深圳城市更新计划，首批25个改造项目将于12月1日后进入落实阶段。而权威消息人士向上海证券报独家透露，这25个改造项目仅是一个起点，作为早已准备成熟的城市单元，项目将很快进入改造实施阶段。

　　消息人士透露，根据深圳市相关政府部门的要求，新一年度（即2010年度）城市更新和改造项目的申报工作已经于11月20日前全面完成。“龙岗大概上报了七、八十个项目，宝安五、六十。全市总计大概上报了两百多个。当然批准多少就看政府对更新规划及进度的调控和把握了。不会一下子批太多，要考虑供给量对楼市带来的影响。”该人士称。

　　但有一点可以肯定，深圳旧城改造和更新涉及的总土地量巨大，并将深刻影响深圳楼市格局及房地产公司资源配比。“目前深圳共有城中村性质的农民房39万栋，总建筑面积超过1亿平方米。这还不包括大量闲置的旧厂房，旧商业区。”消息人士称。

　　而根据深圳市政府官方通报，目前深圳需要进行更新改造的总用地面积约200平方公里。这一数字占深圳总占地面积（1952平方公里）的十分之一。

　　“首先需要澄清的一点是，深圳这次的城市更新绝不是全面拆除重建，它包括综合治理、功能改变和拆除重新三类。其中功能改变和拆除重建两项将对增加商业用地供给带来契机。”曾经在深圳市国土资源部门工作的英联估价顾问公司董事长宋星慧强调。

　　土地困境由来已久

　　宋星慧介绍，整个城市更新概念和设想开始于2007年。而这一设想与2004年开始的深圳城中村改造和违法建筑查处工作一脉相承。

　　深圳的土地市场有其基于特殊发展历史的不同寻常的面貌。当深圳特区于1980年正式建立，大量外来人口涌入，一个小渔村急速膨胀为大都市。人口居住问题一时成为集中矛盾之一。当政府没有精力建设充分的住宅时，由原住村民在宅基地基础上大量兴建的所谓城中村和农民房，一度缓解了居住紧张的局面。直到今天，城中村成为深圳城市特有的现象，继续安置和解决着新进入深圳的外来人口，以及市中心低收入工作人员的居住问题。

　　然而，大量城中村的出现影响深圳城市面貌和土地供给。打开深圳地图，无论是关内的CBD福田区、罗湖区、盐田区、南山区，还是关外的宝安区、龙岗区，都是由大大小小的村落名称组成。在没有建设成摩天大楼的区域，随处可见密集排列，或新或旧的农民房。密度最高的区域，两栋农民房之间几乎只能容纳一人通行。这些农民房不仅大大突破了政府对容积率的限制，更因为动拆迁的难度过大，导致深圳土地供给严重不足。

　　2001年10月，深圳市出台了《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》(一般简称“两规”)，将农民房合法与否的界限定在了1999年3月5日，之前的确认产权，之后的不再承认并予以拆除。

　　到2004年，深圳启动新一轮城中村改造计划。不同的是，鉴于彼时一些加工制造业已经开始从深圳转至东莞等内地城市，大量闲置的旧厂房已经在深圳出现。

　　在此基础上，深圳开始全面考虑如何系统盘活四旧（旧住宅、旧商业区、旧城中村和旧工业区），受到香港相关政策的启发，一个新的称谓—“城市更新”应运而生。到2007年，深圳国土规划部门启动《深圳城市更新办法》草案草拟工作，为了解决动拆迁推进困难等问题，深圳大胆设想了土地使用权人自行开发和协议转让土地的方式。“既然深圳能够公开介绍这一办法，说明已经获得了中央决策层的认可。”一位接近深圳市政府部门的人士称。

　　开发商闻风而动争蛋糕

　　正是基于一次历史性的更新机遇，与深圳土地市场相关的利益主体们闻风而动，快速抢食增量蛋糕。更新办法宣布后，十余家深圳本地股涨停。以世纪金源、深华发为代表的企业纷纷公告自身在深圳的工业厂房占有情况，示意投资者可能带来的利益空间。

　　而根据记者初步统计，各上市公司公告的土地情况几乎都不在首批25个项目中。但因为未来深圳改造规模庞大，部分上市公司将受益也是可以预见的事实。不过，专家提醒，需要投资者明确判断的是，不是每个改变用途的工业用地或拆除重建项目都会带来爆发式的利润增长。记者走访位于深圳关外北部的光明新区时看到，深圳至新区的沿路配套尚不完善，大量闲置的厂房招租乏力。一些失业农民工滞留其间，大大降低了区域消费能力。“如果开发商的房子建在这样的新区，能卖出什么价格，卖出去多少，真的很难说。”深圳隆塬地产经纪公司龙华分行经理邹亮表示。

　　城市更新计划可能带来的另一个重大影响是商品房开发格局的变化。“虽然目前权利人可以自发改造原有项目，但很多权利主体其实是没有经验的。这就不排除他们和开发商进行合作或者转让。估计很快，一些开发商就可能广泛接触权利主体，来寻找新的投资机会。”宋星慧表示。

　　对此，已经在深圳岗厦村参与大型城中村改造的金地集团相关人士表示，因为这种合作涉及很多法律法规、企业战略等因素，企业参与新的城市更新项目还有一段时间进行详细的考查与可行性分析。