房地产结构调整必须把握好三个原则

　　中央经济工作会议明确“调结构”是我国明年宏观经济政策的重点，转变经济发展方式刻不容缓。近日国务院连续召开会议，明确要遏制部分城市房价过快上涨的势头，并出台了一系列政策。

　　事实上，中央早就认识到房地产市场存在的结构性失衡问题，自2003年以来就开始实行严厉的宏观调控政策，相继出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》等一系列政策，2008年11月为应对国际金融危机的冲击，住建部提出三年内要新增总投资约9000亿元，用于廉租房、经济适用房和棚户区改造。然而，住房市场的供应结构并没有得到根本的改善，2009年下半年房价反而还出现了始料不及的快速上涨，地王频现，“面粉贵过面包”的现象再度频频上演。

　　那么，进入2010年，如何准确把握国际、国内宏观经济形势和房地产市场的运行态势，积极稳妥地推进房地产结构调整？中央一系列政策能否得到有效落实，并真正奏效？笔者认为，必须着力解决好以下三个问题：

　　一、房地产市场结构的调整要避免“雷声大、雨点小”

　　中国房地产市场最突出的问题是出现了严重的结构性失衡，保障类住房供不应求，廉租房的实物配租量明显不足，低收入家庭根本就买不起经济适用房，“夹心层”住房问题突出，限价房政策的初衷主要是解决这一群体的问题，但限价房的供应量也远不能满足市场的需求。近几年来各级政府在保障性住房的建设力度上逐年加大，但正是由于房价上涨过快，住房困难已经从低收入家庭扩散到中等甚至中高收入家庭，“夹心层”越来越多，政府的政策性住房建设和供给结构调整的力度似乎总赶不上市场现实需求的变化。同时，还导致管理难度和行政成本越来越大，不同时期建设的保障性住房在定价机制上出现扭曲，政策性住房成为一些人套利的工具，政府本意是通过政策性住房建设体现公平正义，但实际结果是加剧了分配不公，住房问题所带来的利益格局越来越复杂。

　　究其原因，从根本上讲，在目前经济增长方式下，地方政府缺乏调整住房供给结构的内在动力，反而出于财政增收的目的，客观上有推高房价和地价的本能冲动。因为增加经济适用房的建设必然会减少地方政府的土地出让收入，而廉租房则需要地方财政掏出“真金白银”。地方政府也往往以拆迁困难等种种理由延缓廉租房建设，一些地方还出现了在套取中央转移支付资金后，廉租房“空转”的现象。

　　笔者认为，不从根本上改革和完善土地使用制度，规范政府行为，就很难改变当前“地价涨推动房价涨，房价涨又导致征地、拆迁成本加大，并进一步推动地价上涨”的怪圈。没有长期相对稳定的商品房价格形成机制，政策性住房的建设就永远会是一个“无底洞”。

　　建议尽快完善基于公共财政的长期稳定的保障性住房资金来源保障机制，建立责权对等的中央与地方间转移支付制度。二、房地产信贷结构的调整要避免引起市场的大幅波动

　　始于2002年以来的房价快速上涨，尽管始终受到宏观调控的打压，但却越调越高，笔者曾依据国家统计局公布的1997—2008年中国31个省、区、市统计数据，建立商品房价格固定截距模型，对房价影响因素及影响程度进行了分析，结论是：信贷政策和市场监管政策是决定房价的最根本的因素，中国房地产市场是一个典型的资金推动型市场和投资拉动型市场。

　　这一点从2008年国际金融危机考验下的中国住房市场的演变得到了验证。2009年北京、上海等城市始料不及的房价急涨，实际上是三股力量在推动：一是巨量银行信贷流入楼市；二是外资在人民币升值的预期下来了个“回马枪”；三是政策效应极大地提高了房地产投资的杠杆率，巨大的“财富效应”刺激了投资性需求。二手房市场成交同比成倍放量就是一个证明。

　　评价一个时期的货币政策松紧是否适当，要看这一政策是否有利于解决当期的突出问题，更要分析其对下一个时期的流动性、稳定性会产生哪些潜在的威胁或促进作用。综观美国的货币政策，总是在短期救急和长期发展之间不断进行平衡，在抑制通胀和防止通缩之间不断进行调整。中国也同样面临着在释放流动性保经济增长和抑制通货膨胀中寻找货币政策的平衡点。

　　因此，实行适度宽松的货币政策是由世界经济复苏的进程、国际金融市场环境和我国宏观经济发展需要决定的。问题是房地产行业在服从和服务于宏观经济大局的前提之下，如何规避宽松的信贷政策已经带来的推高房价、助长资产泡沫的现实风险，又要未雨绸缪地防范因未来货币政策收紧而可能带来的冲击，或将引发房地产市场的大起大落。

　　据推算，2009年我国全部新增信贷总量预计将达到10万亿元，而2010年新增信贷初步安排将控制在7．5万亿元左右。也就是说，新增信贷规模将同比下降25％。中央还明确要加大信贷结构调整的力度，引导更多信贷资金进入实体经济，进入消费领域，进入中小企业和服务业。按照这一逻辑推断，进入房地产领域的信贷资金至少会同比下降25％以上，所以，假定房价不降，商品房销售成交量也会下降25％以上，而一旦房价出现下跌势头，消费者出于“买涨不买跌”的心态，开发商也会根据资金面控制销售节奏和策略，市场很可能又会出现2008年下半年“无量空跌”的局面，房地产投资将再度大幅萎缩，并进一步影响到ＧＤＰ增长目标的实现和地方财政增收，市场的动荡似乎在所难免。特别是，进入2010年三季度以后，如果美、欧等国加息，或要求人民币大幅升值，中央则可能进一步对房地产信贷规模实行数量指标控制或者窗口指导，也有可能加息。那么房地产市场受到的影响将更大。笔者认为，受未来世界经济动荡和不确定性的影响，我国城乡居民收入将进入一个变化较大、增长预期较不确定的时期，保持房地产信贷总规模的相对稳定，保持融资成本的长期稳定、可控是降低房地产金融系统性风险的主要手段。

　　建议在把握好信贷政策调整的力度、节奏的同时，尽快研究构建长期稳定的房价形成机制的金融支撑政策体系。

　　三、加快房地产业发展方式转变刻不容缓

　　不可否认，改革开放30年来，房地产业的发展对我国经济又好又快发展做出了重大贡献，总结房地产业的贡献，一般认为集中体现在促进经济增长、财政增收、拉动相关产业发展、创造就业机会、改善城乡面貌、完善城市功能等六个方面。但是在充分肯定房地产业发展对于经济社会发展的巨大贡献的同时，各级政府对房地产业的过度发展、房价上涨过快所带来的负面影响并没有引起应有的重视。一是人口、土地、资源环境之间的矛盾已经十分突出；二是房价上涨过快，加剧了收入分配不公和不同收入阶层的对立；三是房地产业的高利润吸引大量资金，一些国有垄断企业、特权部门靠房地产开发或高租金就能获取高额利润，对技术创新投入的动力弱化，企业的可持续竞争力和发展动力降低；四是高房价也必然抑制居民对其他领域的合理消费。

　　那么，为什么各级政府会对发展房地产业情有独钟呢？一是相对于消费和进出口，政府对投资特别是房地产固定资产投资的主导作用更强，更容易操作，而且立竿见影。二是相对于其他财政收入，政府在土地的收入和支出上的主导性、支配权更强，受到的约束和监督更少。三是大规模的城市建设和拆迁能够迅速改善城乡面貌，对于上级政府和领导，是看得见的实实在在的政绩。而社会保障、文化教育等往往需要几届政府的努力。四是楼宇经济单位面积的投入产出要远远超过工业经济，因此，尽管中央反复强调实行最严格的土地使用制度，但每一个地方政府都在争夺有限的用地指标、建设指标、容积率。五是在房地产领域已经形成了许多紧密的特殊利益群体，这个行业有太多的“潜规则”。

　　因此，尽管中央从2003年以来就提出要转变房地产业发展方式，但具体到各地区在实际执行上也出现了“上有政策、下有对策”的现象。在现行的政绩考核指标影响下，传统的发展方式在很多地区却保持着强大的惯性，不论是面临机遇还是遇到危机，都会转化为以ＧＤＰ增长和财政收入增加为中心的增长冲动，不少深层次矛盾难以解决或缓解的根源依旧是体制不完善，但是推动改革的有效动力不足、现实阻力增加，使得解决体制瓶颈本身成为一个难题。

　　因此，准确把握房地产业的定位，切实转变住宅与房地产发展模式，是房地产业健康可持续发展的前提，也是中央确定的一系列政策能否得到有效落实的根本所在。

　　建议必须加快建立适应科学发展的政绩考核体系，科学控制房地产业的合理规模，切实把房地产业从追求数量增长转变到追求发展质量上来。 (来源：《中国经济时报》)