新地王抢跑：民企抱团255亿夺标 再次刷新记录

　　40分钟，48次举牌，255亿天价，中国“地王”总价纪录再次被刷新。

　　12月22日，由在港上市的富力地产[13.38-0.45%](02777.HK)、雅居乐(03383.HK)、碧桂园[2.82-0.70%](02007.HK)组成的民营地产开发商联合体，从保利地产[21.52-2.80%](600048.SH)联合体和中信地产的央企夹击中以“黑马”姿态杀出，抢下了广州亚运城地块。

　　该地块位于广州番禺区，涵盖15块土地，包括总建筑面积为86万平方米的已建成物业和未开发的365万平方米土地。这一巨幅地块被认为是广州最后一块战略用地。

　　但“新地王”的诞生难言生逢其时。就在一周前的14日，国务院常务会议明确提出旨在促进房地产市场健康发展的“国四条”，要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。而其间，多部委纷纷出台税收、土地等调控政策。

　　不过，“新地王”已经“抢跑”了这些调控政策。

　　有开发商12月21日透露，广州市政府明确要求倘若数家开发商联手拍下地块，必须成立项目公司开发建设，不允许拿地后再分割开发；另外，6年的开发周期中，各方股权比例必须稳定，股权变更或增加新股东都将面临高额的转让交易税。

　　记者看到的项目整体出让合同显示，广州市国土资源和房屋管理局明确要求乙方必须在12月25日之前支付40%的土地出让款，也即是102亿；尾款则于两年内分两次结清。

　　而根据国土资源部的最新政策，商品住宅用地的宗地出让面积大城市上限为20万平方米；12月17日，财政部等五部委联合规定则要求，开发商分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，土地出让金首付比例界定在50%。

　　广州市国土房管局人士在竞拍现场解释称，亚运城项目的挂牌出让先于国家新政出台，因此支付方式仍然按照合同约定执行。

　　不愿具名的深圳大型券商地产行业分析师在获悉本次结果后表示，虽然在调控过高房价上中央出台了一系列“点对点”的刹车措施，但是中央与地方政府的统筹、协调机制依然缺失，“本轮调控实际效果还要观察。”

　　民企“夺食”央企

　　广州亚运城地块起拍价165亿元，已经远超此前国内总价最高的地王——73亿元的北辰长沙地块。但看似疯狂的背后，几家竞拍者各有算盘。

　　竞拍的三路人马分别是：具有央企背景的中信地产，由富力、雅居乐、碧桂园组成的在港上市民企联合体，以及由保利集团、万科集团、中海地产组建的国企联合体。

　　竞拍伊始，广州市国土房管局就临时将增价幅度由1000万大幅调高至2亿元，这引发现场一片惊叹。

　　中信地产在率先开出了180亿的报价后，便出人意料地偃旗息鼓，此后便是两个联合体的轮番竞价。当竞价飙升至236亿时，富力联合体要求广州市国土房管局交易中心调低增价幅度，拍卖师随后妥协，将增价幅度从2亿下调至1亿元。

　　当竞价超过250亿后，本报记者看见保利团队现场耳语商量，更有人士现场致电，随后万科一位人士做了一个抬手姿势后，举牌人士勉强加价至254亿。富力团队再度埋首商议后出价255亿，保利方举牌人士无奈摆手，示意退出。

　　民企联合体的胜出，颇在预料之外。此前，坊间盛传广州市政府早已内定保利地产，仅是为了平衡各方利益才会选择联合开发。这一消息随后遭到广州市国土房管局以及当事方的驳斥，声称这是竞争对手的策略。

　　甚至在竞拍之前的12月21日，亦有开发商曾对本报记者透露，考虑到中信地产上市的预期，该公司对这一地块势在必得，认为在250亿的价格范围内都是可接受的。

　　种种风声，加之央企此前高价拿地的热情，使得市场普遍研判，单枪匹马参战的中信地产以及保利牵头的国企联合体胜算最大。

　　富力华南区总经理朱荣斌在竞拍结束后很是乐观，他告诉记者，由于亚运城地块规模太大，富力、雅居乐、碧桂园三家在港上市的广东本土企业破天荒地走到了一起。“最终价格并没有超出我们之前所设定的底线。”他说，三家公司在竞拍前已经就此充分商议过。

　　这个类似于综合开发的项目，会以住宅物业为主，容积率高达7，为高层住宅，“该项目能够产生多少利润还很难讲。”富力地产董事长助理陈志豪告诉本报记者，开发这个项目，三家公司会组成一个项目公司，项目公司的股权按照1/3的比例均衡分配，团队的管理层人员也会均衡分配。

　　而保利地产总经理宋广菊在接受本报记者电话专访时表示，对此次拍卖不准备做任何的评论。但是言谈之中仍然有说有笑，未有落寞的情绪。联系到之前最大的热门中信地产作壁上观，万科董事长王石表示“已经做好了地产泡沫破灭的准备。”国资背景的开发商似乎对未来市场走势难言乐观。地方“抢跑”中央调控？

　　255亿元的天价远超市场预期。广州市国土房管局在竞拍后公布的保密底价也仅为175亿。这一保密底价由官方交由专业估价机构估算，并经集体决策敲定。

　　记者获悉的一份广州市经纬房地产咨询公司为客户做的一份内部分析报告测算，当亚运城地块的土地出让价格达到250亿时，开发商销售的净利润率仅为17.84%。该公司分析师表示，255亿元的价格太高，保守估计建成住宅的整体最终市场售价将达到每平方米1.5万元，远远高出当前该地块8000元/平方米左右的周边均价。

　　“就连向来以高地价拿地著称的国企们都放弃了，由此可见价格有多高。”该人士感叹。

　　而记者看到的出让合同中，广州市国土房管局明确约定竞得者必须在地块拍下的3天内缴清40%的首付款，也即是102亿元；尾款则要求分两次结清，分别要求在2010年的12月10日及2011年的12月10日之前结清各30%。

　　但这一合同条款乃至本次出让土地的规模，其实都不符合近期中央出台的一系列调控过高房价的政策。

　　11月前后，国土资源部印发了《限制用地项目目录(2006年本增补本)》，对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限，其中大城市20万平方米。这一限地令下，广州市仍然坚持将亚运城地块捆绑竞拍。

　　合富辉煌[2.173.33%]首席分析师黎文22日对本报记者分析说，这可能是打了个“时间差”，亚运城地块的出让先于国家政策的出台。另外由于涉及亚运会，这一地块身份特殊。而广州市国土房管局人士解释，整体拍卖才能不削弱地块市场价值，亦担心分拆出让会发生众多开发商无序开发，影响亚运城整体规划。

　　而财政部等于12月17日下发《关于进一步加强土地收支管理的通知》，明确要求一般土地出让收入必须在1年内缴纳，特殊情况必须在2年内缴纳，首付不得低于50%。

　　广州市国土房管局人士在竞拍现场解释称，亚运城项目的挂牌出让先于国家新政出台，因此支付方式仍按合同约定执行。她说，一直以来，广州在土地出让的管理上颇为严格、规范，绝大多数土地出让金都是在成交后的60天内一次性缴清，只有个别总价高地块才出现分期缴付的情况，且首付比例一般都不低于50%。

　　在业内人士看来，“新地王”诞生颇有抢跑中央调控之意，因为地方政府对于“土地财政”的依赖并不是个秘密。

　　广州市社科院科研处处长彭澎说，广州市今年的土地出让十分迫切，“年初制定的指标，还差很多，这次亚运城地块推出后，才算基本完成。”根据计划，今年广州普通商品住宅用地的供应计划约为250万平方米，广州市国土房管局副局长黄文波早前曾透露，前三季度广州出让的住宅用地面积约为48万平方米，仅占全年计划的19.2%。富力们再赌6年预期

　　如何在3天内缴纳102亿，已经成为三家民企马上需要面对的压力。

　　富力地产董事长助理陈志豪告诉本报记者，“我们三家联手，资金是没有问题的。”这源于2009年房地产市场价量齐升给开发商带来的丰厚现金流，以及三家公司此前在港多次的融资。

　　富力前三季的合同销售总额185.8亿元，完成了全年销售目标230亿元的80.8%。根据香港联交所公告，9月30日富力地产55亿元公司债正式获证监会核准。同时富力还有回归A股的融资预期。据碧桂园中报显示，其上半年现金存量达48.55亿元，负债比仅35.7%，公司还在10月份连续两次债券融资，先发行了2014年到期的3亿美元优先票据，估计所得款为2.947亿美元，再发7500万美元于2014年到期的全球债。雅居乐在10月底也宣布拟进行总额为4亿美元的国际发售一次性还款保证优先票据，年限为7年。

　　而彭澎分析称，考虑到有86万平方米的已建成住宅，只要尽快销售，还可以有90亿左右的资金可以回笼。不过根据出让合同，这部分住宅的预售期在2010年7月前后，具体时间要待亚组委的安排。

　　上述经纬地产分析师认为，既有的8000套左右的住宅销售并不容易。可资对比的是，广州连续两年的销售冠军碧桂园年销售最高纪录也就是4000多套，按此估算，这8000套住宅至少要销售2-3年。

　　需要留意的是，合同中约定的开发周期是6年，上述人士分析，按照正常的销售节奏，亚运城的整个投资周期将高达12年，“富力们赌的实际上是一个长期预期。”

　　但在2007年，很多地产开发商也曾经有过“拿地王、赌升值”的预期，结果并不如人意。如富力今年8月就被爆出佛山地王被收回及没收保证金的消息。这之间的2008年，富力更是经受过现金流枯竭、资金链险些断裂的险境。

　　当日，三家公司在港股表现正常，富力地产收于13.38港元，微跌0.45%；雅居乐收于10.64港元，涨2.50%；碧桂园收于2.82港元，跌0.70%。本报记者宋菁徐广蓉 广州 深圳报道(本报记者唐韶葵对本文亦有贡献)