现行售房制度存三大弊端 宁夏律师建议 立法确定商品房按套内面积计价(图)

　　房产面积怎么测量？公摊面积如何计算？提起这些问题，许多消费者往往都是一头雾水。

　　近日，宁夏综义律师事务所在邀请多方专家分析论证后，决定提出“关于建立宁夏自治区按套内面积销售房屋制度”的地方立法建议案，完善后将正式递交有关部门。

　　现行售房制度存在弊端

　　这份《关于建立自治区按套内面积销售房屋制度的建议案》中，直接提出现行按建筑面积计量并售房的制度存在三大弊端。

　　弊端一：现行面积计算方式缺乏应有的透明度，房地产开发商与消费者之间不可避免会产生纠纷。房屋建筑面积的计量专业性比较强，需要专业机构才能测量。众多购房者往往怀疑开发商多算公摊面积，欺诈消费者，遂产生“住房面积缩水”、“公摊面积不合理”的纠纷。

　　弊端二：容易产生商业欺诈，滋生腐败。公摊面积实际上已成为少数不法房地产开发商隐蔽的赚钱渠道之一。一些房地产开发商与测量部门勾结，在公摊数据上弄虚作假，损害消费者的合法权益。

　　弊端三：维权手段复杂，成本过高。购房者若想知道房屋实际面积，必须出资聘请测量单位，而这笔费用少则数千元，多则上万元。

　　消费者无奈放弃知情权

　　宁夏律师协会理事、综义律师事务所主任邹俭伟认为，目前实行的分摊测量标准，是国家质检总局2002年颁布的《房产测量规范》规定的。该规定主要是作为房产测量的一个规范，制订过程中没有过多考虑商品房销售这一经济因素。

　　按现行法律制度，消费者对房屋建筑面积有异议时，可以通过诉讼渠道解决。但这只在理论上具有可行性，实际操作很难。如果消费者选择走司法程序维权，会付出昂贵的成本。进入司法程序需要消费者提供证据，必须得由其他测绘公司重新测量。但是，测绘范围不只限于特定的一套住房，而是可能需要对整个楼盘进行测绘，从而计算公摊面积。一般情况下，这笔费用都在万元以上。测绘费用先由消费者承担，而且诉讼有巨大风险，一旦败诉，消费者需要担负所有测量费用。

　　鉴于这些问题，大多数消费者最后会被迫放弃知情权。

　　政府检测监督出现缺位

　　宁夏社会科学院科研组织管理处处长蔡伟说，交易的公平性、透明性是商品市场最为首要的原则，但房屋公摊面积仍是消费者无法了解的交易黑洞。目前，在政府对公摊面积检测监督缺位、市场诚信原则没有得到普遍确立的情况下，依据套内面积销售房屋显得很有必要。

　　商业行为的不透明也产生了不可避免的欺诈。卖家和买家之间的信息不对称，势必使购房者的利益无法得到保障。市场经济下，不能指望政府部门充当每一起交易的监督员，交易的公平和安全必须依照完善的规则加以保障。

　　宁夏建筑职业技术学院副教授杨玉玲表示，购房者更关注商品房的净使用面积。有关调查表明，大多数消费者都愿意按套内面积购房，明明白白消费。

　　按套内面积计价，将会增加销售的透明度。因为计算套内面积的方法相对简单，购房者拿尺子就可以测量。同时，各有关部门也节省了工作量，不用以繁琐的方式将公共面积分摊到各户，节约了社会成本。

　　公摊面积应当归购房人

　　那么，按套内面积购房后，购房人会不会失去公摊面积的所有权或是开发商缩小公用设施建设？会不会引起房价大幅上涨？

　　宁夏自治区建设厅公积金贷款管理处副处长黄向荣认为，目前，公摊面积问题的投诉成为仅次于房屋质量投诉的第二大问题。公共走廊、电梯、管道间等公共面积作为房产配套设施，其成本也被计入套内面积单价。按套内面积销售，购房合同及产权证书上应同时注明享有的具体公摊面积，套内面积的价钱包含了公摊面积的价格，公摊面积所有权依然是购房者的。

　　此外，房产登记还应清楚地标出电梯、楼道等各占公摊面积多少，让消费者明白自己的钱究竟花在了哪里。

　　关于房价会不会因此上涨，多数专家认为，这种担心是多余的，房屋总价并不会改变。按套内面积销售，单价相应得到提高，总价还是一样的。

　　开发商应以质量赢市场

　　按套内面积销售，开发商会不会一味追求套内面积，而减少社区公共建设？

　　宁夏社会科学院经济研究所所长段庆林表示，以套内面积计价是国际上通行的做法。为什么国际上通行的做法在我国就不能做呢？各种设想的弊端，实际上都可以通过规则加以避免。

　　宁夏大学教授刘淑媛说，现在房地产行业竞争激烈，成熟的开发商除了推出高品质楼盘外，齐备的公共设施、完善的配套服务也是其吸引购房者、赢得市场的必要内容。另外，对公摊面积涉及的公共走廊、楼梯的宽度以及承重墙的厚度等，可以通过强制性的规定来明确。