开发商须一次性公开全部房源 “饥饿营销”失效

　　本报1月10日讯 (记者 刘文忠 王彬) 国办近日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷款首付不低于40%。业内人士在接受采访时认为，山东省银监局从2009年就已下文强调二套房贷款首付不低于四成，因此此次调整对我市楼市难有实质影响。此外，“房企须一次性公开全部房源，明码标价”的规定影响会更大，新政若严格执行，当前济南开发商正在使用的“饥饿营销”手法将失效。

　　打击捂盘：规定时间内公开房源

　　记者周末走访发现，目前市区在售楼盘大多没有推新房源，现有商品房交易以存量房自然销售为主，各楼盘基本没有进行大规模促销活动。对此，业内人士分析认为，“伴随去年商品房热销，此前的存量房已被基本"消化"光，面对房源减少、价格不断上涨的状况，从去年下半年以来，一些开发商开始使用"饥饿营销"，故意捂盘不卖，推高房价。”

　　针对开发商的捂盘行为，刚发布的国务院通知明确规定，各地要合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

　　资深房产评论人于清就此认为，很多开发商目前使用的“饥饿营销”将失效，捂盘不卖不行了。房产评论人赵鲁梁也认为，新政中关于“不得分层、分单元办理预售许可”、“要在规定时间内一次性公开全部房源”等规定，可能会让排队买房现象从此不再，开发商的雇人排队、放号给多出房源的招数将不再有效。

　　调控房价：提高首付政策未见效

　　记者调查发现，早在2009年5月底山东银监局就下发有关通知，要求二套房贷首付至少四成，利率在基准利率的基础上上浮10%。而从实际情况看，收紧二套房贷款并未对济南楼市产生实质影响。在全运会的拉动下，济南房价上涨幅度尤其引人注目，房价不断创出新高。据一家权威楼市调研机构的数据，从2009年1月到11月，济南住宅均价从6238元一路上升到7600元。

　　业内人士分析认为，上述政策之所以未能有效抑制房价，一方面是济南的刚性需求很大，加之全运会等重大赛事的推动，另一方面则是二套房认定标准存在漏洞，一些投机者可以通过朋友、亲戚的名义买二套房，同样可以享受首套房待遇。所以，此次二套房贷款首付比例提高，对济南楼市并不会产生实质影响。

　　赵鲁梁认为，提高二套房贷首付比例，对抑制城市房价过快上涨会有一定作用，而且这也是国家透露出调控房价的一个信号，对开发商以及炒房者将产生心理影响。但能否会达到预期效果，还要看落实情况。要想达到调控房价的目的，估计国家还会出台其他政策来打“组合拳”。