2010年广州楼市急刹车 “二次拐点”还有多远?

　　进入2010年,高歌猛进的广州楼市遭遇“紧急刹车”。

　　国务院前日再出楼市调控组合拳,明确二套房贷首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价等。近期楼市调控信号频出,市场观望气氛加重,此时再出台新的房地产政策更加牵动市民的神经:楼市调控新政能否狙击广州房价?

　　广州市国土房管局相关负责人昨日表示,目前该局正在对国11条进行研究,下一步将出台相关贯彻意见。同时,该局将牵头与广州市规划局研究三年住房建设规划,届时会向社会公布。

　　新年楼市成交缩水一半

　　进入新年后,广州楼市成交开始急速下滑,和广州寒冷的天气一样,楼市成交几乎陷入冰点。

　　“很多楼盘看房客人流量减少了20%。”中原地产项目部总经理黄韬表示,由于楼市调控信号频出,不少购房客加入观望行列,楼市成交也在下滑。

　　广州焦点网截取的阳光家缘数据显示,本月1-10日,广州楼市一手房网签数量仅为1007套,日均成交100套房左右,而去年12月前10天广州一手房成交2081套,相比足足缩水一半。

　　合富辉煌首席分析师黎文江指出,此次楼市新政是调控“最后一只靴子”落地,为今年楼市定调,平稳、健康是主旋律,而随着局势的明朗,实际上将结束楼市的观望。

　　一系列楼市调控组合拳,能否撼动居高不下的广州房价?

　　“密集的调控政策之下,房价进一步上涨动力不足。”不少业内人士表示,政策调整对于抑制当前房价上涨过快有一定的作用,预计2010年将不可能再现2009年房价疯涨的局面。

　　根据合富辉煌集团市场研究部的统计,2010年广州一手楼新增供应量有限,全市十区新增住宅供应仅约4.9万套,大多数都集中在外围区域,市中心区域的供应量减少。供应吃紧,在一定程度上使得房价仍将保持高位。

　　在广州知名房产专家韩世同看来,楼市有效需求再次呈现严重不足的现象。投资性买家开始收手和观望,首次置业的刚性需求大多处于无效需求或转向二手和远郊楼盘,“市场单靠改善型买家独立支撑”。

　　韩世同认为,目前楼市进入买方卖方对峙僵持阶段,市场有价无市的状况会进一步加重。开发商除非能再次拉动和吸引投资购房的热潮,否则只有降价促销,尤其是一直定价偏高、存货较大、现金不足的开发商将难以为继。

　　供应住宅地超4平方公里中小户型限制收紧

　　过去一年,广州楼市上演了过山车式的疯狂大戏。去年1月广州十区一手住宅均价为8014元/平方米,但到了11月份已改写为10282元/平方米,涨幅高达28%。

　　此次“国11条”特别“点题”:房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市,要切实扩大中低价位、中小套型普通商品住房和经适房、限价房等五类住房的建设用地供应量和比例。

　　记者昨日了解到,广州正在对此进行一系列调整。

　　2006年宏观调控时,国家曾要求,地方城市中90平方米以下中小套型商品住房的建设面积不能低于城市年度开发总量的70%。但2008年底以来,广州出让的住宅用地很少再出现此类户型限制。

　　广州市国土房管局相关负责人说,2008年楼市转冷,地方根据实际情况灵活调整,放松户型限制,而下一步将收紧户型限制,加大中小户型商品房的供应量,解决更多的自主型需求。

　　在土地供应方面,广州将迎来近三年的土地供应高潮。2008年广州楼市进入调整期,政府部门有意减少宅地供应量,仅供应住宅用地1.83平方公里,而2009年的宅地供应量至少是2008年的2.5倍,主要集中在郊区。

　　该负责人表示,尽管今年广州住宅用地供应量尚未最终确定,但是肯定超过4平方公里,同时还将根据土地储备情况,加大中心六区土地供应。这也意味着,由于供应量紧缺而房价居高不下的广州市中心,有望利用供应的大手进行调控。

　　广州保障房用地储备也将加速。按照计划,今年广州将争取储备3平方公里以上的保障房用地。这一数字,甚至超过广州亚运城2.73平方公里的用地面积,如此巨额的保障房储地量在广州尚是首次。

　　这些调整将给未来的广州楼市埋下伏笔。“广州加大今年住宅用地和中小户型供应量,将抑制供应不足造成的房价虚高,使房价回归理性。”中原地产项目部总经理黄韬表示,由于这些住宅用地开发成楼盘将在两年之后,因此短时间内暂时难以见效,但是将对两年后房价产生影响。

　　二套房利率怎么浮动有银行看信用确定

　　国11条明确二套房贷首付比例不得低于40%,并明确以家庭为认定单位,被视为此次调控组合拳的最大亮点。资深银行业从业人士梁东晖告诉记者,去年底以来,广州各大银行对于二套房按揭已经明显收紧,因此该政策对楼市产生的心理作用更甚于实际作用。

　　此次调控是否有效,执行是关键。记者昨日咨询广州各大银行,对方表示会按照有关规定执行二套房贷政策,有银行表示目前仍未收到调高二套房首付比例的通知,这两天仍可按优惠政策执行二套房贷政策,即首付比例两成、贷款利率下浮30%。

　　农业银行越秀支行的工作人员表示,由于这几天有关规定有变化可能,因此不会马上改变该行此前有关房贷具体细则。建设银行方面则表示,二套房首付必须达到40%,而如果首套房贷款已经还清,利率可以下浮三成,并且在手续费上给予优惠。

　　对二套房贷首付,央行和银监会之前的规定也是最低40%,不过其房贷利率原来是至少要在基准利率基础上上浮10%,也就是1.1倍,如今改成按照风险定价,实际上也给了银行一定的自主权。

　　工商银行粤电支行的工作人员表示,他们会根据客户的个人信用风险来定贷款利率,上浮10%或者下浮15%。

　　记者观察:

　　“二次拐点”还有多远?

　　十年房改以来,一路疯狂的房价在2008年迎来了所谓的“首次拐点”。然而,2009年3月底开始,北京、上海、广州等国内一线大城市房价迅速飙升。

　　如今调控信号频出,国11条的调控风暴,能够揭开楼市变局的大幕,楼市“二次拐点”会不会如期而至,各种问题纠结在每一个购房者的心头。

　　中国社科院金融研究所金融发展中心主任易宪容给出的答案是:此次国11条基本上都是以前提出过的政策,“没有一点多,没有一点少”,因此不会造成房地产行业大起大落。

　　保利地产代理市场部总经理吴定金分析说,尽管调控政策频出减少了购房需求,总体而言,楼市的需求仍然大于供应,同时“钱袋子”仍然敞开,利率处于低点,信贷较为宽松,因此楼市“二次拐点”短时间内还不会到来。

　　吴定金说,一年之后,随着楼市供应量的大幅增加,拐点有可能到来。

　　从目前出台的一系列调控组合拳,我们可以看到中央调控房价的决心,如果房地产市场仍然高烧不退,房价继续飙升,调控政策仍将陆续有来。

　　尽管政策效应仍待检验,从某种意义上而言,楼市的蜜月期可能已经结束,2010年楼市即将进入可能是“风声鹤唳、草木皆兵”的观望时代。

　　记者郑佳欣　实习生郑苏 (来源：南方日报)