上海二手房议价空间渐扩大 今年房价将以稳为主

　　中新网1月23日电 春节前是房屋销售淡季，加上调控措施影响下，上海近期部分二手房源的议价空间放大，部分房源的最大议价空间已达10%；同时，“售转租”比去年十二月猛增三成。不过，有分析认为，今年房价将以稳为主，“转售为租”、待高位套现的预期在短期内未必能实现。

　　据香港《大公报》报道，合富置业市场研究中心对旗下分行调查问卷显示，目前已有部分卖家将到手价悄然调整为成交价，前后最高可相差15万至20万元(人民币，下同)。部分业主强势的心态有所缓和，议价空间最多可达到8%至10%。易居臣信市场研究中心杨晨青表示，在房地产调控政策频出的情况下，部分二手房业主开始对未来房市走势产生担忧，其表现为部分挂牌房源开始出现议价空间，业主普遍产生“落袋为安”的想法。

　　业主频调低叫价

　　据易居臣信西藏南路店反映，一月以来投资客普遍对今年房价走势产生忧虑，如“黄浦众鑫城”有近四成的投资客已将手中房源挂牌，尤其是手上有多套房源的投资客，几乎都会选择先卖出一两套来套现。店长于伟表示，以6号楼一套153平方米三房房源为例，挂牌价格为550万元，与去年十二月份时的价格持平，业主表示只要有客户看中就马上成交，与去年的频繁涨价、跳价已截然不同。

　　而在浦东世纪公园附近，让价现象亦重返市场。据21世纪不动产锦绣满堂分行经理徐丽娜介绍，在“锦绣满堂”项目，较为普遍的让价幅度在1%至2%之间。以该小区1套131平方米的3室房源为例，该房房东为投资型买家，想在近期获利退出市场。由于市场反应冷淡，房东在放盘二十天内，将挂牌价从340万元下调至335万元，以求成交。

　　事实上，一月以来上海市各板块二手房成交量较去年十二月同期有五成左右的降幅，买家观望情绪依旧。业主报价方面，目前走势出现明显分化，基本有三类：其中约两成有明显议价空间；约三成在小幅上涨，主要集中在外环沿线的浦东张江等板块；其余五成基本延续前期水平，高端住宅密集的中心城区各板块普遍如此。

　　出租回报率偏低

　　另据美联物业的数据显示，售转租房源环比去年十二月上升三成以上。通过美联物业古北分行的调研，现时古北板块大约三分之一的业主已经有一至两年的“空关”房源经历。这部分的业主表示，价格如果达不到10%左右的提升就宁可不卖而选择继续空关。据悉，目前“转售为租”现象主要集中在中心区域及外围的轨交沿线区域，租赁需求相对旺盛则是上述区域的共同特点。

　　21世纪不动产上海锐丰龙阳路店的置业顾问杜秀远指出，元旦后每周都有4至5套新增挂牌房源出租，类型集中在全装全配的1室户、2室户房源，租金水平在每月3000至4500元。而在长宁新华路、闸北不夜城、闵行莘庄等板块，“转售为租”现象也有不同程度的体现。

　　21世纪不动产上海区域分析人士指出，近年来每当房屋买卖价格滞胀之时，便有一批房源会从出售转为出租、等待更好的抛售时机。可以预见的是，今年房价将以稳为主，“转售为租”、待高点套现的预期在短期内未必能实现。此外，目前还需要注意两点：一是上海住宅的出租回报率普遍低于3%，出租收入偏低；二是租赁市场在农历春节前的需求不足，出租房源可能面临一定的空置期。(罗萦韵)