北京基准地价将调整 “非普”有望降格房主惜售

　　北京基准地价将调整 五成非普通住宅有望划为普通住宅

　　税费大幅降低二手房市场或迎复苏　“非普”有望降格房主惜售待涨

　　北京基准地价要上调的消息刚刚发布，就震动了敏感的二手楼市。

　　记者昨天从市场上了解到，由于基准地价调整后，部分非普通住宅的房源将被划为普通住宅，交易税费大幅减少，嗅到了利好气息的非普通住宅房主纷纷通知中介暂缓销售，期待房价再次上涨。

　　发现

　　房价暴涨普宅升级成“非普”

　　经过2009年全年二手房价高达54%的暴涨，不少房主发现，自己的房子售价已远远高于当地的二手房指导价，从普通住宅变身为“豪宅”（非普通住宅）。

　　而对于准备卖房的人来说，这并不是一个好消息。由于营业税新政实施后，140平方米以上的非普通住宅营业税陡然增加几万到十几万元，年初以来京城二手房成交量急速下跌，房价也出现近一年来的首次下行。

　　不过，“利好”消息很快震动了京城二手房市场。2月3日下午，北京市就上调基准地价召开听证会，市国土局宣布新的指导价将在3个月后出台。

　　据了解，新版的地价将北京各个片区上的商业、住宅区分更加详细，而此次基准地价的调整或将影响物业税的征缴、拆迁、二手房等领域。有参与听证的专家预测,部分地区基准地价可能调高到原来的1.7倍至2倍，这让二手房房主们看到了一线曙光。

　　降格减税有戏房主惜售

　　昨天，在富力城有一套大三居的房主鲁原告诉记者，他已决定将出售计划推迟到新版基准地价发布之后。

　　鲁原告诉记者，他的房子目前市场价为350多万元，足足比指导价高出100万元，又是个大户型，不折不扣地成了非普通住宅，营业税政策调整后，这套房子的交易税费增加了十几万元，买房人的热情一下子就降了。尽管他调低了售价，依然没能成交。在看到基准地价即将上调的消息后，他不着急卖了。

　　而记者昨天走访了富力城附近的21世纪不动产、中原地产、荧灿地产等七八家中介公司门店了解到，昨天一天，每个门店平均接到近十个房主的咨询电话，其中九成房主要么坚挺报价，要么表示稍后再卖。

　　算账

　　身份一变交易税费省一半

　　据中原地产测算，基准地价上调后，部分二手房源交易税费可能减少一半以上。

　　目前的税收政策对于非普通住宅执行的是5年内全额收取营业税，5年以上差额收取营业税，契税3%；而普通住宅执行的是5年内差额征收营业税，5年以上免收营业税，契税更是首次购房仅1%。

　　以位于亦庄的上海沙龙一套89平方米、房本4年的房源为例，原购房价80万元，实际成交价130万元，认定为非普通住宅或普通住宅，后者比前者税费少了7万元。

　　分析

　　五成豪宅“解放”市场或将复苏

　　据市国土局介绍，由于多年未调整，目前市场的实际价格已经远远高出基准地价，由此导致基准地价制定的房屋指导价与实际成交价格相差甚远，甚至成为一些买家签订黑白合同的避税工具。

　　中原地产三级市场研究部总监张大伟分析，按照目前未调整的基准地价，二手房市场上已有50%的房源被划定为非普通住宅，而如果基准地价上调，这些“豪宅”中有一半都能获得“解放”。

　　21世纪不动产分析师孟奇则表示，营业税一直是二手房交易成本中最重的一项，而非普通住宅与普通住宅的税费差额又是“十万八千里”，所以如果一季度后二手房指导价随基准地价上调，二手房市场有望出现明显复苏，在价格方面也将进一步上涨。但短时间内有可能出现二手房源的紧缺。

　　链接

　　非普通住宅认定标准

　　全部符合以下标准的为普通住宅，只要有一个不满足即为非普通住宅

　　1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上;

　　2、单套建筑面积在140（含）平方米以下;

　　3、单套实际成交价低于以下标准：三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套。　文/记者张媛