泉州高档住宅用地闲十余年不开发 地价涨近万元

在当前土地供应紧张，房价居高不下的形势下，福建泉州市丰泽区“淮云新城小区”的部 分 业 主 囤 积 土 地 炒卖，将1998年至1999年购买的土地，闲置10多年不开发，坐等地皮涨价，谋取暴利，引起群众不满。图为小区物业管理部门负责人指着闲置的土地告诉记者，这片地块已荒了10多年。

　　福建泉州数十宗高档住宅用地炒卖地皮地价上涨近万元

　　闲置十余年不开发就为赚大钱

　　“10多年不建房，长的草比人都高。一到夏天，苍蝇、蚊子、老鼠到处都是。”福建泉州市一小区的环境让业主抱怨不已。这片位于市中心繁华地段的高档住宅用地已闲 置10多 年 ， 地 价 由 每 平 方 米1400多元上涨到一万元左右，至今仍未开发。

　　一边是土地供应紧张，房价随之飙涨，一边却是囤积土地，坐等地皮涨价。专家认为，这种炒卖地皮现象既严重扰乱了市场秩序、浪费了土地资源，而且直接推高房价，对土地的调控应该是一个重要着力点。

　　高档住宅地闲置10多年

　　淮云新城小区地处泉州市中心城区丰泽区，入口处写着“淮云别墅区”字样。开发商是泉州市国土资源局下属的泉州地产开发公司，该公司经营科科长刘晓航介绍说，这个小区一共有74宗地，每宗地从200平方米到400平方米不等，规划用途为仅次于别墅的低层独院式住宅。

　　刘晓航说，这些地早在1998年就通过拍卖会全部卖给个人建房，1998年、1999年，泉州市土地管理局(现名泉州市国土资源局———记者注)与购买土地使用权的当事人陆续签订了《国有土地使用权出让合同》。

　　吴子瑜是9704-B 23号宗地的购买者。他说，1998年他在报纸上看到淮云新城小区的土地出让公告，相中一块土地后，他先付了50%的定金，签订了《认购证》，1999年签订了《国有土地使用权出让合同》，并将另外的50%付清，随后办理了土地使用证。

　　根据合同约定，“乙方(购买者———记者注)必须自本合同签订之日起6个月内动工建设，超过动工建设日期满一年未动工建设的，由甲方(泉州市土地管理局--记者注)征收相当于土地使用权出让金总额20%以下的土地闲置费；满两年未动工建设的，甲方有权无偿收回土地使用权。”

　　然而，记者日前在淮云新城小区看到，在富丽豪华的高档住宅之间，仍有不少地块闲置，空地上长着杂草，停着汽车，还有一些地块上堆着沙土、砖块等建筑材料。

　　这一小区的物业管理负责人林祥(化名)告诉记者，74宗地中有2宗是物业用房，其余72宗地中只有40栋住宅建成入住，其中2栋住宅分别占了2宗地，10栋正在建设，还有20宗地一直闲置。

　　炒卖地皮地价上涨近万元

　　“10多年不建房，长的草比人都高。一到夏天，苍蝇、蚊子、老鼠到处都是。”小区的环境让吴子瑜等入住的业主抱怨不已。但没有建房的业主却有自己的打算。

　　一位不愿透露姓名的业主坦言，现在土地价格都在涨，就像原始股一样，买了土地，放在那里都会升值，当然不急于建房。已经入住的多位业主也认为，那些迟迟不建房的业主，就是囤地炒卖地皮，坐等地价上涨，从中渔利。

　　据林祥介绍，他自2005年负责这个小区的物业管理，不少地块已经转了好几手，像C5、C6两宗地已经转了三手了。物业部门曾与这些业主多次联系，有些业主说建，但迟迟不动工，一些业主变更多次，现在到谁手里都不知道了。

　　刘晓航告诉记者，1998年前后，泉州的房地产市场比较低迷，这片小区的地块销售价格也不高，当时销售时分两类地价：一类是每平方米1400元，一类是每平方米1450元。

　　经过10多年的房地产业的飞速发展，在“地王”频出、一地难求的大背景下，这片高档住宅用地价格也快速上涨。记者与一位出售淮云新城别墅地的李先生联系，343平方米的地块，要价11500元/平方米，多次讨价还价，仍不低于11000元/平方米。

　　记者暗访当地房地产中介市场，发现有不少淮云新城别墅地在转卖。泉州市广电路一家房产中介的一位朱姓房产顾问告诉记者，手上有三块淮云新城别墅地，价格在1万元/平方米以上。记者在网上搜索淮云新城小区的买卖信息，也看到卖家的价格大多在1万元/平方米左右。

　　炒卖地皮为囤地业主带来巨额利润。一位入住业主为记者算了笔账：每块地200至400平方米，买入时每平方米1400至1450元，倒卖后每平方米1万左右，平均获利可达两、三百万元。

　　遏制炒地为何令行不止

　　近年来，国家为遏制部分城市房价过快上涨的势头，进一步加强了对房地产市场的宏观调控。福州大学社会学系副教授甘满堂认为，炒卖地皮现象严重扰乱了市场秩序，浪费了土地资源，而且直接推高房价，对土地的调控应该是一个重要着力点。

　　2009年底，国土资源部宣布对北京、上海、福建等9个省区市的部分房地产开发闲置土地挂牌督办，对土地闲置满一年不满两年的，按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。

　　此前，国家出台的《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规以及《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《闲置土地处置办法》等文件，对此都有同样明确的规定。

　　对于淮云新城小区部分宗地长期闲置的问题，一些入住业主多次向泉州市国土资源局反映，要求“国土资源局应当依法对闲置土地现象采取强制措施，使小区住宅全部建设完毕，给淮云新城小区广大业主一个完美的家园。”

　　2005年，泉州市国土资源局也曾下发通知，要求淮云新城小区所有未开工建设的业主必须开工建设，并于2006年6月31日前竣工、投入使用。

　　但时至今日，这片位于泉州市中心的地块依然闲置。“有关部门疏于管理，缺乏管理”。担任淮云新城小区业主委员会主任的吴子瑜直言不讳。

　　“按照合同规定，这些地块肯定是要收回的，但地买了以后不开发，一直是全国性的问题。”刘晓航说。记者多次联系泉州市国土资源局采访，该局未接受记者采访。

　　甘满堂认为，闲置土地处置中，部分地方政府部门出于种种考虑，在执行过程中没有严格执法，才导致房地产市场上各类土地违规违法“顽疾”久治不愈，助推了房价居高不下。

　　“银行已被绑上推升房价的战车”

　　专家建议尽早出招实现房地产市场“软着陆”

　　记者在调研中了解到，近期全国不少地方房地产升温趋势依然明显：虎年伊始，深圳华侨城集团以70.2亿元刷新单价地王新纪录；广州亚运城地块以创纪录的255亿元成交，成为“中国第一拍”；海口一些楼盘一日一价，一天涨1000元：杭州2009年度的卖地收入全国第一，与公布的财政收入相当。

　　多位接受记者采访的专家表示，在地方政府、银行信贷、开发商、炒房团等多方支持下，房地产市场泡沫正在不断加大，百姓怨言有所增加。专家建议，尽早出台相关措施，实现房地产市场的“软着陆”，避免重走美国、日本的房地产泡沫之路，防止经济出现大起大落。

　　怪相：金融危机下“房价烧得不正常了”

　　受金融危机影响，众多行业呈现不同程度下滑趋势，但房地产行业逆势上扬，不少地区的房地产市场的活跃程度已经超越了2007年的历史高峰。

　　随着亚运会临近，广州房地产市场开始领涨全国。2009年12月，广州房价以19 .9%的涨幅排名第一。同月，亚运城地块以255亿元成交，刷新全国地王新纪录。在广州海珠区一个楼盘，2010年1月二度开放的样板房，通过半年的捂盘，昔日15000元/平方米的楼价已经飙升到20000元/平方米。

　　根据国家统计局数据显示，截至2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点。新建住房销售价格同比上涨的城市有69个，广州、深圳、海口、北京房价涨幅均超过13%。

　　广东省政府发展研究中心副主任汪一洋说，现在房价烧得不正常了。分析背后的原因，土地出让金缺乏监管，只要还有一寸土地，地方政府的“卖地经济”冲动就难以压抑。2009年，杭州卖地收入超过1000亿元，与财政收入相当。北京、上海、广州、深圳这些大城市的卖地收入也非常客观。

　　根据中国指数研究院发布的土地市场监测报告，2009年，60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过100%，产生了一大批“地王”，市场活跃程度已经超过2007年。地方政府土地供应由审慎到积极，住宅用地供应量同比增加近40%。

　　危机：“银行已被绑上了推升房价的战车”

　　在“适度宽松”货币政策下，配合一揽子计划将信贷洪流注入经济体，中国经济率先回暖。专家认为，由于信贷增速快于实体经济增长需要，过剩的流动性转而追逐有限的资产，房地产市场已经成为贷款的主要流向之一，“银行已被绑上了推升房价的战车”。

　　根据人民银行广州分行的统计数据，2009年广东省年度信贷投放总量创历史新高，其中新增中长期贷款7515亿元，占全部新增贷款的69.9%，同比多增4933亿元。中长期贷款主要集中在项目贷款和房地产贷款，2009年广东房地产贷款增加2961亿元，同比多增2495亿元。

　　陆磊等专家指出，“20世纪80年代日本的经济危机和美国次贷危机一再证明，一旦实体经济的主要收益来源从实业转向资产市场，银行就必然被绑上推升房价的战车”。

　　“中长期贷款居高不下意味着信贷有相当大一部分没有流入实体经济，而是流入了房地产市场。‘地’与‘房’相关，但又不是同一概念，2009年全国房价上涨的逻辑是———企业得到超量信贷，信贷用于高价买地，地价推动房价上涨。”陆磊说。

　　近期来地王频生，国企在土地拍卖中一掷千金，其手中的巨额信贷资金就是底气所在，而这种依靠大量资本推高房价的做法是不可延续的，必然会产生地产泡沫。

　　汪一洋认为，地方政府、银行、开发商以及炒房者、房奴都希望房价上涨，当前我国房地产市场的走势与日本、美国房地产泡沫破灭前很相似。像美国，泡沫滋生前9经济高速增长，泡沫破灭后经济一下子回到20年前，出现大起大落。

　　高房价不仅使国民不堪重负，也透支了经济持续成长的未来。据中国指数研究院统计，2009年1-10月，北京地区房屋租售比达到1∶434，上海地区达1∶418，深圳、杭州均突破1∶360。而国际通行判断楼市泡沫程度的标准是：租售比1∶200左右意味着房产运行良好，1∶300是警戒线，超过1∶300则意味着泡沫程度的增大。

　　对策：未雨绸缪实现中国房地产的“软着陆”

　　陆磊认为，中长期贷款一般有3年的宽限期，到2013年，全社会还本付息的压力将达到顶峰，“中长期贷款是火药桶，加息是导火线”，一旦信贷成本上升，全民炒房热情降温，房价上涨预期消失，信贷违约风险加大，崩盘就不可避免。专家提醒，避免重蹈日本、美国、迪拜房价泡沫破灭的覆辙，尽早实现中国房地产的软着陆。

　　一是货币政策须进行结构调整，财政政策宜转向中性。陆磊认为，当前的关键问题是过多的信贷追逐资产，因此有必要在信贷额度上收紧；而利率调整则可能是灾难性的，尽管美国提高了再贴现率，但基准利率仍然保持历史低位，中国如果加息，在人民币升值预期增加的同时增加了利息差，会导致热钱进一步拥入，加大资产价格泡沫化风险；在财政政策上，对于医疗、教育等民生领域，应进一步加大财政投资；已经批准上马的项目需要继续投入，新项目的开工要严格审批。

　　二是房价因素进入C PI，决策关注“百姓感受”。汪一洋说，在中国，房子是最大的消费品，不能动辄以国际惯例为理由，当前C PI并没有准确反映通胀形势，容易给决策带来误导。统计部门说2009年11月C PI才由负转正，当时百姓的感受是不少生活必需品早已开始涨价了；统计部门认为C PI才一点几的时候，老百姓已经感觉负担沉重了。

　　三是保民生领域补位，完善公屋和廉租房政策。暨南大学经济学院教授杜金岷认为，房地产已不仅仅是经济问题，更是民生问题。当前地方政府通建设廉价房、廉租房的积极性并不高。陆磊说，房地产是个带垄断性质的市场，开发商不管多高的价格拿地，都可用成本加成的定价方法把房子卖掉，房价只会不断推高。建议成立国字号公司，专门建设廉价房和廉租房，以平准市场。

　　四是将土地出让金纳入预算管理，积极关注舆论走向。暨南大学经济学院教授杜金岷等建议，政府不能与房地产商利益联合在一起，要考虑从税制上进行改革。目前地方政府卖地收入的去向应向公众交代。“要积极关注舆论走向，绝不能一边调控一边任由房价继续高涨，导致政策信号紊乱，政府信用受损，政府的调控措施必须到位、有效、持续。”陆磊说。