来源：中国经济时报
“淮安共有产权住房保障模式创新成果研讨会”专家发言摘要
3月7日由国务院发展研究中心宏观经济研究部主办的“淮安共有产权住房保障模式创新成果研讨会”在北京钓鱼台国宾馆召开。国务院发展研究中心副主任卢中原出席会议并讲话。国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌主持了研讨会。淮安市委书记、人大主任刘永忠，淮安市委常委、宣传部长刘希平，淮安市政府副市长刘友超，淮安市委副秘书长仲波、周青，淮安市房产管理局局长邵明等，应邀参加研讨会。淮安市政府副市长刘友超介绍了淮安市共有产权住房保障模式的基本思路、做法和效果。与会领导和专家对淮安市推行的共有产权住房保障模式进行了认真研讨，现把研讨会上部分专家的发言，摘要发表，以飨读者。
国务院发展研究中心副主任卢中原：
我体会淮安的做法有三个特点：
第一，用半市场、半保障的思路来解决“夹心层”群体住房问题，比“市场和保障相分离”的思路又前进了一步。最近几年，政府在解决住房问题，平抑楼市、稳定市场方面的思路有所转变。以往对房地产市场的政策着力点主要是平抑房价，但事实上房价越涨越高，社会上议论也越来越多。房价应该有涨有跌，涨跌多少应该依据市场规律。政府无疑应该平抑过高的房价，但也需完善调控思路和手段。后来，住房问题的解决思路改为“市场和保障相分离”。低收入群体住房需求由保障性住房解决，有支付能力的群体的住房需求由商品房市场解决。政府分清了对住房市场的调控和对低收入者的保障两个职能，有助于分流市场需求，使房价上涨压力减少。但是“夹心层”的问题没有解决。淮安的做法是半市场，半保障，把“市场和保障相分离”的思路做了调整，这个做法很有意义。
第二，量化产权，衔接顺畅。通过个人和政府分摊付款的办法量化有限产权，为满足“夹心层”群体的住房需求找到了有益的解决之道。这样，也给经济适用房的退出提供了操作性很强的办法，为克服经济适用房存在的弊端提供了新的出路。
第三，形成了一种激励机制。量化经济适用房的有限产权，有利于激励经济适用房购房人努力工作，积极创业，改善收入状况，改变家庭境遇，尽快把房子买回来。温总理在最近的讲话中强调，不仅要让每个人的生活有保障，而且也要让每个人生活得有尊严。淮安的做法符合这个精神，有利于激励人们努力追求更有盼头、更有尊严的生活。这给我们带来有益的启示。
淮安市委书记、人大主任刘永忠：
住房是老百姓的安身立命之本，是基本民生问题之一。党中央、国务院历来高度重视和关注民生工作。我是全国人大代表，3月5日听取了温总理所作的政府工作报告，温总理的报告对住房、就业、民生等问题，尤其是对低收入群体的住房问题，做了浓墨重彩的阐述。他指出改善民生是经济发展的根本动力，只有着力保障和改善民生，经济发展才有持久的动力。
近十年来，淮安市按照住房保障、施惠于民的思路，把住房保障纳入民生改善工作中。2007年3月制定出台了安居工程实施意见，探索推行了共有产权保障模式，建立了以廉租房、共有产权房为内容的分层分类梯度推进的住房保障体系。
这次参加研讨会，是到北京来取经。各位专家对共有产权房问题的研讨，不仅是对淮安的关心，也是对老百姓的关心。我们期待各位专家帮助我们进一步完善这项工作，让更多的百姓尽早受惠。
中央财经领导小组局长杨泽军：
共有产权在保障性住房方面是一个进步、一个创新，向前跨出了一步。一是把政府、购房者、投资者几方面的积极性调动起来，建立了良好的运行机制。二是把政府行为和市场结合起来，把经济适用房和商品房有机结合起来。三是把民生建设和当地经济发展有机结合起来，既保障了居民生活水平稳步提高，又促进了经济平稳增长，包括财政资金的有效使用，等等。
总体来看，淮安共有产权住房是很好的尝试，在很多方面具有推广的价值。应该说，淮安的成功经验为今后保障性住房改革提供了一个有益的实践，同时也给我们未来房地产市场提出了很多挑战。今后房地产市场的制度设计应该如何体现中国特色，政府在房地产市场中应该发挥什么样的作用，保障性住房政策中的中低收入者的概念如何界定，收入分配体系的监督机制如何完善，如何实现包括共有产权等保障性住房体系运行的可靠性和可持续性等等，都是我们今后面临的重大课题。希望淮安共有产权住房的实践能够进一步探索和不断完善，在完善的基础上为推动我国保障性住房体制乃至整个房地产市场健康发展起到积极作用。
国家发展和改革委员会
法规司司长任珑：
淮安共有产权模式是非常有价值的探索。我国正处于城镇化加速发展阶段，会有更多的农民转为市民，他们的住房问题如何才能解决好，是摆在各级政府面前的一项非常重要的任务。今年两会上住房问题成为热点，也说明这个问题已经不是理论探讨的问题，而是摆在各级政府面前非常迫切需要解决的现实问题。
淮安市委、市政府结合自己的市情提出共有产权这样一个探索模式，我认为是非常有价值的。当然这项制度出台时间比较短，还有很多问题需要进一步探索。但这个模式给我们以及与淮安类似的中等城市带来非常有益的启示。
在未来的城镇化进程中，中小城市肯定是承接农民转市民的主体。解决好市民住房问题压力相当大，需要各级政府根据不同的情况探索有针对性的模式。解决老百姓住房问题，淮安在这方面开了个好头，希望能把这个模式总结好、推动好，通过媒体宣传出去。当然并不是让其他省市都按一个模式做，但至少给他们一种启示，可以结合自己的具体情况，进行新的探索，多形式解决老百姓的住房问题。听了淮安市政府的介绍，很受感动，淮安虽然经济不是很发达，但在改善民生方面政府承担了更多的责任，在解决老百姓最直接的切身利益上，勇于给自己压担子、加压力，除了廉租房、商品房覆盖的两部分人群，通过这种模式解决“夹心层”的住房问题。从大的方面说，这也是对完善我国住房制度的有益探索和补充，所以我觉得意义是很大的，是非常有价值的探索。
住房和城乡建设部
住房保障司司长侯淅珉：
这次研讨会是落实李源潮同志对江苏省共有产权住房保障模式批示精神以及几年来探索实践的一个研讨总结。
共有产权问题是当前住房保障政策制定过程中不可回避的一个问题。一方面，无论我们是否承认，在现实的实践中已经在逐步推广。在苏北这是一种模式。上海等其他城市经济适用房政策调整过程中，也对共有产权模式的核心内容——产权份额进行了量化，也就是明确将来上市的产权收益按国家和个人的产权比例来分成。去年以来，全国有十多个省在出售廉租房的过程中，基本上都采用了共有产权的做法。另一方面，这个问题已经在理论上逐步引起重视。各方面的意见不完全一致，有的人主张从公法角度对保障房的产权予以限定，有的人建议从私法角度协调。主要分歧是共有产权和《物权法》的关系如何处理，比如政府作为共有产权人，是否承担连带责任等等。
总体来说，我认为这是一项重要的制度创新，有可能是我们解决出售保障性住房时遇到的问题的重要手段，是建立政府支持和个人出资相结合的保障制度的重要方式。首先，共有产权适应了现实的需要。其次，现阶段需要产权式保障方式，尤其在当前资产价值快速升值的情况下。最后，完善了经济适用房制度。
当然，共有产权制度涉及保障对象的权益问题，涉及政府公共资源投入问题，涉及和其他法律制度的衔接问题，这些都是非常重大的问题，还需要进行深入的理论探讨和多方面的权衡。今天的研讨，对于论证这项制度、完善这项制度，包括对于长远的保障性住房法律制度设计都有重要的推动作用。
住宅和城乡建设部
政策研究中心副主任秦虹：
我专门到淮安看过，也参加过专题研讨会，总体感觉还是老百姓拍手称快，效率提高，效果明显。最明显的地方在于，是把过去已经存在的经济适用房制度的缺陷加以创新性的改进。共有产权制度的核心就是解决了收益分配问题。通过共有产权的方式，事先把产权确定，也就把事后收益分配锁定，有利于减少投机者的进入，也有利于低收入者积极购买，又有利于政府将来回收资金，滚动使用保证资金，同时将政府保障和市场机制相结合，还可使政府保障资金的使用效率大大提高。淮安的探索是非常有价值的，其经验非常值得重视和总结。
提几点建议：一是保障房的标准还要控制，不能无限扩大保障范围。
二是在保障人群方面，不能仅在现有户口的基础上不断扩大，应当将符合条件的新进城移民纳入其中。
中央政策研究室原局长王超平：
淮安模式很有创意，有很多制度突破。把经济适用房、商品房、政府财政补贴和金融运作方式结合起来，更像无息贷款。在补贴、住房产权、变现和房产的管理方式、方法上打开了一条可以变换的通道。这种探索对于我们现实的发展是很有意义的。我们要寻找一个经济适用房与未来商品房之间制度转换的渠道。淮安恰恰就是在这方面进行了探索，因此非常有意义。
中央党校教务部主任王东京：
房地产市场大家都很关心，共有产权我早就听说过，今天参加研讨会有了更清晰的了解，我认为这个改革是值得肯定的。
淮安的共有产权住房保障模式和过去的商品市场容易对接，房价比同一地区商品房价格低5％—10％，是接近市场价格的，只要接近，就跟商品房的模式容易对接。
政府的投入通过购房人的回购，可以循环使用，不断扩大住房保障覆盖面，这一点也是值得肯定的。
淮安模式导向性很明确，明确了要解决哪些人的住房问题。月收入600元以下的低收入人群可以使用廉租房，共有产权保障模式解决的是600元以上、900元以下这部分人，这一点也是值得肯定的。
中国人民大学公共政策研究院
副院长毛寿龙：
这个模式很有意义，共有产权是保障性住房的新形式，这种形式下政府和个人的权益是可以计算的，而经济适用房和其他房子是没办法计算的。不同的房子有不同的价格，是因为土地权益不同，比如宅基地房子、综合用地房、厂房等等，土地产权属性的不同使得我们的房地产市场很分化。在房地产定价机制不完善的情况下，价格扭曲也很厉害。经济适用房等于是增加了一个扭曲，所以我觉得公有产权和土地、商品房是一样的，是以市场化为基础，确定政府和老百之间的产权关系的模式。
财政部财政科学研究所所长贾康：
住房问题确实牵动各方利益，也是热点、难点问题。在住房保障方面，淮安市进行了积极的探索和开拓。政策改进要寻求政策的理性，淮安的经验是非常好的，是值得我们认真重视的案例。在改进方面，我理解共有产权是否可以理解为有限产权，他出钱购买，而且手中有有限产权。有限产权适应中国现阶段的民众心理。
如果从财政的角度来说，将购房款的10％由政府来承担，整个资金流就转起来了，起到四两拨千金的作用。不是政府大包大揽都担起来，是在购房者出大头的情况下，政府给予一定的支持。
中国城市经济学会副会长刘维新：
我是一个积极的推动共有产权理论者之一。
我认为，我们国家要建立具有社会主义特色的住房保障供给体系，就必须建立共有产权。这是一个基本方向，将来实践会证明这点。出路在哪里？出路就是改革保障住房体制、机制和运作模式。用实践证明这种共有产权理论在中国是行得通的。所以我建议应该尽早推广。在这个大前提下，我认为淮安的做法是对历史的推动。
现在淮安已经在搞共有产权，应该坚持下去。这对老百姓是个好事。
国务院发展研究中心
市场经济研究所副所长王微：
国务院发展研究中心这些年对住房政策进行了一系列的研究。当前我国住房保障制度和政策仍然处于一个探索、形成的过程中。从24号文以后我们国家明确了廉租房、经济适用房两种基本的住房模式，在保障体系、保障投入上，国家从各个层面加快推进。
淮安从收入水平的界定、产权模式的设计方面，针对中低收入的住房困难群体，给予政策扶持。这种政策的支持是多种政策支持的组合。
共有产权在探索的过程中有几方面的政策支持，首先是房价优惠。通过政府指导价的方式，使得房价低于商品房的市场价格。中低收入居民买房时，在房价本身就获得了优惠。其次，在共有产权制度设计中，把居民不能承担的那部分资金通过产权方式或者通过政府的无息贷款方式提供给中低收入者。而这种方式恰恰是国际上比较通行的政策支持方式。
北京大学法学院院长助理王锡锌：
对“夹心层”，政府最重要的职能是支持和激励。共有产权模式在这个意义上有一个帮助、扶持的职能。5—8年期限内，政府最有意义的贡献就是在这个阶段，5年内是无息贷款，从第5年到第8年是有利息的贷款，8年以后就市场化了。所以分了时间的梯级，体现了初期的支持和帮助，8年不回购就市场化了，这是一个激励职能。政府的职能变换面向所谓“夹心层”是比较合适的。
淮安模式提供了很好的市场和政府相结合的典型案例。用淮安的话说是无隙对接，目前政府和市场如何有效对接依然是一个非常大的命题，我认为淮安这种共有产权模式在政策完善方面做了很好的尝试。
《住房保障法》起草小组专家成员、
清华大学教授季如进：
对一个城市来说，住房保障制度是动态的、发展的。我们在制定住房制度时，要考虑到不同阶层的“夹心层”实际上要关注两个对接，即廉租房的上限应该是经济适用房的下限，经济适用房的下限应该低于廉租房的上限，因为客观事物是连续的。住房问题是动态、连续的，而且是发展的，不仅对于一个城市来说，对于每个家庭来说也是这样。所以，我们的制度设计必须考虑，当需要国家支持时国家怎么支持；在已经不符合支持条件的情况下，就应该退出。因为保障房拿来卖的话，相当于一辈子的工资都挣出来了。虽然不可能不让老百姓占点便宜，但这个便宜要在社会可接受的范围内。
中央党校国际战略研究所教授刘德喜：
对淮安模式大致有三方面肯定。一是淮安市党、政领导班子决定干这件事的出发点就是充分考虑老百姓的利益。不仅在实践上探索，也在理论上探索，只要心想着老百姓，一定会把这件事做好。
二是从老百姓的反映来看，效果是好的，老百姓是举双手赞成的。
三是淮安模式使不同阶段、不同收入的人有住房，对集体土地、国有土地有不同的实施方案。淮安让穷人也住得起房，这就是中国特色社会主义道路的根本点。既有社会意义、政治意义、理论意义，还有国际意义。
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