两会过后央企再度凶猛 北京地产业上演疯狂一日

　　央企再度凶猛 北京地产业疯狂一日

　　两会落幕第二天，北京地产业迎来疯狂一日。

　　3月15日，屡遭两会代表围攻的地产业界，再度出现令人瞠目的一幕：从早到晚，从城内到城外，“厮杀”在北京市土地交易大厅的房地产界诸侯，一次又一次刷新了北京的地王记录。

　　这一天，北京市土地储备中心成交了6块地，共97.8万平方米，“吸金”143.5亿，平均楼面价超过1.6万元/平方米。15号单日的土地成交量，超过此前一个月的土地市场成交量总和。

　　依然是央企凶猛。

　　在这些疯狂搏杀的地产大鳄中，有保利地产、金融街控股、中国烟草等，不过最凶悍的还是央企背景的中信地产和远洋地产，它们分别以52.4亿、40.8亿的总价吞下了自己属意的那块地。

　　就连制造军火的中国兵器集团也充分显示了它在土地交易厅里的杀伤力。它旗下的世博宏业在大战60个回合后，拿下了一块楼面价将近3万元/平方米的地块。

　　还有更多的地产商铩羽而归，其中就包括确信房价仍将上涨的任志强旗下华远地产。在这天中午时分，他已经无奈地认输，并称在这个“凭胆量”的市场中，只能承认自己的无能，“将把华远的重心转移到二三线城市中”。

　　SOHO中国董事局主席潘石屹似乎早就预料到了这个结果，早在拍卖之前，潘石屹就劝告任志强，“你们这是花钱买丢人。”

　　事实确实如此。

　　一日“绞杀”

　　拍卖从早晨九点半开始。

　　首先露面的是北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地，在84轮激烈的竞价后，远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿的总价收入囊中，折合楼面地价27529元/平方米，成为2010年北京土地市场上首个单价地王。

　　此后不久，SOHO中国的公关部向媒体转发了任志强、潘石屹针对大望京村1号地竞拍的对话。

　　对话中，潘石屹用原生态语言说：“北京新的地王诞生了！房价马上会推高。这是过去几年的经验，2009年每次地王出现，把房价推高一大节。又一个地王出现，又把房价推高一大节。但从没有过在五环边上土地楼面价达到2.75万元/平方米，这样离奇的地王出现。我们看看房价在市场的反应吧”。

　　任志强的回应别有滋味在心头：他在微博中写道，“聪明的北京市政府有效的将土地招标工作推到两会后，勇敢的再创天价地新记录。四环之外的望京高达29000多元的楼面地价，成功的再一次推高城市整体的楼价水平，北京又为全国楼价上涨做出证明和榜样”。

　　但这只是这一天的开端。

　　此后不久，消息传来，中信地产以52.4亿元的总价，成功击败保利、金融街以及中国烟草等其他竞争对手，夺得大兴区亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块，成为2010年北京首个总价地王。

　　据了解，该项目位于北京五环外的亦庄板块。地块起始价已达到25.75亿元，并在开拍前共计收到11份报价，市场关注度极高。根据规划，该项目中包含10万平方米的限价房工程，其余部分折合楼面价将超过1.7万/平方米。

　　下午三场拍卖中，昌平区两块地，竞拍不到十轮结束，分别由金隅集团以6.2亿拿下昌平区老城东沙河西侧局部地块，中矿宏业2.9亿拿下昌平镇居住项目用地。

　　最后拍卖的海淀区东升乡蓟门桥北地块，虽然只有4个竞拍者，相对冷清的场面，冗长的拍卖节奏曾一度令现场的人认为不会再有新的地王产生。但最终结果却是中兵集团世博宏业经过与绿地集团近60轮的缠斗，以17.6亿最终拿下地块的开发权。

　　拍卖师吐露，该地块楼面价已达近3万元/平方米。计算公式需除去企业向政府还建酒店不低于成本和面积（不低于3.5亿元，3万平米）及4000平米的公租房。

　　粗略计算，该地块折合楼面地价为29913元/平方米，轻松刷新了远洋地产于当天早晨创下的单价地王记录。

　　“勇者”的底牌

　　对于很多地产商来说，地价疯涨似乎只是一个较量远见而不是勇气的故事，但这次，他们看到了故事的开端，却没有猜到结局。

　　一直置身事外的潘石屹曾经很用心地劝慰过任志强，他说，“你们比不过别人疯狂，也比不过别人有钱，也比不过别人无经验。你们抢不过别人，无知者无畏。”

　　任志强从不相信这种逻辑，但面对现实，他只好低头。中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌说，开发商拿高价地是因为对未来有良好的预期。每次拿地前，开发商都会进行战略规划和测算。在开发商字典里，没有地王，只有价格更高的地块，这样的地块同时也代表着更高的开发价值和利润。

　　事实上，举牌、反复举牌、落槌，本是北京国土资源部的交易大厅里也已经是最司空见惯的一幕。

　　但这一天如此疯狂的上演仍是令人瞠目结舌。几乎没人会相信，就在两会刚刚落幕之际，北京就已经出现了如此“火爆”一幕，任志强在他的微博中就多次说了跟“两会”有关的细节。他一度相信自己可以成功。

　　两会召开前，国务院总理温家宝承诺，“有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”而在两会召开期间，委员们的提案几乎一半都是关于房地产，剑指高房价。

　　调控措施更是在此期间密集发布。3月10日晚,国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（以下简称“19条”）。业内评价高呼力度空前,认为“19条”对于规范开发商拿地、遏制囤地炒地、调整住房供应结构、抑制地价房价快速上涨具一定作用。但调控显然没改变开发商竞拍地王的惯性。

　　过程如潘石屹所料，结果如任志强所述，“每次都损失了大量利息，给卖地方送了无数额外利润。”最终的胜出者，仍旧是那些拥有庞大而且廉价资金的央企——中信地产和远洋地产，央企巨头中国兵器集团下属公司世博宏业房地产开发公司，还有刚刚上市不久的国企北京金隅等公司。

　　在3月15日6块地拍卖期间，北京中原三级市场部研究总监写了上万字的分析报告。他说，拍卖的6块土地基本都超过区域内二手房甚至是商品房现在在售的价格，两会确定的稳房价的预期短期很难实现。

　　最漫长的一天

　　对于很多旁观者来说，这是漫长的一天。经过无数轮上涨，过去三四年间，北京房地产价格已屡创新高，就连业内人士都确信，这已经不仅是一个纯粹的经济话题。

　　某种意义上，它正失去逻辑。

　　仅就大望京一号地而言，潘石屹的同事的测算结论是：销售单价45000元/平方米，才可以有10%的利润。

　　这意味着一个最简单的事实，目前生活在这个城市的人，绝大多数都不会成为这个楼盘的消费者----此前有统计显示，按目前北京平均房价（16000元/平方米）和城镇居民家庭人均可支配收入计算,一位北京居民七个月收入总和约可在当地购买一平方米房屋;而房地产开发商利润率竟高达百分之二百以上(以自有资金计算)。

　　而现在，这个数据必须再度更新才能跟上地价上涨的步伐。

　　两会期间，众多记者围访中信集团董事长孔丹，问其如何看待2009年“地王”现象时，孔丹说，“土地招拍挂去年中信地产也参与了不少，比如广州亚运城项目，但我们看到一定程度就停止了。在我们看来，对于中信地产来说，这里面除了经济责任之外，还应有社会责任。目前我们中信集团对此是有一定控制的”。

　　但就在此番言论发表后不久，中信再次竞得高价地，尽管该地块的一级开发同为中信集团所做，但地价之高还是令业界咋舌。

　　事实上，中国的房地产界从来就不缺乏如此戏剧性的场景和言不由衷的问答。

　　3月15日下午三点半，北京新的单价地王竞价期间，就在交易大厅外的直播视频前，几位北京市国土局工作人员小声议论，又有新的地王产生了。其间也有人和某参与竞拍企业的工作人员开玩笑，快拦一拦吧，别这么疯狂的拍了。该企业的人十分确定的说，北京是我们的战略重点。

　　话音未了，土地已然拿下。

　　“链家地产”市场分析师张月在竞拍结束后第一时间发布了观点。她指出，新拍地王高出当前成交均价的消息，将给与客户强烈的心理暗示，使其对后市房价上涨信心陡增，从而易于迎合业主心理，加紧入市，也就是说，新地王将使房价进入加速上升通道。

　　而数据似乎也证明这一点。同是3月15日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的最新统计数据显示：1至2月，四环以内期房均价突破3万大关，达到31220元/平方米，而六环以外的房价也突破万元大关，达到每平方米10409元/平方米。

　　这种势头已经足以令人生畏，不仅仅是消费者，甚至还包括那些规模虽大但仍然无法与央企抗衡的地产商。

　　其中手握百亿现金的潘石屹，还有从不畏惧舆论说法的任志强——他甚至想为自己之前的观点辩护：“当初我说许多人骂房价高，其实不是买不起房，而是买不起地时，没有人信。今天才知道不是买不起地，而是租不起地来盖房子。地价的不断创新（高）下不知应如何再为自己辩护。”　　荆宝洁

　　两会过后“地王”重生

　　3月15日，位于北京东城区和平里北街2号的土地储备中心2层大厅，异常热闹。

　　经历了“两会”期间的静默，北京大小开发商、房地产行业人士齐聚于此，见证2010年第一个“地王”的诞生。

　　果然，截至当天下午4点，就已经诞生了两块“地王”：远洋地产子公司以40.8亿元拍得望京地块，楼面地价达到了2.4万元/平方米，为北京历史最高；中信地产经过64轮竞价，打败了中国烟草等其他央企，以52.4亿元的价格拿下了亦庄一块土地，刷新了2009年由大龙地产创下的总价50亿元的单价“地王”记录。

　　当日，北京市国土局5宗土地就卖了120.5亿元。

　　“压抑”的一季度

　　经历了火爆的2009年后，2010年第一季度，北京市土地市场平平淡淡。

　　中国指数研究院数据统计，一季度北京土地成交面积平均下降了3成。以2月份为例，北京共成交15宗土地，面积约160万平方米，环比下降31%。

　　北京一位不愿透露姓名开发商说，一季度交易平淡，不是开发商不积极，而是政府有意压抑节奏。

　　一季度同时也是房地产政策频出的时期。国土资源部先后发出多条政令，规范土地市场付款和开竣工管理。同时规定最长付款期限不得超过2年。

　　国土资源部土地利用司司长廖永林在3月11日通气会上说，国土资源部将土地拍卖保证金提高到了20%，希望提高土地出让门槛，来引导开发商理智拿地。

　　廖永林表示，“地王”主要是部分房地产企业对未来市场预期过高，有很多企业因为拿地价格过高，而无法开发，最终土地被土地部门收回。

　　2009年，全国土地出让金高达1.5万亿元。为了给土地市场降温，国土资源部甚至采取了“点名”的方式，在全国通报了18宗典型房地产闲置土地。

　　其中，北京工体4号地延期开工4年，而又未向国土部门申请延期，被处罚1%土地价款，同时暂停原土地所有方李泽楷旗下盈科和其子公司启夏房地产公司在北京的拿地资格。

　　然而，这个迟到的处罚，对于“地王”创造者来说，似乎意义不大。盈科集团及其子公司在内地已经很久没有拿过地。同时，1%的地价款罚金仅有512万元，而盈科在2009年8月，以1.18亿美元将该地块转给另一家香港上市公司瑞安建业。

　　3月12日，全国政协委员、瑞安董事局主席罗康瑞对本报记者称，转让手续已经完毕，对于工体4号地的罚款“实出意外”，瑞安正在和盈科进行交涉。

　　上述北京开发商说，一季度北京出台了地方版“国11条”。同时，为了避免“两会”敏感，将6块要出让的土地延缓出让期。尤其是中服地块，预计其单体就可以卖到120亿元，北京国土局将其出让期3月8日调整到3月22日。

　　这一切并未实质影响北京房地产大局：四环以内房屋开盘售价已经到了4万元/平米，地价也未下降，房地产市场仍在且调且涨。

　　“地王”重生

　　2月24日，北京土地市场虎年第一拍，当天出让的6块土地中，竟然有3块土地因为没人报价，而没有现场拍卖。

　　仅仅是1个月之后。在3月15日的土地拍卖会上，就连续爆出了两块地王。

　　当日上午，北京大望京村储备项目1号地起拍，起价16.175亿元。当主持人公布竞价人情况时，竟有14家房地产企业参与现场竞价。

　　这14家企业都还志在必得。开始报价时这些开发商“不屑”举牌，只有当主持人念到“三”时，才有开发商举牌。这意味着，参加竞价的开发商认为前期举牌没有意义，只有后期杀价才有决定性作用。很快，当该地块抬价到38亿元以后，14家房地产企业就有12家退出了竞争。

　　此时，第一大股东为中国人寿的远洋地产和中烟集团旗下中维地产较上了劲。最终，远洋地产以40.8亿元胜出。大望京土地储备项目1号地溢价率已达252%。

　　北京市2009年启动1000亿元土地储备贷款项目，大望京村储备项目是其中之一。该项目拆迁补偿款就达到了1万元/平方米以上。远洋地产以2.4万元/平方米的价格拿下该地块以后，预计房屋售价不会低于3.5万元/平方米。

　　2010年，北京市土地储备贷款投资仍然不低于1000亿元。由政府高投入整理土地，推出较高地价，进而推出较高房价的循环链，正在上演。

　　也在3月15日，中信地产以52.4亿元的价格拿下了亦庄一块土地，刷新了单价“地王”记录。在数轮举牌竞争之后，现场竞价只剩下了保利、中国烟草等超级央企，民营房地产企业罕有举牌。

　　治本：改革土地制度

　　3月12日，清华大学世界与中国经济研究所所长李稻葵预测，今年一线城市楼市面临价格和交易量的调整。部分城市房价还会下调。

　　中国房地产市场进入一个调控密集期，但3月15日的确是一个连业内人都看不清的“局”。

　　为什么“两会”刚过，开发商就对市场信心十足？

　　地产圈“大炮”任志强直言，中国房地产没有泡沫，按照政府保障和市场提供划分清楚以后，市场房价和地价会涨更高。

　　一位房地产业内人士说，开发企业手中有充足现金，土地出让制度未根本改革，加之“两会”上释放出来的“未来20年房价上涨压力很大”的信号，都让开发商重生拿地的胆量和决心。

　　而一次又一次“地王”，暴露出土地财政制度，才是地价居高不下的原因；地价不降情况下，2010年全年放贷7.5万亿元，更给了开发商货币政策会“前紧后松”的预期。

　　全国人大财经委副主任贺铿12日说，如果不规范和加强土地出让金使用管理，地方仍能将土地出让金作为地方财政使用，不是用来做补偿安置和土地复垦使用，而是用来建设形象工程或政府日常开支。地价和土地市场就难以冷静下来。

　　廖永林此前说，由于土地出让的垄断性，加之北京等一线城市房价和地价预期上涨的因素影响，还是有很多开发商愿意赌一赌。

　　为了改变地方土地财政的制度，中央政府已有举动。

　　住房和城乡建设部部长姜伟新说，中央政府已出台了政策，将遏制房价过快上涨作为地方政府一项考核任务。因此，地方政府在追求土地财政的同时，也将面临房价稳定任务的考核。　　贾海峰