专家点评各国政策 全球保障房中法国最值得借鉴

　　全球保障房法国最“适中”

　　近来，继温家宝总理在今年全国两会作政府工作报告中提出，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足民众的基本住房需求后，一系列保障性住房和平抑房价政策应声而出，百姓好评不断。

　　其实，老百姓住房难不仅是中国独有的现象，在如何实现“人人享有适当住房”的道路上，不少外国政府也推出了各种各样的保障房政策。盘点这些成功的案例，我们或许从中能得到些启发。

　　同时，对于世界各国实施的廉租房政策，中国经济学家、中央党校多个课题组研究员刘正山结合中国实际进行了点评。

　　法国

　　可借鉴度：★★★★

　　“低租金住房”让两成法国人不用买房

　　自1956年前法国住房部长皮埃尔·库兰特建立“低租金住房制度”（HLM）以来，法国租房市场的主流就被廉租屋所占据。

　　按照HLM制度规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%，否则将受到处罚。据统计，目前法国近1 万个市镇中仅有700多个未达到该指标。

　　由于廉租房的租金通常只有市场价格的1/3，最低仅约1/6，这使很多低收入居民首先选择租房而不是买房。从而降低了市场上对住房的需求，同时也对稳定房价起了一定作用。

　　业内分析人士指出，法国的房价得到有效控制得益于其完备的社会福利制度和税收制度，其中廉租房制度是法国政府调控房价的最有效手段。

　　值得一提的是，廉租房租金虽然便宜，但法国廉租住房并不是劣质工程。

　　在电力配套方面，廉租房标准要高于社会普通住房，在二氧化碳排放以及节水方面，廉租房也均优于社会普通住房，有40%的廉租房还被评为“环境优秀住房”。

　　专家评价

　　廉租房主要是保障较低或最低收入家庭的住房问题。通过政府强制规定城镇廉租房建设比例，有利于制度的落实。

　　而且一般情况下，较低收入以下群体大约占社会全体比重的20%左右，所以如果当地的廉租房建设比重能够达到20%，基本上能够满足全部较低收入阶层的住房要求。

　　英国

　　可借鉴度：★★★

　　“共有产权”模式已被江苏淮安效仿

　　据国内媒体报道，江苏淮安近日推出的“共有产权”住房模式引起了全国关注。淮安的做法是政府出50%或30%和符合条件的人“凑份子”买房，买好后交给个人居住；政府和个人按出资比例拥有对应的产权。

　　5至8 年后，买房者只要将政府出的那笔钱还了，房子产权就全归个人了。

　　在我国，共有产权房制度可能还是一个新鲜事物，但在英国却已是一个成熟的事物了。英国政府于2005 年推出了“新居者有其屋”计划，其中就包括提供共享产权住宅。

　　专家评价

　　共享产权模式的前提为房价收入比相对适中——在政府支付50%左右的情况下，居民家庭能够承受得起剩余部分，而且不会让家庭背负沉重负担，不会降低居民的幸福指数。

　　那么，在一线或二线城市，即便是政府支付50%，很多居民家庭或许依然难以负担剩余部分。所以，我认为，它适合我国三线城市或者中等偏高的收入家庭。

　　韩国

　　可借鉴度：★★★

　　10年内完成“百万户国民廉租房建设”

　　早在1998年，韩国政府开始实施促进廉租房的政策。现在又提出10年内完成“百万户国民廉租房建设计划”。

　　韩国的廉租房分成两类，一类是永久性出租房，另一类是可出售的出租房。

　　廉租房的租金仅为市场价格的60%-85%，最长租赁期为30年。

　　专家评价

　　韩国的这种方式是按照计划进度，有序提供廉租住房，并有执行程序和保障举措。一方面，可以逐步解决低收入居民的住房问题；另一方面，给予市场良性的预期，即政府在住房供应中究竟起到多大的作用，从而有利于稳定居民的购房预期，减少对高房价的恐慌以及炒房预期。

　　举措名目：“低租金住房制度”

　　受众范围：法国政府规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%

　　实施效果：法国全国17%的人住在总数约460万套廉租屋内，有些城市的比例更高达30%

　　监督机制：政府每年公布申请廉租房的收入标准，根据租户的具体状况提供零息贷款等优惠政策

　　举措名目：保障性住房供应体系

　　受众范围：向中等收入家庭购房提供融资支持，向低收入人群提供廉租房

　　实施效果：日本有超过220万套廉租房，至少占全部住宅的4.7%

　　监督机制：租金标准根据家庭收入情况来制定，人均年收入超过一定幅度，就不能再租用“廉租房”

　　举措名目：“新居者有其屋计划”

　　受众范围：收入较低、但有能力支付部分购房款的个人或家庭

　　实施效果：共有产权住宅近年来在英国发展得非常快，成为了许多中低收入家庭置业的首选方式

　　监督机制：主要依赖高度市场化的运作模式，住宅定价完全依据市场价格

　　举措名目：组屋区和廉租房方案

　　受众范围：组屋供给中等收入家庭，廉租房供给家庭收入在1500新元以下的低收入人群

　　实施效果：过去40多年，新加坡共修建组屋近100万套，目前约84％的人安居在组屋中

　　监督机制：政府通过立法方式严格监管房地产市场

　　举措名目：100万户国民廉租房建设计划

　　受众范围：供给无房产以及低收入家庭（月收入不及城市家庭月均收入50%-70%以下）

　　实施效果：以首尔为例，近3年该市供应的廉租房平均认购率达到9.9比1

　　监督机制：对“违规”者给予高额课税

　　点评专家：中国经济学家、中央党校多个课题组研究员刘正山