多部委楼市调控细则“提前” 上下一致精准打击

在此轮调控中，国务院主管所有相关部委所表现出来的积极程度前所未有。 王浩然 早报资料

　　多部委楼市调控细则“提前”：上下一致的“预谋打击”

　　早报记者 刘秀浩

　　4月14日至17日，“新国四条”及“国十条”接连亮相。继国土资源部15日发布跟进操作细则后，一贯倾向强调市场力量的住房和城乡建设部也于19日晚连夜发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（下称《通知》）。

　　观察人士指出，仔细梳理相关部委的“跟进”时间，从中不难发现，此番“史上最严厉”的房地产调控政策并非像此前那样自上而下由国家布置任务，而是一次针对疯涨房价的全方位“有预谋的精准打击”。

　　根据住建部网站昨日的公告，该部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》的发布日期为4月13日，这一时间不但早于“国十条”，甚至还早于4月14日国务院常务会议公布的“新国四条”。

　　2010年最新的房地产宏观调控政策《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条）后，各部委配套实施细则落实无疑已经成为有史以来最迅速的一次，甚至是“提前”就落实了。

　　开发商“花样”全封堵

　　从住建部政策细则来看，住建部此次调控政策基本上打击了房地产市场上开发商能够“耍手段”抬高房价的各个层面。

　　首先，《通知》明确商品住房要严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。这一规定之下，通常炒房者所说的“卖楼花”就将难以为继。在上海过去的楼盘销售中，往往会出现刚刚开盘，就已经有人向你加价兜售签约房产的情况，一旦无法更名，楼盘转手时间至少要延迟到交房后，其效果接近将税收优惠期延长，直接增加了炒房客的成本。

　　《通知》规定，对于未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

　　而在目前上海市场上，预订，摇号已经是普遍行为，上个周末开盘的新盘中，临港新城的楼盘就采取了摇号的方式，而不少开发商则打出以1-5万元不等的价格购买VIP卡就能够获得一定折扣房款优惠的旗帜。此番规定后，等于将地产商先期获得流动资金的渠道给堵死。

　　此外，《通知》要求，房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

　　可查资料显示，尽管上海曾一再强调拿到预售许可证的楼盘必须一次性上市，但是在实际操作过程中，还是会出现分批开盘的现象。有些楼盘甚至每隔两周开一次盘，每次只推出百套甚至数十套房源，而每一次开盘房价都已经出现了不同程度的上涨。

　　开发商或加快开盘进度

　　另外，《通知》中所提及的签订虚假合同、雇人排队、内部认购等违禁现象，是眼下楼盘普遍采取的通用营销策略。

　　《通知》要求，各地要在近期对所有在建商品住房项目进行一次清理和整治，准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况，并将清理情况向社会公开；对尚未开盘的商品住房项目，要责成房地产开发企业限期公开销售。

　　据了解，目前上海有大量新盘已经达到预售标准，但纷纷准备等到5月黄金期推盘，此番新政下，部分开发商或将不得不加快开盘进度。

　　可以发现，住建部这次政策制定之详细，措施针对性之强，可谓前所未有。有分析人士当天撰文表示：“住建部此番新政点中高房价死穴，房价必将于4月下旬开始下跌，在现有政策作用下，二季度一线城市将出现20%以上的跌幅，二、三线城市将至少出现15%的跌幅，那些在2009年上涨过快的城市，不排除出现30%以上的跌幅。”

　　地方、部门密集“表态”

　　实际上，又何止住建部，在整个这一轮调控中，国务院主管所有相关部委所表现出来的积极程度前所未有。

　　“国四条”公布当天，国土部已经将今年的住房供地计划全面公开，18万公顷的住房用地也大增逾135%。“国四条”中的包括增加住宅土地供应，调整供应结构，增加保障性房土地供应等都已经被细化落实，而且大幅度超额完成任务。比如全国住宅土地供应总量超出去年供应量135%，保障房供地总量超出国务院规定额度一倍多，并且还从一开始就要求地方将任务目标抄送国土监察部，并宣布地方政府如无法按规执行将停止土地审批。

　　金融方面，二套房政策一经出台，银行就立即表态将跟进。

　　20日，中国银监会召开2010年第二次经济金融形势分析通报（电视电话）会议，银监会主席刘明康在会上着重强调，加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

　　刘明康还要求大中型银行按季度开展房地产贷款压力测试工作。

　　刘明康表态的同一天，国家审计署发布2010年第六号审计公告，披露11个省区地方各级政府在土地出让收支和土地开发整理上存在的问题，颇有呼应前一天新华社批地方政府调控不力的意味（详见早报昨日A33版）。

　　一些地方政府已开始积极呼应，如重庆提出开征特别消费税，北京、郑州、广州等城市加大公共租赁住房等保障房建设。