购房者因首付提高想退房 律师称能否毁约看合同

　　新闻回放

　　据本报报道，继二套房首付提高至50%后，部分地区可能停发三套房贷。受新政影响，本市新房和二手房价格开始下跌，“退房潮”初现。

　　荧灿地产统计，因新政凑不足首付的购房者违约占整个二套房比例的5%到8%。此外，一些购房者因害怕房价大跌而故意违约。

　　据中原地产统计，购房人违约退房的比例达到了总纠纷比例的七成，而之前占比不足两成。

　　在鸿坤理想城的业主论坛里，有人发帖号召大家不交首付一起退房，并称“房价跌到万元以下不是不可能”。记者在业主论坛里发现，不少之前热销的在售项目业主论坛里，都有人在商量是否该考虑退房。

　　业内人士表示，退房有两种情况，一种是因为二套房贷新政，付不起首付或者承担不起1.1倍利率，另外一种情况就是预期房价会降而毁约。

　　法律看点

　　1.首付款提高后，如果已经签约，退房是否要承担法律责任？

　　2.已经交了定金是否可以退还？

　　律师解读

　　不能凑齐首付款能否毁约看约定

　　专门从事房地产法律服务的北京京剑律师事务所金翔律师解释，银行受国家政策影响调整房屋贷款比例，影响到购房人的首付款比例，购房人能否毁约退房，要看合同是如何约定的。

　　金律师认为，新政策调整不属于不可抗力，效力不能高于合同约定。

　　●情况一

　　可以毁约

　　可以毁约的情况主要表现在买卖合同中有这样的约定：“若因为银行的原因而非贷款人的原因，导致贷款无法办理，则双方可以终止或者解除合同。”

　　此时购房人因首付款增加而要求解除合同，是合理的，不算违约。

　　因为银行调整贷款比例是银行的单方行为，并非贷款人的原因，所以原来购买人计划贷款的款项批不下来，购买人就可以依据合同约定解除合同，不承担违约责任。

　　●情况二

　　不能毁约

　　金律师称，以他常年办理房地产纠纷的经验来看，不可以毁约的情况主要表现在合同中有这样的约定：

　　“购买人若不能办下贷款，则更换银行办理，如果仍然不能办下贷款，则购买人需要及时补足购房款项，否则视为违约。”

　　也就是说，讲明贷款批不下来可更换银行，如果还批不下来就得自己补钱，这笔多出来的钱只能由购房人自己承担。

　　如果合同中有这样的约定，购房人想毁约就要承担法律责任。

　　因房价下跌毁约所交定金不退还

　　金律师称，购买新楼盘一般都要先签订认购书，同时交一部分定金，认购书上会有“双方在一定期限内签订正式购房合同”的约定。

　　双方签订正式合同时，若对合同中的条款不能达成一致意见，则可以解除认购书，定金要退还。

　　但是，若购房人到了约定时间不去签订购房合同，则视为违约行为。

　　因此，购房人要认真对待认购书。如果在新政出台后，预期房价下跌不按照约定时间去签订正式合同，则要承担违约责任，定金不能要回。

　　在二手房买卖中也一样，买方签约并交了定金后，若预期房价下跌而毁约，定金也要被没收。

　　定金被没收后　还得赔房屋贬值损失

　　金律师称，如果不遵从合同约定而擅自毁约，买方除了损失定金外，还得赔偿卖方房屋贬值损失。

　　比如，由于新政出台后房价迅速下跌，买方毁约，导致卖方因房价贬值损失50万，则卖方除没收定金外，认为仍不足以弥补损失，就可以向买方追讨房屋贬值损失。

　　金律师认为，新政策调整不属于不可抗力，因为该政策只是引起付款方式的变化，不会导致买卖无法完成。再者，购买二手房的人对房价的涨跌和政策调整都应有心理预期。

　　金律师提醒购房人，面对房价不稳定的现状要有理性的心态和一定承受能力，不要因为市场变化就不平衡。

　　签订合同就要诚信地去履行，否则很可能承担法律责任，反而给自己带来更大的损失。