房产政策效果初现 成交量下降各城市均价未松动

　　本报记者 于萍

　　近期国家连续出台了一系列针对房地产的政策，市场开始出现观望情绪，成交量有所回落。不少券商研究员表示，调控政策的效果已经有所显现，楼市将进入观望期，未来区域将出现分化。不过，去年新开工面积上升所带来的新房供给增长要到下半年才开始显现。

　　新政初现效果

　　西南证券数据显示，近一周内重点监测的35个城市中，有21个城市的成交量环比下跌，一线城市成交量全面下挫。杭州跌幅最大，环比下跌72.55%。

　　渤海证券研究员周户预计，4月商品房成交量将环比回落，5、6月将处于政策观察期。随着推盘量回升以及受政策影响新开盘的推迟，5月份成交量有可能环比回升，但将出现区域分化。

　　西南证券研究员崔秀红认为，国务院新政效果显现，尤其对房价过快上涨城市作用明显，投资性需求得到了有效控制。随着政策逐步落实，楼市将进入较长的观望期。不过，尽管近期绝大多数城市成交量有较大幅度下降，但各城市成交均价并未松动。

　　崔秀红指出，一季度房价高涨的背后，信贷资金推动因素十分明显。随着房价上涨、地王频现，国家先后出台了“国四条”、“国十一条”等政策，又在今年初上调了存款准备金率，把房企上市融资跟土地储备情况挂钩。这一系列动作，给开发商带来了不小的资金压力。预计加强对信贷资金的调控，将成为下一步楼市调控的重要政策选择。

　　中金公司分析师白宏炜预计，在经历一季度按揭贷款5227亿元放款后，住房信贷方面开始逐步谨慎。因此，未来一段时间内对于投资、投机性需求的抑制都会比较明显。

　　新房供给有待释放

　　目前主要城市的可售面积仍不断下降，业内预计，去年房地产新开工增加所带来的供给要到下半年才能有所体现。

　　南京证券研究员包晓霞认为，2009年下半年新开工增加将逐步在今年中后期释放为新房供给。因此房价上涨速度将减缓，而且出现大幅波动的可能性不大。房价上涨过快的地区，新开楼盘售价可能会出现一定的下调。

　　包晓霞指出，此次出台的一系列政策的实际执行力度将强于2007年，对房地产的调控已经不再局限于对宏观经济的影响，已经上升为稳定社会、稳定政局、提高政府公信力的层面。中央要求地方建立稳定房价问责制，将促进调控政策有效执行。如果房价上涨缓和，销量未出现明显萎缩，预计政策将告一段落，地产股将迎来反弹。如果政策未达到预期效果，对投资购房的首付比例和贷款利率仍有上升空间，中期房地产股都缺乏投资机会。

　　渤海证券周户则表示，若政策严格执行，今年住宅市场将处于弱势均衡。长期来看，看好土地环节具有竞争优势，土地资源或潜在土地资源充裕的开发商。同时，继续看好具有政策优势和土地溢价独享的一级土地开发商。