经适房出售需补差价 房主暗箱抵押债权变相卖房

　　近日，住建部发布了有关经适房管理的通知，表明将对申请者的资产状况及租售行为进行严格规定，同时，出售经适房的业主必须补交原购房价和出售价格价差的70%。

　　消息一经公布，在二手房交易市场中如同投下了一枚重磅炸弹，引发了强烈的反应。昨日，记者在天通苑小区周边的房产中介公司发现，很多业主都前来咨询相应的法规政策。对于新政策，许多中介给房主的意见都是：赶紧“转商”过户。

　　中介揭秘：

　　转商就是“左手换右手”

　　“链家地产”的工作人员朱先生表示，早在本月中旬就已经得到了相关消息，他的手机此后就一直没有闲过。“都是打电话来咨询的。”他表示，“"转商"是目前最为有效、也是最安全的规避手法。”

　　据介绍，本市的经适房在不同区县都有不同的限购指导价，例如回龙观、天通苑地处昌平区，指导价为每平方米3621元，而朝阳区经适房的指导价为每平方米4200多元。按照国家规定，如果购买已满5年的经适房直接出售，产权人应按原购房价和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。

　　他给记者算了一笔账，一套原本40万的经适房如果卖100万，需要向国家补交差价60万的70%，也就是42万。“但是国家政策中有一个后门，就是房主可以通过转让给他人使房屋变为商品房，俗称转商。”他告诉记者，通过“转商”，房主只需要缴纳原购房价的10%的综合地价款和1%的契税就可以将房子变为商品房。如果是大于90平方米小于140平方米的房屋，契税则为1.5%。整个手续只需房主带上身份证、房本和第一次契税单，以及转让对象的户口和身份证去房管所办理即可。

　　“这里对于转让对象没有做具体规定，可以是自己的亲属或朋友。也就是左手换右手。”他说，目前很多房主都是通过这个办法使自己的经适房变为商品房，再通过中介操作，只用交数千元手续费及数万元税费，就可以合理避税几十万，“这种做法完全合法，很多业主都通过中介操作。反正避的是交给国家的，买房人也很乐意。”

　　暗箱操作：

　　通过债权抵押变相卖房

　　但是，国家对于“转商”有明确规定，必须是购房已满5年的经适房才能通过这种方式合法变为商品房。对此，小朱也有其他的方式规避政策。

　　“国家此次出台的通知对经适房的规定非常严格。但很多经适房没有达到5年年限，无法通过"转商"出售，但业主急于出售，这样可以通过债权抵押来做掩护。”他告诉记者，一处未满5年的经适房虽不能上市交易，但买房人可以按市价私下向卖房人支付全款，然后双方做一次全款公证。

　　“卖房人可以写一个"欠对方100万元"的欠条，说将经适房抵押给买房人。等房屋满5年以后再过户。尽管这样是违规操作，但也有不少房主这样做。”他表示，债权抵押方式在经适房买卖中是众人皆知的“潜规则”，近几年上升势头十分明显。但他也表示，这种做法风险很大，“一般是熟人、朋友之间才敢做。”

　　律师建议：

　　债权抵押购房风险巨大

　　对于通过债权抵押暗箱操作的购房方式，华伦律师事务所律师田媛媛表示，这种做法风险巨大，购房者一定要谨慎。

　　她表示，《物权法》对于房产的抵押采用的是登记认可方式，只有到房管所进行登记备案后才能认可房产抵押。因此，通过私下签订合同用抵押方式买卖房屋，只具有合同效力，而不能认为购房者合法取得房产。一旦发生纠纷，绝大部分购房者只能获得赔偿而无法拿到房产。

　　“由于目前房产升值太快，这种纠纷产生的可能性非常大。”她告诉记者：“卖房的人居无定所，根本都联系不上，怎么起诉？即使官司赢了，执行也非常难。”