上海新房出现降价潮 有开发商组建“涨价联盟”

短短数十米的街道上连续6家房产中介，却少有市民驻足。本报记者 吴恺 摄

　　上海新房出现第一波降价潮 郊区楼盘领跌 有开发商组建“涨价联盟”

　　上海新房的第一波降价潮在僵持局面中终于来了，记者了解到，目前，外郊环的楼盘价格已开始松动，昆山、嘉定的楼盘打出了9.7折、直减8万元的各种折扣优惠。但也有开发商不肯就范，甚至准备逆势而上，据业内人士透露，在房产新政后，宝山的几家楼盘召开会议，欲形成“涨价联盟”。

　　本报记者 王佳敏

　　郊区板块下跌趋势明朗

　　在房贷新政公布后的第三周，部分板块终于在重重压力下有点不堪重负了，上海郊区板块的下跌势头已经明朗。在昆山，绿地21新城总价优惠2万，金湖银滩的联排别墅每套直降3万元；在松江新城，绿地诺丁山的联排别墅总价减8万；嘉兴，和风丽园一次性付款九七折。

　　大批的投资客正从这些郊区楼盘匆匆离去。来自浦东某楼盘的消息是，大批温州人正在退房，有的售楼员一个月基本上等于白做。一位不愿透露姓名的开发商表示，跟上海市区高端盘的投资客不同，这些板块的投资客实力并非很强，房贷政策一旦收紧，他们担心无法承受资金压力，用尽各种方法也要退房。

　　“最先受冲击的是那些中低端投资客密集的板块，比如说昆山、嘉定、九亭这些外郊环地区。”世联集团上海总经理张艾艾认为，在楼市高峰期可谓“鸡犬升天”，无论是市中心还是外郊都在猛涨，而当市场下滑，这些靠概念炒作的外郊板块是最先跌的。

　　开发商欲形成涨价联盟

　　在一些郊区楼盘开发商松动价格的同时，上海的另一些开发商却开始组建“涨价联盟”。据业内人士透露，在房产新政出台之后，宝山几个楼盘的开发商进行秘密会议，决议联手涨价。

　　事实上，在新政刚出来的两个星期内，上海开发商的第一反应是不降反涨。在此前的百盘调查中显示，上海的绝大多数售楼部不仅对优惠促销绝口不提，并坚定地向购房者表示价格一定会涨。

　　“去年赚了一把的中小型开发商，好不容易把价格冲了上来，现在想先顶几个月。”在上海汉宇地产董事总经理施宏睿看来，在大规模降价潮到来之前，中小开发商形成这种背地里的价格联盟是可以理解的，“但在3个月之后，这种联盟还能否存在就很难说了。”

　　涨价联盟被打破？只是时间问题。据最新消息，“涨价联盟”中的某个楼盘现在刚推出了新的折扣。在张艾艾看来，“联手不降价足矣，在大家都降价的市场里，不降价就已经是升了，单个开发商很难与整体市场博弈。”

　　“这轮降价有一个最明显的特征，开发商不像2008年那样集体性的降价，而是出现了分化。面对2008年那轮调控时，开发商都没做现金流的储备，但这次不少开发商已经做好准备。”张艾艾认为，各个开发商根据自身情况，在这轮调控中采取了不同的策略。

　　楼市众相

　　在市场观望气氛下，三四月开盘的楼盘销售情况都并不好，大部分楼盘都只卖到三四成，而由于房贷新政导致购房者首付无法筹措，定金逾期率也开始增高。本报记者王佳敏

　　真的卖不动了新盘卖5成已算高销量

　　“现在楼盘真是卖不动了，售楼员就算凭‘三寸不烂之舌’也很难说服购房者付钱了！”对于调控政策重压下的上海楼市，一位楼盘销售人员向记者描述道，两个月前的售楼人员的主要工作任务就是问购房者“到底买不买，买几套”，而现在，购房者纷纷选择观望，“就算是推销水平再好也没用了，早知道还不如不赶在三四月开盘呢。”

　　卖不动的楼盘在上海并不少见，位于嘉定的悠活城由于靠近轨交，地理位置又在市场关注的嘉定板块，因此在上两次的房展会上占尽了风头，属于绝对的“大盘”。然而，记者昨天通过网上房地产了解到，该楼盘3月27日开盘至今，总共610套房子最终只卖出了281套，目前仍有329套显示为“可售”。

　　而靠近虹桥交通枢纽这个“巨无霸”的虹桥一号（金色西郊城三期）4月1日开盘至今，350套房源只售出了96套，还不到3成。浦东川沙板块的金领国际二期，4月18日开出16套房源至今只售出2套。

　　根据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周上海市商品房成交面积22.4万平方米，与前周相比下跌了18%，其中，商品住宅成交面积11.1万平方米，与前周相比大跌了36%，进一步陷入低迷。

　　不过，值得注意的是，虽然成交量大跌，但是上周的楼市成交均价依然为25731元/平方米，环比前周的历史最高纪录只微跌了1%。

　　凑不出来首付部分楼盘频繁“被爽约”

　　商品住宅成交量大跌36%，这样的成绩单与房贷新政有着密切的关系，由于首付比例直接关系到购房者的置业成本。由于二套房首付比例被提升至了五成，因此，近日来，不少楼盘都由于购房者凑不出首付而造成定金逾期数量急增。

　　根据网上房地产的显示，4月20日开盘的黄浦区中华路上的明日星城二期，开盘至今，总套数260套已售只有59套，预定64套，而定金逾期则高达74套。而位于闵行的水清二村二期从1月开盘至今，211套房源已售150套，而定金逾期则高达了80次。

　　而位于南汇的印象春城由于均价16181元/平米主要针对刚需购房者，因此，4月总成交了635套，占据了“4月上海成交量前十名”的第二位，不过，记者昨天通过网上房地产发现，该楼盘总共1816套房源，而定金逾期次数则高达了345次，合同撤销7次。

　　“定金逾期固然会有多种因素造成，如有些高档楼盘涉及境外人士比较多，这部分客户会因为外汇结算等问题，延误了网上签约时间。但问题是，一些中档楼盘在4月份的定金逾期数量出现明显增加。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉记者，4月上旬定金逾期超过30次的项目只有两个，而到了4月下旬，定金逾期超过30个的项目却达到了6个。

　　“主要还是二套房首付比例提升了，不少购房者已经付了定金，但是因为首付增加，一时无法凑齐，因此也只能定金逾期了。”

　　二手房大抛盘却有中介两周时间零成交

　　惨淡的行情不仅出现在新房市场，记者昨天调查发现，越来越多的二手房卖家，尤其是投资客因为观望情绪浓厚而开始萌生了退意。截至昨天下午5点，官方网站“网上房地产”数据显示，上海“二手房住宅出售套数”攀升至107077套，住宅出售面积为1262.12万平方米。而在4月初，这个数字仅为90000套以下。仅仅经过1个月时间，挂牌出售的二手住宅套数就陡增了17077套。

　　“挂牌量是增长了，但问题是没有人买啊！”据汉宇地产松江新城分店工作人员告诉记者，松江新城由于有轨交的便利，因此自住客一直很多，但是，虽然近期挂牌量明显增加，但是看房、买房的客户却明显减少，最近两周时间甚至出现了“零成交”的尴尬局面。

　　中原地产的数据显示，4月下旬的门店来访量普遍减少幅度30%~50%；而成交量也出现了锐减，不少原本已经价格谈妥的诚意卖家都纷纷爽约，选择观望后再决定是否出手。

　　对此，中房信房产分析师薛健雄表示，“史上最严厉”的北京地方楼市新政虽然针对的是北京，但是对各地的楼市，尤其是上海的楼市还是具有一定的警示意义的，“既然北京出了这么严厉的政策，上海很有可能也会出台强势的调控政策，或许还会更严厉，这也就造成了不少购房者有钱也不敢现在买房的情况。”