来源：法制日报
特别关注
本报记者 王斗斗 本报见习记者 李 娜
自4月中旬房产新政出台，至今已逾一个月，其带来的“骨牌”效应已逐渐蔓延至司法领域。
北京市通州区是近年来房屋买卖的热点地区。记者今天从通州区人民法院了解到，目前因房产政策调整造成买方违约的案子已有所增加，该院正抓紧对新政引发的房产买卖纠纷案件进行调研。
有关人士预测，房产新政将会影响到目前约三分之一的贷款买受人，并造成买方违约的比例骤增，将有可能导致新一轮房屋买卖纠纷案件大规模涌现。
新政可能引发三种纠纷
张先生一下子傻眼了。
购房合同签订的第七天，国务院公布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即“新国十条”)，暂停发放第三套及以上住房贷款。买房人张先生因无法取得贷款向卖房人周先生要求退房，被拒绝后他无奈将周先生诉至法院，要求全额退还购房定金3万元。
据悉，该案是“新国十条”出台后，北京市朝阳区人民法院受理的首例此类案件。
秦兵房地产律师团队律师徐斌分析说，新政策的出台可能引发三种类型的纠纷：因政策调整，买房者看到了房价下调的希望，感觉买贵了，想要退房；政策调整造成首付款比例提高，购房人因为凑不够首付款而要求退房；银行暂停发放第三套房贷款，导致合同无法继续履行，或是因为暂停对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放房贷。
“据悉，目前个贷机构和银行的房贷拒签量激增了十几倍，而因房贷被拒而引发的退房纠纷已开始在京城不断上演。”徐斌说。
退房案件法院初见端倪
尽管目前因政策调整造成买方违约的案子已有所体现，但尚未达到井喷的状态。“五一之后，立案庭每天受理此类案件数量不超过10件。”通州区法院民事审判庭法官陈汉东告诉《法制日报》记者。
据统计，自4月18日至5月13日，通州法院关于二手房买卖案件共收案96件，比上月略有增加，但是类型有所变化。
新政出台前多是出卖人违约，买受人要求继续履行合同，协助办理过户手续；新政出台后，特别是京政出台后，通州区房价明显回落，在3月至4月购买的高价位住房，则呈现出买受人违约的情形。“在我院受理的案件中，此类案件占到64.58%。原本起诉要求继续履行合同的买受人，也由于贷款、房价回落等原因纷纷撤诉，或变更诉讼请求，要求解除合同赔偿损失。”陈汉东表示。
除了通州法院，记者发现，在北京的其他基层法院，此类纠纷也有所体现。大兴区人民法院红星法庭目前受理了一起此类案件，朝阳区人民法院和崇文区人民法院也分别受理了一起。
“最近我们确实接到了不少这样的咨询，但是成案的并不多。”徐斌认为，这样的纠纷刚刚开始产生，买卖双方还会在履约不履约方面进行一些谈判，然后才会考虑提起诉讼。
政策性违约法律难题凸显
由政策调整造成的房屋买卖纠纷，无疑是个新课题。此种违约属于哪种性质，在法律界还未统一，司法裁判也没有统一标准。如是否属于合同法规定的“不可抗力”或是“情势变更”？买受人能否顺利解除合同？是否可以免除买房人的违约责任？一系列的问题都凸显“政策性违约”的法律难题。
“如果将其认定为市场经济的正常风险，那么合同双方应本着合同约定或是法律规定承担违约责任；如果认定为不可抗力，双方将按照公平责任承担责任。”陈汉东说，政策所带来的市场房屋价格波动，会给审判衔接带来问题，如一审时房屋价格下跌，二审阶段又上涨，势必导致当事人的诉求和想法有所变化，给审判带来一定难度。
“可以肯定的是，由于买房人不能按照双方签订的合同继续履行，则构成违约，至于违约责任的承担问题，是此类案件的争议焦点所在。”大兴区法院民一庭法官崔光认为，双方达成合意后应以最大诚信履行合同。市场价格波动、国家调控手段对市场的影响均系正常的市场现象，如果当事人仅依房屋价格下跌为由违约，则应当承担完全的违约责任。
在此类案件中，大部分买房人辩称理由为首付款比例提高，超出自己的购买能力而不能继续履行合同，崔光认为：“对买房人支付能力的认定则是一个难以查明的事实，如果要求卖房人提供证据证明对方有足够的支付首付款的能力，在现实中也缺乏可操作性。”
就是否属于不可抗力问题，崔光表示，在司法实践中对不可抗力的适用比较严格，且近几年房地产市场一直是社会关注的热点问题，政府也频频出台政策对房地产市场进行调控，当事人对此应有所预见。因此他个人认为国家对楼市调控政策不属于不可抗力。
本报北京5月23日讯
订合同时最好“有言在先”
解决之策
本报记者 王斗斗
如何有效解决房产新政下的常见法律纠纷，让买卖双方对违约行为产生的法律后果更明晰，律师和法官纷纷给出建议。
徐斌认为，在订立买卖合同的时候，购房人最好要求约定，当发生政策变化或者其他不可归责于购房人一方的原因导致无法贷款的，购房人可以无条件解除合同，房主应退还首付款和定金，中介应退还中介费。已经订立买卖合同、尚未申请贷款的购房人，也可以要求和房主签订补充协议，作出上述约定。
陈汉东也赞同这种做法：“在民事行为中，尊重当事人的意思自治，买卖双方在签订合同时，应当充分考虑合同履行过程中可能会出现的各种状况，作出明确具体的约定，并可以约定高额的违约金来约束双方履行合同。”
“归根到底一条就是诚信。”崔光说，如今违约的成本太低。如果信用体系比较健全，有违约行为就会有不良信用记录，违约方将面临很多不利后果。这样就很少会有人单纯为了经济利益而不守诚信，市场正常的交易秩序会更加稳定。
本报北京5月23日讯
上网从搜狗开始
