来源：大洋网-信息时报
专题撰文 信息时报记者 邹捷 钟俊峰 专题摄影 信息时报记者 巢晓
房产新政出台后，广州曾出现一日退房数百套的事件，虽然后来相关部门解释说，这是由于某个楼盘销售违规造成的退房。但随着新政效应逐日发酵，退房二字确实占据在不少购房者的心头。今日记者发现，超过10个新开盘的楼盘业主论坛、QQ群中都有“退房、转房小联盟”的出现。由于凑不齐首期、看跌楼市各种原因，一些购房者上个月还在雀跃地看房、下定金，但这个月就开始琢磨着如何退房。
根据搜房网的数据，自五月以来，广州记录在案的退房记录有数十套，超过10个楼盘都出现了退房的案例。在一些新开盘的楼盘中，甚至有超过10位购房者受到新政冲击，无法筹措购房首期，酝酿着集体退房。还有不少退房积极分子，则是由于被大环境影响，开始看淡楼市，认定现在并不是一个购房的好时机，希望能到房价低点时再来抄底。而退房并不容易，多位房产律师都说，有些退房者可能退定金、退首期不成，反而要被索赔违约金。买房容易退房难，虽然喊着要退房的人不在少数，不过真正能退房成功的却不多。
压力大，退声四起
“买了半个多月就有点后悔了。”天河区龙洞板块的宝翠园准业主QQ群里，一位姓陈的业主告诉记者，她4月底付了定金拿了认购书，近来相当后悔。“一方面是筹集五成首付的压力比较大，另一方面这段时间都在说房价在降。”她告诉记者，在准业主QQ群和业主论坛上，有近10个业主都在考虑退房，大家还组织了一个名为“退房集结号”的QQ群，打算一起想办法拿回定金。
一位发起退房的业主说，他想退房主要因为自己下定时太冲动，“购房那天确实有N多人在排队，也不知道是不是托，反正就一副抢房子的样子。”心慌之下，他也赶紧地选定房号，刷了一笔定金，领取认购书。但是仔细读购房合同时，他才觉得有点被忽悠了。楼盘宣传单上写着物管费是1.9元/平方米，购房合同上却写着是2.2元/平方米，还说第二年会上涨到2.5元/平方米。网名为月亮的业主则说，交了定金后楼价确实降了，当时还以为自己买到了笋盘，但现在想想又不是那么回事了，“购房那天太冲动了，被人潮汹涌的场景冲昏了头。”
不过，准业主陈小姐告诉记者，他们曾向销售人员咨询，对方表示定金不能退，如果准业主们不想买房了，定金将作为违约金，无法拿回。目前，这些想退房的业主正考虑咨询律师，看能否以虚假宣传或其他理由要求集体退定。
邱先生也是打算退定的业主之一，不过他打算采用转手的方式。因为是第二套房，邱先生凑不够五成首付，便在小区论坛和QQ群上大打广告，希望将他下了定的10楼单位转手，“只想收回交的两万元定金，不要其他转手费用。”邱先生告诉记者，他向销售人员咨询过，知道退定比较难，但转手应该问题不大。虽然小区里退声四起，但向他咨询转手的人也还是有几个。邱先生说，来咨询转手的买家都非常谨慎，都希望先看认购书并考察过房子后再做决定，“现在房价处于下跌趋势，大家出手都谨慎了。”
准业主拟集中退房 定金难退就改“转房”
据广州搜房网分析阳光家缘的数据显示，“五一”以来，全市退房数十套，黄埔花园、恒大绿洲、瑜翠园、天湖峰境、勤天一品树院、上城湾畔、碧桂园豪园、万科金域华府等超过十个楼盘都有退房记录。记者发现，一些新开楼盘如保利春天里、宝翠园、瑜翠园的业主论坛和QQ群上，都有专门的退房联盟。记者调查发现，想退房的准业主当中，超过八成是受新政影响。
退房潮酝酿 网上组团凑不齐首付业主占大半
记者调查发现，在要退房、转房的业主中，因为新政提高首付比例凑不齐首付款的业主占了大半，其余则因为看淡楼市。
认购了保利公馆的苏妮在4月中交了三成首付，她之前买的一套房子已经供完。“当时售楼小姐说，我们虽然已经有一套，但不供楼了现在买的就算第一套。”后来，贷款银行也表示说首付只要给三成，利率八折优惠。“于是我们就放心地买了。”但到了5月上旬，银行又表示说贷款下不来，必须按照新政的二套执行，不但要补交两成首期，且利率上浮10%。“我们买的楼盘有10多个业主因新政影响没法履行合同，所以想联合在一起退房。”
“退房、转房专帖”火爆
在白云区金沙洲一新开盘的保利春天里业主论坛上，前阵子大家还在热烈讨论楼盘的周边配套和升值潜力，5月以来却有不少业主开始讨论如何退房和转房，5月10号甚至出现了退房、转房转帖，供一些准业主发布信息。
该楼盘准业主李小姐正准备转手一套80平方米的房子，“4月交了定金，后来发现贷款要按二套房执行，主要是利率要上浮。”她说，她们家在四季花城已经有一套房，当时打算再买一套作为投资。近一个月来，媒体都说楼价下降，“新政这么严格，楼价多少应该都会降温的。”她说，既然楼市在走降温路线，那这套房子能否保值就很难说了。加上业主QQ群里每天都有人在讨论退房，她更感到行情在下降，所以也加入了退房阵营。不过，在听说退房手续很难办之后，她也开始像其他邻居一样，打算将自己的认购单位转手给别人，只求收回两万元定金。
近一周，越来越多小区的业主论坛上开辟了这种转房、退房专帖，在这些准业主Q群里，讨论得最多的也是要不要退房和如何退房，不少退房小联盟都忙着找律师咨询，希望能集体委托一名律师来处理退房的问题。
怕房子掉价跟风退房
记者发现，随着关于退房的讨论越来越热，有些想退房的准业主并非完全因为凑不齐首付。自从万科金城品4月底发生了一天内疑似退房11套后，该小区的购房者Q群里每天都有交了定金或首期的业主在讨论退房。
业主宁小姐说，4月底根据阳光家缘的网签数据，该楼盘出现了一天退房11套的记录。虽然随后楼盘销售人员解释这是因为签网时地址填错了，但不少购房者都不太认同这个说法，“有可能一下子填错那么多吗？”宁小姐说，大家都在讨论说，是不是楼价虚高的泡沫快要破灭了？“随着楼盘打折降价，退房的呼声越来越响。”一位购房者告诉记者，有些人已经给了首付，看到现在的楼盘打折趋势后倍感后悔，都想退房。“大规模的违约潮很可能伴随着降价而到来。”不少人都觉得现在买房可能是件错误的事，纷纷想退出观望一阵。
广东佳思特律师事务所的王美舟律师告诉记者，新政出台后，来向他咨询退房的业主比过去多了好几倍，近两周来他就接触了近10位想退房的购房者，理由都是因首付比例提高后无法承受。
“退房律师”若打官司 购房者应有七成胜算
为什么购房者们纷纷要集结起来要求退房呢？记者了解到，因为不少楼盘退房相当不易，别说首期、定金很难拿回，分分钟还要赔偿违约金给开发商。所以他们都希望能组成退房图，增加退房的成功率。
新政违约责任有争议
向王美舟律师咨询退房事宜的购房者中，有一位在番禺购房的李先生。他因为无法凑齐首期款向开发商申请退房时，不但拿不回定金，还被索赔违约金，“按照合同约定支付房款的20%的违约金，也就是还要倒给开发商近15万元。”
王美舟律师解释说，很多开发商在认购书和买卖合同中增加了一些令人头痛的条款，把贷款风险都压在了买家身上。广东中粤云天律师事务所律师蔡若波说，法律明确规定，贷款不成功的情况下，才能解除合同并且不产生违约责任；如果能贷款，但只是首付提高，解除合同仍有可能产生违约责任。
只签了认购书退房有希望
王美舟律师2007年前就开始代理退房官司，他告诉记者，2007年后由于金融海啸影响，退房也曾一度兴起，但当时一年也不过那么几宗官司，而近两周来咨询退房的准业主就有近10位。
王美舟告诉记者，2007年前，开发商还没在合同和认购书上设定专门应对退房风险的条款，那时退房者想拿回定金还是比较容易的。但2007年后，情况就不一样了。现在的买卖合同中通常会约定，“如果贷款批准金额少于贷款申请金额的，买方要以其他方式，在接到通知的七天内付清。”同时，还会约定“逾期未履行的，解除合同并要买方支付10%~20%的违约金。”虽然许多准业主下定时都只签了认购书，并没有看过买卖合同，但由于认购书上通常都有一条表示买家已经“看过并同意商品房买卖合同范本”的条款，这些没签合同书甚至没看过合同书的买家，也必须受合同条款的约束。王美舟说，现在大部分咨询退房的购房者，都是只签了认购书的，但他们也面临拿不回定金并被索取违约金的困境。
不过，这一情况也有破解的方法。王美舟律师分析，《合同法》第五条规定了当事人应当遵循公平原则，确定各方的权利和义务。而买卖合同通常是由发展商单方面提供的，属于格式条款，《合同法》也有“格式条款内容无效”的规定。王美舟分析说，贷款能否批下来、能批多少，这些开发商和买方都无法确定，不应该让买方承担所有责任；此外，合同中“如果贷款批准金额少于贷款申请金额的，买方要以其他方式，在接到通知的七天内付清”明显是加重买方的责任，因此该格式条款应当可认定为无效。
王美舟律师告诉记者，向他咨询退房的购房者中，有七八位是已经签了认购书并交了定金的，另外有一两个还签了买卖合同，目前尚无人正式委托他代理起诉。他告诉记者，只要是受新政影响导致买家首付增加的，即使开发商以买卖合同中格式条款规避了相应责任，只要买家通过法律途径，他有信心接手并打赢这样的案子。“法律比合同条款大，我起码也有七八成的把握打赢，希望能成为典型的案例，让更多的买家知道保护和争取自己的权利。”
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