福建4月份二手房成交量上演过山车 前景难捉摸

   乍暖还寒 福建二手房市冰火两重天

　　N本报《房产周刊》编辑部

　　在经历3月份的“小阳春”行情后，4月份榕二手房成交量继续放大。据市区各大小中介门店提供的数据显示，4月份榕城市区二手房成交量达2571套，环比上升27.4%，同比却减少4.74%(详见图一)。但从各旬成交量变化看，4月份榕城二手房市场可谓经历了“冰火两重天”：上旬日均成交114套，中旬降到85套，到下旬则只有58套，仅及上旬的一半。上半月二手房市场延续3月份的“小阳春”行情，一路上升。随着4月中旬“国十条”的发布，二手房市场成交量下降较为明显，但因为4月上半月的成交量较大，4月的成交量总体仍处于相对高位。

　　那么，4月下旬成交量的大幅萎缩，是否意味着市场已经转向?市场主体的博弈主动权是否又回到了买方手中?未来数月的二手房市场将朝着哪个方向前行?市场似乎又笼罩在重重迷雾中。

　　【成交状况】

　　月成交量上演过山车

　　榕城4月份二手住房市场表现出以下总体特征：

　　月成交量总体继续回升，但各旬成交量差异大。

　　全月成交2165套，环比涨26.46%，同比则减少14.12%。从各旬成交量看，上旬成交972套，占44.9%；中旬成交719套，占27.5%；下旬成交474套，仅占21.9%。成交量逐旬走低，似乎释放出市场已然冷清的信号。

　　市场份额连续4个月小于85%。

　　二手住房市场份额从3月份的84.84%小幅回落到84.21%，市场份额罕见地出现连续4个月低于85%，一定程度上反衬出非住房市场的相对活跃，非住房市场由于受新政影响小，市场波动相对也比住房市场小。

　　新区二手房出现一定程度的抛售现象。

　　二环路以外的新区，市场份额比3月份上升3.8个百分点，而市中心区二手房的市场份额则比3月份下降了3.2个百分点。

　　套均面积达95.73平方米，继续呈下降势头。

　　套均面积比上月下降0.42平方米。套均面积下降伴随出现市场成交量上升，表明刚性需求释放明显。

　　按揭付款方式的比例重新超过1/5。

　　按揭付款比例达21.94%，比上月增加4.3个百分点。按揭付款方式出现较大回升，与二套房贷认定标准逐步明朗有较大关系，同时也说明首次购房刚性需求有所提高。

　　【交易特征】

　　新区市场份额创新高

　　从4月份二手住房成交的具体情况看，刚性需求释放明显，反映到市场表象上，是刚性需求对应的中小户型房源和新区房源成交量较大。

　　首次购房需求仍较活跃。

　　从已实现的需求构成看(图二)，首次购房需求、改善型购房需求和投资(机)性住房需求分别占市场成交量的62.03%、28.36%和9.61%。首次购房需求比3月份上升近1个百分点。

　　婚房需求成为支撑市场的中坚力量。

　　从购房人群年龄分布(图三)看，市场格局略有变化，年龄在21至30岁间人群，成为3月份购房的最主要人群，占比达36.27%，31至40岁间人群则占33.18%，这是目前榕城二手房市场的主力购房群体，在这一主力群体中，婚房刚性需求接近2/3；再次，年龄在41至50岁的人群，占比为20.36%，也是购房的重要组成部分之一；占比较小的分布在51至60岁和小于20岁的人群，以及61岁以上的中老年群体，分别占比6.58%、2.54%和1.07%，这部分人群的购买能力相对较弱。

　　别墅成交仍较活跃。

　　4月份共成交别墅23座(套)，比上月增加10座，在具体构成中，联排别墅成交20套，独幢别墅仅成交3座。1—4月别墅成交量分别是21、19、13、23座(套)，其中独幢别墅成交均在3座以下。随着城区规模的扩大，二手联排别墅的交通、配套等条件得到很大改善，与其他大面积户型相比具有一定的优势，所以仍保持相对活跃。

　　旧房市场份额略有下降。

　　4月份，榕城二手房市场中，上世纪建成的旧房的市场份额占42.4%，比3月份下降了3.1个百分点。旧房市场份额下降，除房屋品质自身因素外，与新区次新房供应量增加抢夺市场不无关系。

　　小户型市场份额连续3个月超过1/5。

　　建筑面积在60平方米以下的户型的市场份额达到20.50%，虽比上月下降0.7个百分点，但仍维持较高水平；建筑面积大于144平方米的户型的市场份额虽继续回落，但仍达到10.95%，连续第七个月突破10%。说明改善型需求仍保持较高的势头。

　　仓山区二手房成交量逼近鼓楼区，新区市场份额创新高。

　　在各行政区域中，鼓楼区成交量占27.92%，虽仍排在首位，但较上月下降0.23%。仓山区占26.02%，较上月增加0.81%，晋安区占24.80%，台江区和马尾区各占17.74%和3.53%。仓山区市场份额逐月上升，一方面说明鼓台核心区的传统区位优势在逐渐降低，仓山区尤其是金山板块次新房逐渐成为市场新宠；另一方面不排除在新政压力下，新区房源出现了一定程度的抛售现象。