前售楼员揭楼市潜规则 赔百万利息吸上亿血汗钱

　　■楼市潜规则之产品篇

　　送得越多，赚得越多

　　房地产商的“智慧”不得不让人“佩服”!

　　如果说销控潜规则多少还让人有所感知的话，那房地产商在产品上玩的花样则更为隐秘，套用范伟的那句话，就是“一般人，我不告诉他”!

　　大送面积豪礼

　　许多关注楼市的人应该还会记得，从2008年开始至今，一种名为“多变空间”的户型设计就开始在佛山楼市里的洋房产品中大行其道。这种以赠送使用面积为主要特征的产品，不仅让越来越多的房地产商们乐此不疲，同时也受到了广大消费者的热烈追捧。

　　据记者了解，目前这种大送面积主要有以下三种形式:一是“N+1”户型设计，其中“N”指卧室，“1”是指将入户花园、阳台等功能后期封闭改成卧室，现在部分楼盘甚至打出了“N+2”、“N+3”，乃至“N+N”；第二种是“买一层送一层”，即层高超过3米标准层，但低于政策规定的6米，消费者在收楼后可以自己或由房地产商改建成两层。不过，目前该种赠送已被政府叫停；第三种是较为常见的赠送公共入户走道、阳台、天台、平台、飘窗等。

　　在赠送的面积里，少则几个平方米，多则几十个平方米。而这也使得许多产品有着明显的高实用率优势，一般而言，一个房屋的公摊会占到建筑面积的20%以内，但赠送面积之后，套内面积，即可使用面积将大幅增加，实用率少则90%以上，高则甚至达到100%以上。

　　不过，为何曾经被称为“暴利魔鬼”的房地产商们，会如此大方地赠送面积?难道他们开始好善乐施了?而对于消费者而言，这种有“着数”的买卖虽然感觉有点摸不着头脑，但“花一样的钱补两样”的账目还是可以算得过来的。因此，在楼市里，一般送得越多的楼盘，销售就越为畅旺。

　　买的永远没有卖的精

　　然而，“买的永远没有卖的精”。

　　“赠送面积的出现，主要是源于房地产商的高价营销战略。”一位业内人士告诉记者，在佛山，这种形式的潜规则是在2008年楼市全面低迷时开始出现的，在当时的情况下，传统的营销手段像送物业管理费、送购房大礼包、推特价房、加大优惠折扣力度等已不能引起消费者的兴趣。无奈之下，房地产商只能从产品自身下功夫，通过优化户型结构、提高产品质素、增加附加值等方式来吸引消费者，其中，“赠送面积”就是一种增加附加值的重要表现形式。“当然，对房地产商而言，这也并非是‘赔本赚吆喝’的买卖，其通过提高实用率来维持房价的稳定性”。

　　一般来说，购房者都有“杀跌追涨”的消费心理，房地产商一般不敢轻易降价，一旦降价会让人置疑物业的升值潜力而破坏项目甚至是企业的品牌形象，因此，通过“赠送面积”可以变相调低价格，但又不会影响到项目的高价营销策略和企业形象。

　　而即使是在2009年楼市一路飘红时，房地产商的这种“赠送面积”营销依旧没有停歇，反而愈演愈烈。而即便如此，房地产商依旧不会亏本，反而利润更高。

　　一位长期负责规划设计的房企老总曾告诉记者，房地产商可以在容积率上做文章，以弥补赠送给购房者的面积。她介绍，房地产商所赠送的面积都在国家规定的计半面积那部分上下功夫，而很多情况下，不计价面积是不会算到容积率中去的。因此，赠送面积越多，项目的容积率就越小，房地产商不仅可以在原有项目的基础上多开发几栋楼，弥补这部分损失，甚至获得更多的利润。此外，房地产商还有可能因此减少税费、土地出让金等方面的支出。“对于消费者来说，这也不是一本万利的买卖，一则赠送面积一般没有产权，后期可能会引起纠纷；二则房地产商增加产品数量，无疑降低了绿化率、公共空间等”。

　　重拳之下顺德楼市“逆势飘红”之谜

　　表面风光内心迷茫

　　随着4月14日房贷新政的出台，房地产调整的重拳一记接着一记，全国楼市哀鸿遍野，几乎所有的发达城市住宅成交应声大幅下滑。然而此时顺德楼市却逆势飘红，非但价格没有下跌，而且成交也没有明显下滑甚至“热销”、“抢购”这样的喜讯也是频频爆出。

　　万绿中的一点“红”

　　来自佛山经纬的调查显示，虽然上月市住建局公布的全市新建住宅成交量大幅攀升，但市场受房贷新政影响明显，政策出台前后楼市表现迥异，上下半月冷暖分明。

　　而到了传统销售旺季的“五一黄金周”，调控影响更加明显，不仅房地产商信心不足、畏首畏尾，消费者也是看者甚众、出手寥寥，“旺丁不旺财”成了“五一”佛山楼市的真实写照。而这期间，因房贷首付门槛提高而导致的退订、退约纠纷不断增多，投资客逐步退场、刚需客户也开始持币观望。

　　不过，就在全国一片哀鸿之时，顺德楼市却逆势飘红。据某网站对顺德房管部门的网上数据监控显示，从4月14日房贷新政出台到“五一黄金周”结束，顺德全区的新建住宅成交量每日均维持在百套以上，4月16日当日更是达到了182套。

　　而区内部分楼盘在进行“五一”销售总结时，则频频以“热销”、“抢购”作为楼市写照，一些房企负责人更是为此作出了“顺德藏富于民、二套新政影响甚微”、“雄厚民间资本急寻保值出路、楼市投资再成热点”等骄傲注解。

　　风光背后的退订怪象

　　然而，一切真的如房企所言:调控高压下，顺德楼市可以“独善其身”?顺德楼市拥有令人艳羡的调控免疫力?民间资本保值需求无视政策调控风险?

　　日前，记者在顺德区商品房交易信息网上惊奇地发现，在顺德楼市令人匪夷所思的逆市飘红之下，同样存在着令人匪夷所思的大规模退订、合同注销之“怪”现象。

　　据该官网的“诚信公示”一栏显示，以房贷新政出台的4月14日作为分界线，4月1日—14日期间，顺德全区连续预订过2次以上的单位共有43套次；4月15日—30日期间，全区共有60套次；而从5月1日—26日期间，全区连续预订过2次以上的单位则高达191套次。而解除合同注销备案方面，同样以房贷新政出台的4月14日作为分界线，4月1—14日期间，顺德全区共有解除合同注销备案170宗；4月15日—30日期间有281宗；5月1日———26日期间也有250宗之多。

　　仅从这两组数据的对比上看，很难说新政调控对顺德楼市没有影响，而顺德楼市也并非一些房企负责人宣称的那样“固若金汤、置身事外”。

　　同一套房竟被反复预订与消除合同34次

　　而令人感到更加困惑的是，顺德区商品房交易信息网的“诚信公示”一栏还显示，在以按房屋坐落为单位的连续预订排名公示中，顺德区内一个叫“海悦新城”项目的46座203房“不可思议”地被连续预订过34次之多，高居排行榜榜首。

　　这其中，像近段时间频繁推货的海悦新城、粤顺华庭等楼盘，在近期更是频频上榜，其属下的许多房源被反复预订过，次数少的几次，多则几十次。

　　在采访中，某楼盘的工作人员告诉记者，之所以出现这种连续预订的情况，主要是因为许多客户预订房源之后并未实际签约，最终出现了退订后又被预订的情况。

　　不过，对这样的解释，不少购房者并不赞同。一位王姓市民表示，同一房源被预订过二三次倒还正常，为何许多房源的连续预订率会高达几十次呢?众所周知，房源一旦预订，购房者一般至少要交纳2万元的定金，如果逾期未签约，定金会依约被开发商没收。以海悦新城46座203房为例，其被连续预订了34次，也就是说其被购房者连续退订了33次，以每次罚没2万元为计，海悦新城仅收缴定金就达66万元。“这样看，开发商岂不是收违约金比卖房子还有‘着数’”?