前售楼员揭楼市潜规则 赔百万利息吸上亿血汗钱

　　人为因素让成交量操控自如

　　“虽然其中不排除正常的多次退订和解除合同，但同一房源被如此频繁地预订，人为炒作的痕迹非常明显”。一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者。目前佛山实施的《商品房预(销)售合同网上备案规定》对房屋销售的整个过程作出了明确要求，从购房者签订认购书，到签订预(销)售合同，再到网上备案，各个环节之间均有时间限制。

　　虽然细则规定了从网上备案至取得房地产权证之前不得变更合同主体，但在完成网上备案签约前却没有限制，一旦逾期，网签系统将自动把该房源恢复为可售房源。而有些房地产商恰恰利用了这一点，通过自己签订认购书、购房合同，控制“好房源”以卖高价或制造自己项目热销假象，来吸引更多的消费者入市、购房。而网上系统就会显示同一个项目的同一套房源被反复预订、签约。

　　“这样操作方式不仅顺德有，全国楼市都存在，而且已成为整个楼市房地产销控的潜规则。”该人士表示。

　　记者在顺德区商品房交易信息网发现，在以楼盘为单位的连续预订排名公示中，许多上榜楼盘的连续预订率均在70%以上，其中，像海悦新城的46座，连续预订率甚至高达100%。换言之，就是说这几座单元的所有房源，无一例外均被连续预订过2次甚至更多次。而查阅以往的资料显示，从2007年以来，顺德全区2次或以上被连续预订的商品房有6000余宗，其中，20次或以上连续预订的竟高达90余宗。而禅城区住建局的官方网站也显示，仅3月份里，全区出现的30宗连续预订案例，均来自星海岸城市花园，而在当月该项目正式开盘，对外销售。

　　●名词解释

　　连续预订与解除合同

　　“连续预订”是指同一单元被预订次数2次或者以上，而解除合同则是俗称的“退房”。在我国，通常被视为“房地产开发、销售主体是否诚信”的衡量标准。早在2005年5月，杭州市针对有房不售、销控房源、制造楼盘俏销假象、从而故意抬高部分房源的房价等行为，专门出台了《关于进一步加强和规范杭州市商品房预(销)售经营管理的通知》，对出现如下行为之一的，先行停止其销售行为，再进行调查处理。其中包括:利用连续预订或订立和撤销虚假商品房预订合同、商品房买卖合同等扰乱商品房交易秩序的违规行为；对同一套房屋多次预订或多套房屋累计预订率明显偏高的行为；预订、预(销)售、撤销合同备案存在弄虚作假或进行虚拟交易的行为等等。在我国许多地区，同一房源被连续预订2次即会被提上“黑名单”进行公布，而超过5次连续预订的，将会导致整个楼盘项目被勒令停售。

　　楼市观望继续，政府推地战略调整

　　随着中央调控政策效应逐步显现，楼市内的观望气氛也越发浓重起来，而国土部门为应对房企的信心不足也悄然调整了土地供应结构，更倾向于商业性质用地。日前，记者从南海区土地交易中心获悉，继26日富士通华南数据中心成功落子和三宗省金融高新区商务用地挂牌之后，南海又于5月22日正式推出了两宗商务金融用地。

　　据了解，这两宗地块均位于桂城千灯湖板块内，其中，交易编号为佛南(挂)2010-045地块位于锦园路以西地段，面积为11234.3平方米，土地性质为商务金融兼容住宿餐饮用地，规划指标要求为3.0≤容积率≤3.5、建筑密度≤48%。地块出让起始价为5898.015万元，挂牌时间从本月22日起至6月21日止。

　　而另一宗交易编号为佛南(挂)2010-046地块位于海五路以北、千灯湖东路以东地段，面积为13951.1平方米，土地性质为商务金融用地，规划指标要求为3.2≤容积率≤3.5、建筑密度≤33%。地块出让起始价为7324.335万元，挂牌时间同样是从本月22日起至6月21日止。

　　此外，近期南海在工业性质用地的出让方面也是力度颇大，日前，狮山就相继推出了两宗工业用地，其中，一宗位于狮山镇狮西村委会“虎头岗”地段的佛南(挂)2010-050地块，面积甚至超过15万平方米，达155051.2平方米。地块规划指标要求为容积率≥0.8、35%≤建筑密度≤60%，出让起始价为5210万元，挂牌时间从本月26日至6月29日时止。地块对竞价申请人有一定要求，规定竞买人属于有色金属压延加工业、注册资金不小于9000万元人民币或1500万美元，竞买人或股东拥有工商总局商标局认定的驰名商标和省级部门颁发的高新技术企业证书。

　　对于国土部门在土地出让上的这种变化，佛山经纬房产咨询公司市场部经理李华宇表示，随着楼市再度进入调整期，开发商对住宅用地的拿地态度已明显趋于谨慎。而政府为保证财政收入和土地交易的成功率，也开始更多倾向于推出商业性质用地或工业用地，以此来吸引受楼市影响较小的大型制造企业、金融企业或以商业开发运营为主的房地产企业入市。