北京豪宅楼盘逆市升温 成富人沉淀财富重要手段

　　与普通住宅市场的“半休克”状态形成明显对照，5月，北京高端住宅楼盘逆市升温，别墅和城市豪宅再度成为富余资金的“沉淀池”，千万级豪宅产品的价格持续攀升。

　　“我们新推的产品，在户型设计、园林景观等方面均有较大提升，因此，项目定价也适当进行了上调。”万通地产旗下别墅项目“苏园”的销售人员告诉中国证券报记者。目前，该项目的销售均价在25000元/平方米左右，提价幅度超过10%。

　　房地产研究机构最新数据显示，5月以来，北京在售及待售的113个别墅项目中，逆市提价的项目接近半数，而小幅打折项目仅有9个，其余项目维持原价销售。统计显示，涨价项目平均提价3561元/平方米，涨幅约15%。而在城市豪宅方面，部分拟开盘项目由于单价过高，很可能已被当地主管部门“雪藏”。

　　业内人士分析，随着保障房占地比例的提高，豪宅市场土地供应存在紧缩预期，可能是豪宅坚挺的一个重要原因。

　　资金沉淀

　　“现在市场上的资金过于充裕，通胀预期又十分强烈，富余资金急需寻找出口。无论是农产品、艺术品，还是商业地产、高端别墅，都有可能成为投资对象。”SOHO中国董事长潘石屹对中国证券报记者表示。

　　近期在北京郊区购置中式别墅的纪先生坦言，普通住宅的价格波动较大，而别墅等“小众产品”市场则一直比较平稳，保值特性明显。“买别墅，就像是拍一幅古代字画。”

　　楼市调控新政出台后，普通住宅市场“量价骤降”，但别墅成交依然保持增长。中国不动产研究中心的监测数据显示，4月，北京新增预售别墅424套，销售套数为561套，供需比为1：1.32。别墅销售套数环比增加48%，同比增加67%；成交总金额为46.67亿元，环比增加62%，同比增长178%；4月北京别墅平均售价近24000元/平方米，环比上涨5.14%。

　　5月份，北京别墅成交均价继续上涨，达27513元/平方米，比4月份上涨14.6%；签约套数达265套，与4月份同期基本持平。

　　“5月中旬至今，苏园的销售进度平均为每天一套，共计签约销售10多套，这速度与前期的销售节奏差不多。”苏园销售人员表示，目前，该项目还剩余别墅50套左右。由于库存房源已较少，加之后期产品的品质有提升，因此，苏园项目选择提价。

　　顺义一别墅开发商坦言，别墅项目的开发投资中，环境等配套设施所占的比重很大，随着开发的深入，园林、水系、景观等方面的提升会使别墅增值，因此，上调价格是一种正常的市场行为。

　　北京别墅网总经理刘铭表示，别墅市场交易一直比较平稳，去年至今，别墅价格也没有像普通住宅一样飙涨。因此，不少项目近期还有涨价的“底气”。据DTZ戴德梁行对北京、上海、广州、深圳四大一线城市的调查，4月中旬以来，热销楼盘以城市豪宅和高端别墅为主，这类产品成交占比达70%。业内人士指出，高端以及特色别墅依然受追捧，主要原因是这些项目占有稀缺的自然资源，同时具备良好的人文环境，成为富人沉淀财富的重要手段。

　　变相“雪藏”

　　“现在，北京市已暂停给高端楼盘发放预售证，以此来拉低房价。”华远地产董事长任志强最近抖的猛料，虽然受到了北京市住建委相关负责人的“辟谣”，但据中国证券报记者调查，目前，北京至少有10余个城市豪宅项目已符合预售条件，但迟迟未获得预售许可。

　　知情人士透露，位于朝阳公园附近的一处豪宅项目拟开盘价超过5万元/平方米，首期开放的2栋楼，目前的蓄客比例也已超过60%。“我们申请了预售证，但由于单价过高，被要求延期开盘。”

　　无独有偶，位于东四环和西大望路之间的精装高端公寓项目，原计划以4万元/平方米开盘，由于单价太高，也受到有关主管部门的“干预”。最终降价200元，以39800元/平方米开盘销售。

　　从市场状况来看，4月中旬以来，北京单价超过4万元的城市豪宅项目，确实很少能获得预售许可证。业内人士认为，高价项目可能被变相“雪藏”主要有两方面的原因，一是有关部门放缓高价盘预售证的发放，二是开发商对高端项目的推盘节奏也出现变化。

　　5月31日，北京市住建委宣布，对于开发商申报价格虚高，相关部门将及时查处。“开发商正常的降价销售肯定不会管，主要是防止开发商为制造房市仍然火热的假象，以及为自己以后降价销售留余地，而虚报价格。”北京市住建委有关负责人公开表示。

　　另一方面，资金链宽松的地产商并不急于推销旗下的高端项目。“高地价助推住宅高端化是趋势，在目前的调控下，准确判断市场需求进而合理定价比较难，过一段时间，等市场形势稍微明朗一点，我们再推盘。”南方某大型地产商北京项目的负责人坦言。

　　业内人士预计，充沛的流动性与旺盛的投资需求将推动住宅需求的整体高端化，而城市核心区地价高企，将迫使更多的开发企业提高产品定位；今后，商品房供应的泛豪宅化将进一步考验开发商的市场定位和精确营销能力。

　　供应稀缺

　　国内新贵阶层的兴起使别墅市场的需求逐步释放。而纯独栋高端别墅受政策禁令影响，供应日益稀缺。

　　亚豪机构营销总监朱双赫表示，目前在售的别墅项目尤其是高端别墅项目，多数已销售过半，北京顺义、朝阳等别墅集中的区域，三分之一的别墅盘现在只剩余项目后期的几十栋房源在售。“投入资金已经回收，今年的业绩也有保障，所以不会因为信贷的收紧而降价促销。”

　　以位于怀柔区的中式别墅苏园为例，项目以苏州园林为特色，开盘以来保持热销。总占地面积7.9万平方米。建筑容积率0.4，建筑密度0.24；产品主要为450至750平方米的成品独栋，并含300至600平方米私家园林。截至5月底，该项目110余套房源已销售逾60套。

　　搜房网数据显示，6月北京计划开盘的别墅项目仅有16个，比5月份减少两成。其中，顺义区开盘别墅项目7个，占43.75%，成新增别墅主要供应区。开盘的16个项目中，仅有2个纯新项目，其余14个均为老项目后期开盘。

　　“除了"打擦边球"将低密度住宅打成别墅销售的项目外，现在，别墅立项的用地已经被禁止出让。今后，纯独栋别墅将越来越少。”业内人士指出。

　　另外，高端别墅的客户购房主要为一次性付款，其中大部分购买者投资别墅，主要是看重别墅的稀缺性和价值的稳定性。这些“资金大户”进入别墅市场非短期炒作，因此，以收紧房贷为主的调控政策对别墅购买人群的影响较为有限。